|
谦 智 谦谦君子，研精毕智。 谦智：专心研究，尽力思考。旨在谦人将用尽智慧和力量高效的将专业优质的法律原创文章输送至社会。 自己“购买”的房子，突然被法院查封了，自己去法院一查，也不是别人起诉自己的案子，而是别人起诉开发商或者出卖人的情况，典型问题如下： 问题1：我买的房子签订了购房合同，也支付了房屋价款，但是被出售人的债权人查封了，怎么办啊？ 问题2：我为开发商施工，开发商无力支付工程款，给我抵了一些房子，被查封了，怎么办啊？  首先，自己“购买”的房子（包括交易购买和以物抵债的房子，也包括了新房和二手房）被查封后，为确保合法权益得到充分保障，第一时间找到专业律师咨询显得尤为重要。 其次，我们可以看一下房屋被查封后，维护自己权利的流程。  （一）从上面的图表可以看出，出现了“购买”的房屋被查封的情况，应尽快向查封法院提出书面异议，此时法院会在收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。  敲黑板：这个阶段是法院的书面审理阶段，并不会开庭给予陈述和补充证据的机会，而“购房人”也无需缴纳诉讼费等费用，因此律师建议“购房人”一定要在本阶段就充分准备提交法院的资料，并且一定要找到足够充分的法律依据，以免错失免费为自己维权的机会。 另外，昆明市部分基层法院会在书面异议申请提交时让“购房人”选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条还是第29条，如果“购房人”未提前熟悉法律规定或有专业律师意见，可能会导致书面申请的失败。 （二）书面异议申请的结果是法院会出具一份裁定，这份裁定是两种结果，一种就是裁定驳回“购房人”的申请，也就是继续执行；一种就是法院裁定中止执行。如法院裁定中止执行，意味着购房人维权成功，如果是驳回购房人的申请，那就是“购房人”还需通过诉讼继续维权，也就是对裁定不服，如果认为是导致查封、执行的原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与查封执行的原判决、裁定无关的，一定要在驳回裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。 敲黑板：法院驳回执行异议后，“购房人”继续维权的，一定要在领取裁定的15日内提起诉讼，如未按时提起，导致的程序瑕疵可能会导致后续的异议败诉。 原判决裁定的错误需要回到发生的案件本身去梳理，本文我们主要侧重分析异议与原判决、裁定无关时，“购房人”怎么提起执行异议之诉。  一、执行异议之诉的提起程序 1、管辖法院 “购房人”对执行异议裁定不服，由执行法院管辖。 2、诉状怎么列 以申请执行人为被告； 被执行人反对“购房人”异议的，被执行人为共同被告； 被执行人不反对“购房人”异议的，可以列被执行人为第三人。 实践中对被执行人是否反对不清楚的，建议可以都列为被告，均承担案件的诉讼费。 3、诉讼程序 人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 也就是正常审理期限是6个月，诉讼费按照房屋价格作为争议金额全额缴纳。 二、“购房人”如何维权才能胜诉  “购房人”执行异议之诉有多种争议类型，本文律师针对“购房人”文章开篇列的2种问题，也就是作为一般“购房人”提出的执行异议之诉，以及作为商品房消费者提出的执行异议之诉，其权利能够排除执行的情形进行分析。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条如何选择适用？ 28条：“购房人”是一般买受人，排除执行的条件为： 1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 4、非因买受人自身原因未办理过户登记。 29条：若“购房人”是商品房消费者，排除执行的条件为： 1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 如何适用28条和29条，无非就是审视自己全部的资料文件，寻找匹配的条款，找出可能存在风险的条款，最后进行取舍，律师具体分析如下： 三、28条的解析 1、怎么看“已签订合法有效的书面买卖合同”？ 通常情况下，签订了名称为《房屋买卖合同》《商品房销售合同》等页数多，内容具体的合同，才会认定为是合法有效的书面买卖合同，而名称为《商品房认购书》《预定书》等合同只有1-3页，合同中甚至还约定了后续还需要继续签订书面《买卖合同》的属于预约合同范畴，是为了签订《房屋买卖合同》而签订的，因此只是双方买卖房屋的意向书，并非合法有效的商品房买卖合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，商品房认购书能否作为书面买卖合同排除执行，主要在于其是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即认购书只有在具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容的情况下，才可能被视为商品房买卖合同。【案例参考：（2018）云01民初3167 号、（2021）云01民终9622号】 对于该条件，需根据具体案件具体分析。若认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，则可以视为已签订合法有效的书面买卖合同，否则可能就不是一份28条规定的书面买卖合同。 2、怎么判断“在人民法院查封之前已合法占有房屋”？ 这里涉及对“占有”的理解是对房屋的管理和支配。“购房人”匹配该条件时，应当提供办理了接房手续文件、持有钥匙的证明、缴纳了水费、电费及物业费等费用的单据、已装修或向他人出租房屋的费用单据、合同及租金收取记录，满足上述条件之一，则可以视为买受人已经合法占有房屋。 3、怎么证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”？ 一般而言，“购房人”只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。司法实践中还应结合合同约定及合同履行情况等具体问题进行综合考量。 四、29条的解析 怎么证明“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”？ 对于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，昆明市辖区范围内判例中，法院理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。 该条件需要向昆明市不动产登记中心申请查询不动产，查询“购房人”在昆明市主城区辖区内是否有其他登记的住房。若查询结果显示“购房人”在昆明市主城区没有其他登记的住房，则其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定。【案例参考：（2021）云0112民初1290号】。 五、通过“以房抵债”方式“购买”的房屋是否能够排除执行？ 问题2就是房地产开发企业用以房抵债的方式支付工程款的情形，因为实践中以房抵款的购房人多考虑办证以后就成为二手房转让时产生税费，部分“购房人”只签订了购房合同但未办理产权登记，此种情况下，司法实践中存在“以房抵债是否属于房屋买卖合同”的争议。 一种观点是：以房抵债属于房屋买卖合同，能够排除执行。 此种观点认为，以房抵债协议与买卖合同虽然在房款支付方式上存在不同，以房抵债是以到期债权作为房款对价，而买卖合同中则多为以现金方式支付，但是两者在房屋买卖达成一致意见的问题上并无本质区别。以房抵债项下的债权人支付对价后，也属于无过错购房人的范畴，其对房屋的请求权优于申请执行人的普通债权，符合《执行异议和复议规定》第28条的构成要件，能够排除金钱债权的强制执行。【案例参考：（2018）云01民初908号、（2019）云01民终 9651号、（2020）云01民终5060号】 另一种观点是：以房抵债不属于房屋买卖合同，不能排除执行。 此种观点认为，以房抵债项下债权人与债务人系因借款合同、买卖合同、施工合同等存在债权债务关系，双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务，债权人并非为了生活、居住需要购买房屋，而房屋买卖合同属于双务有偿合同，出卖人以转让房屋所有权取得转让对价，买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需，以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。《执行异议和复议规定》第28条保护的对象是无过错买受人，之所以规定其权利优先于其他债权人，也是基于买受人为取得房屋所有权而签订房屋买卖合同，符合物权期待权保护的内容。【案例参考：（2018）云01民终1804号、（2020）云01民终577号】 最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要关于“以房抵债权利人能否排除一般债权人的执行”的观点是：以房抵债不属于房屋买卖合同，不能排除执行。该观点认为，《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以房抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以房抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。【参考：最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第三辑）】 律师在昆明市法院的办理过程中，总结出法院认定以房抵债需要有完整、充分的证据链，要排除合理怀疑，因为以房抵债的“购房人”并不是商品房消费者权，所以在参考28条的构成要件时，也需要充分满足28条。 六、总结  作为“购房人”救济制度之一的执行异议之诉，关键在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。律师结合法律规定及当下司法实践，初步总结出以下裁判规则（实际案例仍需具体问题具体分析）： 1、物权优于债权； 2、法律规定的特殊债权优于普通债权（如建设工程优先受偿权、担保物权）； 3、商品房消费者的生存权益优于其他权益。 |
|
|
来自： 昵称43561860 > 《执行与保全》
