|
坊间流传的很多买房技巧在长沙根本不适用！ 技巧一：买房无技巧，全凭买的早！ 技巧二：买房地段、地段、还是地段！ 技巧三：买房就买标杆房企，万科无脑上！ 技巧四：买房就买最好最贵的，将来卖的也最贵！ 技巧五：买房只要学校好，房子就一直升值！ 技巧六：买房就买一线江景房！买了稳赚不赔！ 如果你是个买房小白，仅凭江湖流传的这些话术无脑在长沙买房，那么你基本上将会血本无亏！2017年之后买的房，大部分都没涨价，有的还跌价！90%以上的房子涨幅没超过房贷利息，没超过利率其实也是亏！ 本文采用的计算数据基础：（契税：首套房90㎡以下契税1%，90㎡以上1.5%，二套房契税4%；维修基金：毛坯120元/㎡，精装110元/㎡；房贷利率：2016年-2021年房贷利率持续高涨，普遍上浮10-20%，本文按照中位数5.8%利率来计算。）  一线江景、绝对核心地段会亏多少？ 1、开福区：华远华中心   华远华中心，坐拥五一广场、坡子街等长沙网红核心地段，是长沙中心的不能再中心的地段了。2017年华远华中心一线江景大平层售价2.3万/㎡，在那个长沙均价0.8万/㎡的时代，仍然以地段超高溢价。  （1）购入成本：314㎡x2.3万/㎡=722万，二套房契税29万、维修基金3.7万，总计约755万。首付5成约394万，贷款361万，贷款30年月供2.1万元。 （2）卖出收益：成交价641万，持有周期4年，月供利息均值1.7万元，月供本金均值4000元。4年总利息81万，总还款本金19.2万。 （3）4年以来该套房子收益：641-394-（361-19）-81=-176万； （4）机会成本：如果考虑首付款394万每年5%的机会成本或者存款成本，394*（1+5%）4次方-394=85万； 所以该套房子4年来总计亏损约261万！ 2、开福区：湘江豪庭 2012年湘江豪庭入市，均价8000-11000元/㎡，坐拥全长沙最好的江景，江正对面就是现在的滨江金融中心核心区，并且光阳台就有120㎡，可以270°看江！多少人为了这个江景为了这个阳台彻夜通宵排队！   这个位置，这个江景，如果放到现在是个新楼盘的话，相信卖3万都要抢把！  （1）购入成本：198㎡x0.9万/㎡=178万，契税维修基金约10万，总计约188万。首付3成约64万，贷款约125万，贷款30年月供7300元。 （2）卖出收益：成交价275万，持有周期11年，月供利息均值5700元，月供本金均值1600元。11年总利息75万，总还款本金21万。 （3）11年以来该套房子收益：275-64-（125-21）-75=-32万； （4）机会成本：如果考虑首付款64万每年5%的机会成本或者存款成本，64*（1+5%）11次方-64=45万； 所以该套房子11年来总计亏损约77万！并且该套房子成交周期近2年，总共调价9次，降价25万，最终才卖掉！ 同样严重亏损的一线江景核心地段楼盘还有：万达公馆、中建江山壹号等等！ 一线江景到底有多不值钱？   绝对标杆房企万科会亏损多少？ 3、雨花区：万科魅力之城  2018年长沙楼市火爆，万科魅力之城每次加推均需要摇号，大家冲着万科的品牌和物业无脑冲，刚需优先摇号，非刚需甚至都买不到，当时非毛坯均价1.3万/㎡-1.5万/㎡。如今近5年过去，二手房竟然还卖不到开盘价。  （1）购入成本：127㎡x1.4万/㎡=177万，首套房契税维修基金约4万，总计约181万。首付3.5成约66万，贷款115万，贷款30年月供6747元。 （2）卖出收益：成交价155万，持有周期4年，月供利息均值5500元，月供本金均值1250元。4年总利息26万，总还款本金6万。 （3）4年以来该套房子收益：155-66-（115-6）-26=-46万； （4）机会成本：如果考虑首付款66万每年5%的机会成本或者存款成本，66*（1+5%）4次方-66=14万； 所以该套房子4年来总计亏损约60万！等于首付亏掉了！ 长沙很多购房者是万科NC粉，只要万科开发的楼盘，都觉得闭眼买即可，几年前的万科魅力之城就是个典型代表。而如今的万科森林公园，其实很多方面跟万科魅力之城非常像！ 高溢价的品质盘会亏损多少？ 4、天心区：旭辉华宇南宸府 2018年上半年，旭辉华宇南宸府开盘，精装售价14600元/㎡，项目定位为改善和再改，以高品质为主要宣传亮点，主打广告是省府片区品质标杆豪宅。开盘及加推去化速度非常快，吸引了一大批省府片区上班的央国企人群。当时周边二手房均价1万/㎡左右，但大家仍然乐此不疲的为宣传的高品质买单。 （1）购入成本：116㎡x1.46万/㎡=169万，首套房契税维修基金约4万，总计约173万。首付约55万，贷款118万，贷款30年月供6923元。 （2）卖出收益：挂牌价158万，需置换交易，考虑到二手卖出的难度，预计卖出价格150万。持有周期4.5年，月供利息均值5600元，月供本金均值1300元。4.5年总利息30万，总还款本金7万。 （3）4年半以来该套房子收益：150-55-（118-7）-30=-46万； （4）机会成本：如果考虑首付款55万每年5%的机会成本或者存款成本，55*（1+5%）4.5次方-55=13.5万； 所以该套房子4.5年来总计亏损约60万！ 5、雨花区：中天星耀城 2017年底，正值长沙市场火热的时候，中天集团拿下长沙限价政策之前的最后几个地块之一，楼面价0.6万/㎡左右，当时周边二手房均价0.8万/㎡。为了促进销售，中天也是拿出看家本领，号称中天集团最高端系列，配置和品质都是片区乃至集团最高端！同时用复式户型高赠送继续吸引客户！ 2018年11月份，项目首开，平层均价1.2万/㎡。结果项目由于售价比周边二手高，销售非常差，直到去年才勉强清盘。该项目也让中天亏损近10亿，从此退出长沙市场！ （1）购入成本：这套房子是楼王栋，最好的视野最好的户型，当时1.28万/㎡购入。房款175x1.28万/㎡=224万，契税维修基金约6万，总计约230万。首付约75万，贷款155万，贷款30年月供9090元。 （2）卖出收益：挂牌价215万，需置换交易，考虑到二手卖出的难度，预计卖出价格210万。持有周期4年，月供利息均值7400元，月供本金均值1650元。4年总利息36万，总还款本金8万。置换房东需提前还完房贷，资金过桥利息约2万； （3）4年以来该套房子收益：210-75-（155-8）-36-3=-51万； （4）机会成本：如果考虑首付款75万每年5%的机会成本或者存款成本，55*（1+5%）4次方-75=16万； 所以该套房子4年来总计亏损约67万！ 6、岳麓区：建发央著 无独有偶，2016年另一块长沙地王被建发地产摘得，楼面价9970元/㎡，当时周边新房售价也就一万出头。为此建发同样采用打造高端品质住宅，猛砸配置的方式提高溢价。同时也是做复式楼提高赠送，进而来提高溢价。 2018年中旬开盘，毛坯售价1.7万-1.9万/㎡，卖了4年至今仍有少量新房在售。2019年年底项目首批交付，如今二手房已上市2年，终于迎来第一套成交！ 4年时间，这套房子总计亏损40万，平均每年亏10万！ 具体计算详上一篇文章： 血亏！长沙建发央著第一套二手房成交！ 当年同样高溢价的楼盘还有雨花区长沙市中心医院附近的华润翡翠府，如今原价卖估计都很难出手。 而今的长沙楼市，大部分新盘均打着品质豪宅的名义，大幅度提高售价，仅靠品质就比周边二手贵1.5倍，而且还总给你讲圈层有多高端。大部分购房者仍然心存幻想，幻想着未来交房是个多么高端的小区，幻想着在这个高端圈层的小区结交多少个权贵。 历史总是惊人的相似，韭菜割了一茬又一茬！ 配置优质的9年学区房会亏损多少？ 7、岳麓区：江山帝景 江山帝景配套入读师大附中博才实验中学（学士校区），这个初中在长沙的公办初中排名前列，超越梅溪湖绝大部分学校成绩。2017年正值长沙市场火爆，该楼盘凭借配套入读的绝对优势销售火爆，当时江山帝景哈佛开盘价9000元/㎡； （1）购入成本：128㎡x0.9万/㎡=115万，首套房契税维修基金约3万，总计约118万。首付3.5成约43万，贷款75万，贷款30年月供4400元。 （2）卖出收益：成交价128万，持有周期6年，月供利息均值3600元，月供本金均值800元。6年总利息26万，总还款本金5.7万。 （3）6年以来该套房子收益：128-43-（75-5.7）-26=-10万； （4）机会成本：如果考虑首付款43万每年5%的机会成本或者存款成本，43*（1+5%）6次方-43=14.6万； 所以该套房子4年来总计亏损约25万！ 8、雨花区：阳光城尚东湾 阳光城尚东湾，当年被称为下一个北辰三角洲，品牌开发商、配套教育、配套商业综合体、紧靠浏阳河，除了没地铁多方面都很像北辰三角洲。2016年合肥炒房团以及地州市房客看到全国房价再涨，疯狂的购入该楼盘，楼盘销售异常火爆，连续三四年霸占长沙全年交易榜榜首。 并且阳光城尚东湾配套的一中雨花新华都中学，成家排名同样公办前列，超过梅溪湖绝大多数学校。 按照上述成本计算，阳光城尚东湾这套房子亏损约20万！ 并且2016年12月份之后，均价7600元/㎡的阳光城价格持续上涨，到2021年阳光城尚东湾已经卖到了1.2万/㎡，这些购房者得亏多少钱啊！ 江山帝景配套的师大附中博才学士校区，排名公办（无提前批招生）第4名，即便放到梅溪湖，也是仅次于师大梅溪湖中学； 阳光城尚东湾配套的一中雨花新华都学校，排名公办（无提前批招生）第10名，跟梅溪湖大部分学校是同一水平，秒杀洋湖、滨江的学校。
便宜的刚需盘会亏损多少？ 9、雨花区：碧桂园南城首府 2016年11月份，此时恰逢长沙房价刚开始普涨的时候，碧桂园南城首府项目批量精装，售价7800元/㎡，项目卖的也很不错。 （1）购入成本：以124㎡户型来算，总价96.7万，契税维修基金首套房约3万，总计99.7万。首付32万，贷款67.7万； （2）卖出收益：持有周期6年，月供3972元，其中利息均值3200元，本金均值800元。6年总利息23万，总还款本金5.7万； （3）6年来该套房子收益：104.9-32-（67.7-5.7）-23=-12万； （4）机会成本：如果考虑首付款32万每年5%的机会成本或者存款成本，32*（1+5%）6次方-32=11万； 所以该套房子6年来总计亏损23万！关键是很难卖掉！ 刚需盘亏损的这类案例就太多了： （1）2011年就卖7000元的城南故事，如今十多年过去了，花费几十万装修后，竟然只能卖到9000元！亏多少你们自己算！ （2）2014年就卖7000元的欧莱雅郡，如今9年过去，装修完只能卖9000-10000元/㎡！ （3）2013年就卖7000元，2016年卖到8500元的剑桥名门，如今二手房还卖不到9000！ （4）2016年卖到将近8000元、2018年卖到12000元的恒大雅苑，如今二手房成交价仅九千多！关键是二手房挂牌多达300多套！ （5）2020年就卖一万三四的大王山、一万二的麓谷、一万一的望城、一万的星沙，两年多过去了，还是那个价！ 被大V吹上天的梅溪湖会亏损多少？ 10、岳麓区梅溪湖：时代梅溪领峰 再来看看当年被自媒体、中介们吹上天的时代梅溪领峰，当年新房均价1.4万/㎡，140㎡户型1.5万/㎡、170㎡大户型卖到了1.6万/㎡。当年很多自媒体大V（尤其是某超x）甚至鼓吹说两三年翻倍。 目前某壳上随便找一套中高楼层的房子，这套房子当时买的时候单价1.5万/㎡，如今挂牌价1.7万/㎡，持有3年，你们绝的赚了么？ （1）购入成本：142㎡x1.5万/㎡=213万，首套房契税维修基金约5万，总计约218万。首付3成约70万，贷款约150万，贷款30年月供8800元。（如果二套房，契税还需增加4万） （2）卖出收益：目前挂牌价247万，朋友圈宣传240万，需置换交易，考虑到置换难度，预计成交价238万！持有周期3年，月供利息均值7100元，月供本金均值1700元。3年总利息26万，总还款本金6万。置换房东需提前还贷需要过桥资金，约2万； （3）3年以来该套房子收益：238-70-（150-6）-26-2=-4万； （4）机会成本：如果考虑首付款70万每年5%的机会成本或者存款成本，70*（1+5%）3次方-70=11万； 3年来该套房子静态计算基本保本，但是考虑到首付款的时间成本就要亏损15-20万！ 如果房东坚持240万出手，基本可以保本，这也是为啥240万底价出手的原因。就当是一次投资房产失败的教训，现在赶紧解套还来得及，不然每年房贷利息就要将近10万。 刚刚，又看到朋友圈再狂推时代梅溪岭峰170㎡户型，业主1.6万/㎡原价转让，接受任何方式交易。掐指一算，至少亏30万的还款利息、10万的契税，还有首付仅100万的机会成本，如果能顺利成交的话总计亏损约50万！ “两三年翻倍”的炒作再次沦为笑柄！ 当然最惨的当属2018年-2021年买二手房的那批客户，几乎清一色全陪，不但房子跌价了，而且每年还要倒贴十几万利息，关键是现在还卖不掉！ |
|
|
