房屋租赁合同无效有什么法律后果？

出租人和承租人签订了房屋租赁合同，承租人装修改建后入驻，双方前期合作良好，后续或因租金逾期或因租赁物拆迁等事宜发生争议涉诉，法院在对房屋权属进行调查时，发现房屋租赁合同无效。

问题来了，房屋租赁合同无效的情况下，有什么法律后果？

Part One

实践中房屋租赁合同无效的情形

举例说明：

~~ 某村民委员会将村委会办公楼二楼出租给某公司使用，但村委会办公楼并未办理建设工程规划许可证。

~~ 某村镇建设管理办公室出具《房屋产证证明》载明：位于XX街XX弄XX号的房屋，于XX年X月由上海XX公司建造，当时房屋产权属于集体所有，房屋面积XX平方米，房屋用途为商业。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。

但经法院向有关部门查询，并未检索到房屋建设工程规划许可证和不动产权证等相关信息。

Part Two

房屋租赁合同无效的法律后果

根据《民法典》第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)的相关规定，房屋租赁合同被判定无效后主要有如下法律后果：

~~ 返还房屋

~~ 参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费

~~ 房屋租赁合同关于滞纳金、违约金、保证金等约定归于无效

~~ 一方请求赔偿因合同无效受到的损失，一般依照法律相关规定由双方按照各自过错进行分担

Part Three

房屋租赁合同无效后的损失赔偿

实践中此类损失赔偿的争议焦点主要集中于承租方对租赁物进行装饰装修、改建扩建的费用如何分担和补偿。

对此，法院一般依据公平、诚信原则并综合考虑如下因素酌情确定：

~~ 导致合同无效的原因和双方过错程度

~~ 双方纠纷起因、合同履行情况

~~ 租赁合同中的相关约定

~~ 承租人对房屋进行装饰装修或改扩建是否经过出租人同意

~~ 房屋改建扩建是否办理了合法建设手续

~~ 装饰装修物是否与房屋形成附合，出租人是同意利用还是要求恢复原状

~~ 装饰装修/改建扩建的费用