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点击关注《大碗楼市上海站》，设为星标第一时间接收推送 买房路上，置换改善是主旋律。 房子，总是越换越好的：100平换150平、郊区换到市区、三房换到四房，为了改善生活，置换方向一直都是向上🔼也就是越换越贵的。 然而，最近我们发现置换的思路正在逐渐发生改变、而且是180度掉头的那种—— 趁着端午假期，我采访了1位互联网行业的朋友A，在收入上他远超同龄人，也是网上所称的“精英中产”； 手上有1套内环三房的他来找我咨询置换怎么买的时候，我下意识以为他又发了一笔年终奖，要换大房子；但他却是这么说的： “想把房子拆成郊区三房、手上留点现金，把房子换小。” 是的，你没看错：
买房，正在向下🔽置换。 
“原因” 网上很多人都说经济不好，但到底有多不好，不轮到自己头上都是没感觉的—— 我们就以所谓最赚钱的互联网和金融行业为例，除了面临降薪的大趋势外，裁员潮兴起、招聘名额也变少，收入打8折并不奇怪、直接走人的更不是孤例。 我们就以朋友A来举个例子： 他在2021年上车了一套二手房，总价大约1000万；当时他刚升职、意气风发，觉得贷款月供对于职场上升期的他来说不算什么压力，所以选择了上满杠杆；
去掉首付和税费，650万的贷款额度大约等于4万不到的月供，月收入6万 的他平时没什么花销（也没时间消费），觉得这个钱也不算什么事。 但当时间来到今天，外部行业却发生了颠覆性的变化—— 二手房价开始跌了、行业薪水开始降了、结婚花销开始多了，4万的月供就变得压力很大： 这样的前提下，是不是还要保留这套房子，就成了当下的他非常纠结的问题。 在他看来，手上留有更多现金才是更有安全感的行为，而房子少了20个平方、每天多花30分钟上班并不是什么不能接受的“消费降级”： “房子都挺好，是我的生活开始变得“不好”了。” 过去，买房子我们总说说要买踮踮脚才能买到的房子——杠杆用足、预算撑满、差一点借也要借出来，因为房票可贵、贷票更是只有一次机会，感觉不用满都亏；同时，因为未来收入会增加，成婚收入会翻倍，所有的预期都暗示着你应该尽量一步到位。但经历了这几年的行业波动，现在大家肯定都明白了“买小一点也能住，但贷款还多一点真能压死人”的道理。小时候听爸妈说“家里有粮，心中不慌”，这句话在现在的感受特别深刻——不只是冰箱里的蔬菜粮食，银行账户里的余额也应该多留一些备用资金，以防紧急用钱的时候。朋友A绝非孤例，至少他还保住了工作每天有活干；他身边被裁员1年还在家待业的朋友大有人在，他们对于过去“一步到位”的买房决策现在都很后悔；因为我们都只看到了向好的一面，没有给风险留有余地，所以就会出现向下置换的结局。说这些，不是为了劝你不要买房，而是希望大家在买房前要有一个预期的规划；买房的消费，可不只是买房本身，太多的隐性消费都会掏空你的钱包。我们以一套1000万的房子为例，在房款和月供之外，你还需要支出：无电梯的多层新房，按照每平方米建筑成本价的2%交纳。根据公式，假使你是首套购房，需要支付契税15万、维修基金4千元左右，另外还有一些印花税、杂费等，基本忽略不计。根据经验，外环外车位平均20万、中内环平均在50万左右；我们就按照50万来计算，那又是一笔不小花销。装修分为软装和硬装，目前新房的装修普遍简陋，柜子都是需要自己打的；一般经验来说，打柜子、买家具家电，我们即使按照最低2000元/平来计算，也有20万了；如果对品位、品牌有追求，那就更没底了。这些年的持有成本也要算在内，其中最关键的就是房贷利息。在全国首套平均利率4%、二套平均利率为4.9%的大前提下，上海目前首套4.55%、二套5.25%的利率，每年的利息支出是一笔不小的成本。而机会成本则来自于首付款，如果这笔钱不买房，那也会产生投资收益，而买了房，这笔收益就成了购房成本、或者说是资金成本。假设首套房贷款6.5成即650万，按新房限售五年计算，那么5年的房贷利息支出就是：这些钱加起来，预估已经在200-250万之间，也就是相当于房价的20%以上了，这可都是实打实的收入，基本每一项你都是逃不掉的。有句话说得好：“买得起豪车的人可能很多，但养得起豪车的人却很少。”未来经济有着欣欣向荣的预期，但是：我不建议大家买“踮踮脚”才能够得到的房子，而是最好买不用“抬头”就能入手的房子；
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