|
各位水友大家好，欢迎来到木水吹税时间！ 上一期和大家分享了房开企业增值税的纳税义务发生时间以及销售额是如何计算确定的。我们通过上一期的分享了解到，一般计税方法下，计算销售额时是可以扣除对应的土地价款的，那么问题就来了，对应的土地价款包括什么内容，又如何确定呢？房地产项目的销售周期一般都比较长的，而土地价款一般在开发的前期就已经全部支付完毕，如何确定当期的销售所允许扣除的土地价款呢？ 所以本期，就和大家分享一下计算销售额时，对应的土地价款包括什么内容，以及如何计算当期允许扣除的土地价款 一、支付的土地价款包括什么内容以及需要提供什么凭据 根据18号公告的规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 但是上述的规定比较笼统，单纯看这个规定，有很多实务的问题也是解决不了的，例如，支付的拆迁补偿费是否计入可扣除的土地价款？向政府部门支付的市政配套建设费、所缴纳的契税等呢？ 所以我们需要再查阅另一个文件——《关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号，简称140号文） 根据140号文的规定，所谓的向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。同时，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。 简单概括一下，支付的土地价款包括向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用、土地出让收益等，以及向被征收单位和个人支付的拆迁补偿费。但不包括诸如城市配套建设费、契税等税费。 上述的土地前期开发费用，仅限于向政府支付的部分，因为如果是向其他单位购买前期开发服务，是可以取得对方开具的专票用于抵扣进项税额的。 同时，根据18号公告和140号文的规定，扣除土地价款，需取得如下的凭据： 向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用、土地出让收益等，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 向被征收单位和个人支付的拆迁补偿费，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 二、土地价款确定的疑难问题——实物补偿 说到拆迁补偿费的问题，就存在一个实务中税企争议较大的问题，房地产开发企业除了向被拆迁方支付货币补偿以外，很多时候会同时向对方无偿转让拆迁安置物业的，即涉及到实物补偿。 拆迁安置物业无偿转让，涉及到视同销售不动产的情况。同时，之所以无偿转让安置物业，是因为企业需要取得开发用地，所以这部分安置物业，实质上也相当于取得土地时需要支付的拆迁补偿对价。因此，企业一方通常认为可以计入允许扣除的土地价款中，但是，大部分主管税务机关都普遍认为，可以计入土地价款的拆迁补偿费，仅限于货币补偿部分，实物补偿部分不允许计入。 其实，从法理和税理上分析，实物补偿和货币补偿，只是补偿的形式不同，但其实质上都是对被拆迁方的补偿支出，不应该区别对待的，况且财政部和税务总局的文件、公告等政策法规，都没有明确规定只有货币补偿允许扣除而排除实物补偿，根据法不禁止即允许的原则，更不应该区别对待。不过，从我们目前了解过的地方主管税务机关的执行口径，目前并未有哪个税务机关允许实物补偿计入允许扣除的土地价款的。 三、当期允许扣除的土地价款如何计算 正如我们前面讲到，房地产的销售周期是比较长的，而土地价款的支付一般在开发的前期已经支付完毕，这就存在一个如何把土地价款分配到当期销售中去的问题了。 根据18号公告的规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 光看政策的描述比较抽象，我们直接看个案例。 案例：G房地产公司，一般纳税人。开发一个新项目，通过“招拍挂”方式取得土地，支付土地出让金5000万元，同时向被拆迁方支付拆迁补偿费1000万元，缴纳城市配套建设费500万元，契税150万元。开发过程中，累计发生可抵扣的进项税额500万元。项目总建筑面积为10500平方米，其中可以出售商住物业的总建筑面积为9000平方米，可以出售的地上计容积率的车位1000平方米，未单独作价结算的物业用房等公共配套设施500平方米。2020年5月，出售商住物业1000平方米，地上车位100平方米，当月可以扣除的土地价款是多少？ 首先我们确定支付的土地价款金额： 5000+1000=6000万元 然后再计算当期允许扣除的土地价款： [（1000+100）÷（9000+1000）] ×6000=660万元 同时，18号公告规定，一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。至于台账的格式，税法并未提供，只要能清楚核算土地价款扣除情况即可。 通过上述的举例，相信大家都知道房地产开发企业的土地价款包括什么内容以及如何计算和确定了，本期的分享到此结束。下一期，将会和大家分享预缴增值税如何计算、申报及抵减。 |
|
|
来自： jingchuanyun > 《税收》
