话商麻·案例-142最高院：房屋连环买卖的最终买受人能否排除强制执行

法释之话商麻·案例-142

最高院：房屋连环买卖的最终

买受人能否排除强制执行

裁判要旨：虽然商品房连环买卖中的房地产开发企业与最终买受人之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。

一、基本案情

庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华公司）与庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，庆阳市中级人民法院（以下简称庆阳贵院）作出（2018）甘10民初145号民事判决书，判决：一、解除博华公司与诚鑫公司签订的商品房买卖合同；二、诚鑫公司返还博华公司房款1200万元及利息（利息自2013年10月25日起按年利率24%支付至实际还款之日止）。上述给付内容限判决生效后十五日内履行完毕。该判决发生法律效力后，诚鑫公司未主动履行生效法律文书确定的义务，博华公司于2019年8月22日向庆阳中院申请强制执行，该院于同日立案受理。

执行中，案外人姚某普、赵某科于2020年1月3日对庆阳中院查封的诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼6层575.89平方米房屋提出书面异议。庆阳中院于2020年2月26日作出（2020）甘10执异16号执行裁定书，裁定驳回案外人姚某普、赵某科的异议请求。姚某普、赵某科不服该裁定，在法定期间向该院提起案外人执行异议之诉。

诚鑫公司开发的“世纪城”1号公寓楼由浙江**厦建设集团有限公司（以下简称华厦公司）承建，华厦公司的委托代理人为邵某星。2013年4月25日，诚鑫公司与邵某星签订《买卖协议》，约定由诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵某星抵顶邵某星工程款，以邵某星出具收据为准，单层面积大约570㎡（以将来政府职能部门测绘面积为准），约1710㎡，单价6400元/㎡，约10944000元。2015年4月15日，邵某星与案外人赵某君签订《协议书》约定：诚鑫公司确认其为1号酒店式公寓的建筑承包人，诚鑫公司因拖欠工程款将该楼六层抵顶给邵某星，该楼房已由石某林以3700000元从邵某星处购买，预付购房款2000000元，下欠1700000元。邵某星知道并确认赵某君与石某林2015年1月4日签订的“转让协议”，承认双方的房屋买卖关系，邵某星同意按照赵某君与石某林的约定，直接从赵某君手中收取石某林下欠的购房款1700000元，同时给赵某君办理相关购房手续。协议签订后，赵某君分别于2015年4月15日、4月20日向邵某星中国邮政储蓄银行账户转款520000元、880000元，于2015年4月17日向赵存利账户转款200000元（邵某星认可并出具收条），以上共计1600000元。邵某星向赵某君出具收条3份，收条注明现金付款100000元。后在邵某星的配合下，2015年5月22日，赵某君与诚鑫公司重新签订了《商品房买卖合同》，约定买受人赵某君所购买房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款方式为一次性付清，诚鑫公司向赵某君出具了维修基金缴纳收据。2016年4月9日，赵某君与姚某普、赵某科签订《房屋买卖协议》，将案涉1号酒店式公寓六层房屋以3900000元的价格出卖给姚某普、赵某科，协议对房屋情况、价款、付款方式等事项进行了约定，协议还约定2016年4月16日之前付清2000000元后，赵某君将房屋交付姚某普、赵某科。协议签订当日，姚某普、赵某科向赵某君交付房款300000元，2016年4月15日、16日分3次向赵某君转款1700000元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵某君转款950000元，支付现金950000元。2016年4月21日，姚某普、赵某科开始装修案涉房屋，并从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今。

庆阳中院判决：一、不得执行庆阳市诚鑫国际商住区1号公寓楼6层房屋，（2020）甘10执异16号执行异议裁定于判决生效时自动失效；二、驳回姚某普、赵某科的其他诉讼请求。

博华公司不服一审判决，提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判允许对案涉房屋的执行。

甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）判决：一、撤销一审判决;二、驳回姚某普、赵某科的诉讼请求。

二、裁判要点

最高人民法院（2022）最高法民再212号姚某普、赵某科等案外人执行异议之诉民事再审民事判决书认为，本案争议焦点为：姚某普、赵某科对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应当审查姚某普、赵某科对案涉房屋上的权益是否符合该条规定的要件，进而判断二人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

（一）关于在案涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题

参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权。本案中，诚鑫公司与邵某星于2013年4月25日签订《买卖协议》，约定诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵某星以抵顶工程款。邵某星与石某林于2013年5月31日签订《买卖协议》，约定邵某星将1号酒店式公寓六层出卖给石某林。石某林与赵某君于2015年1月4日签订《转让协议》，约定石某林将其所有的1号酒店式公寓六层转让至赵某君。一、二审法院已经查明，赵某君与诚鑫公司于2015年5月22日重新签订了《商品房买卖合同》，约定赵某君所购买房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款方式为一次性付清，诚鑫公司向赵某君出具了维修基金缴纳收据。此节足以说明诚鑫公司已将本案所涉房屋售予赵某君，该民事法律关系合法有效。赵某君与姚某普、赵某科于2016年4月9日签订《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款方式等事项，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。此时赵某君是否享有案涉房屋的产权，不影响《房屋买卖协议》的效力。《房屋买卖协议》签订后，赵某君向姚某普、赵某科交付案涉房屋，姚某普、赵某科陆续向赵某君支付全部购房款并装修房屋，从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今，各方已实际履行《房屋买卖协议》约定的义务，足以认定各方之间存在真实的商品房买卖关系。虽然诚鑫公司与姚某普、赵某科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。二审判决关于案涉合同的签订情况不能反映案涉房屋有效流转的过程，存在自然人与法人人格混同，无证据证明邵某星能够代表华厦庆阳分公司处分财产，石某林未在涉及其权利义务的《协议书》上签字确认存在问题，没有证据证明石某林与赵某君签订过所谓的“转让协议”，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵某星后又将该房屋出售给赵某君存在矛盾等认定，曲解各方当事人所作的交易安排，导致错误认定本案不符合在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件，应予纠正。

（二）关于是否已支付全部价款的问题

诚鑫公司陈述因其与华厦公司就部分工程款完成结算，故以案涉房屋抵顶该部分工程款，且该事项记载于诚鑫公司与邵某星签订的《买卖协议》之中。华厦公司亦出具《证明》证实邵某星为“世纪城”1号公寓楼项目的承包人、项目负责人，对该项目自主经营、自负盈亏，华厦公司知悉且同意诚鑫公司以案涉房屋向邵某星抵顶工程款、邵某星处置该不动产。邵某星与石某林签订的《买卖协议》载明，“1#酒店式公寓是庆阳市诚鑫房地产开发有限公司为抵所欠邵某星工程款的房屋”。虽然赵某君与邵某星签订的《协议书》载明的乙方为华厦庆阳分公司，但该协议亦明确记载，“分公司负责人为邵某星……一、乙方及其负责人确认自己是西峰区世纪大道诚鑫商住区1#酒店式公寓的建筑承包人，开发商庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司以该楼六层抵顶了拖欠乙方的工程款，其所有权归乙方……四、在甲方给乙方支付全部购楼尾款的同时，乙方应当提供开发商用该楼给乙方抵顶工程款的相关证据……”邵某星在该协议上签字确认。此外，工商登记信息显示邵某星曾担任华厦庆阳分公司负责人。可见，诚鑫公司将案涉房屋转让给邵某星以抵顶欠付工程款等事实，诚鑫公司、邵某星、华厦公司、石某林、赵某君等各方均知悉且无异议。邵某星将案涉房屋以370万元价格出卖给石某林，石某林已支付200万元购房款。因石某林欠付赵某君348万元借款，故双方约定石某林将其已支付200万元购房款的案涉房屋转让至赵某君以折抵部分欠款，石某林尚未支付的170万元购房款由赵某君直接向邵某星支付。石某林向邵某星支付200万元购房款、石某林欠付赵某君348万借款并以案涉房屋折抵其中200万元欠款等事实，已由（2015）庆中民初字第113号生效民事判决作出认定。邵某星认可石某林与赵某君之间关于案涉房屋转让的约定，同意直接从赵某君处收取石某林所欠的购房款170万元，并为赵某君办理相关购房手续，且赵某君提供的银行转账凭证、邵某星出具的收条等证据证明赵某君已支付170万元余款。一、二审判决查明，《房屋买卖协议》签订当日，姚某普、赵某科向赵某君交付房款30万元，2016年4月15日、16日分三次向赵某君转款170万元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵某君转款95万元，支付现金95万元，以上共计390万元，有银行转账凭证、赵某君出具的收条予以证明。因此，可以认定姚某普、赵某科已经支付全部购房款。二审判决关于无证据证明石某林向华厦庆阳分公司支付了200万元以及赵某君通过“转让协议”向石某林支付了200万元，在诚鑫公司向邵某星抵顶工程款环节、邵某星向石某林转让，石某林又向赵某君转让环节不能证明存在支付对价的认定缺乏理据，导致错误认定已支付全部价款这一条件不成就，应予纠正。

（三）关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题

各方当事人对于姚某普、赵某科在人民法院查封前已占有案涉房屋均无异议。根据前述理由，姚某普、赵某科占有案涉房屋应为合法占有。

（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的规定，未经竣工验收无法办理房屋所有权首次登记。本院（2021）最高法民再184号、185号民事判决已经查明并认定《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明案涉房屋所属项目工程于2021年11月22日通过验收备案，至此方才具备办理房屋产权登记的条件。可见，姚某普、赵某科对案涉房屋未及时办理产权登记并无过错。诚鑫公司在一审及再审庭审时亦陈述，因其与华厦公司尚未完成工程结算，案涉房屋未能办理过户登记，并非姚某普、赵某科过错造成。诚鑫公司与华厦公司已就部分工程完成结算，并已同意以案涉房屋抵顶工程款，以及案涉工程项目已于2013年7月19日取得商品房预售许可证，并不代表案涉房屋已具备可以办理产权变更登记的条件，不能据此证明姚某普、赵某科怠于行使权利。二审判决认为姚某普、赵某科在购买案涉房屋时未尽合理审慎义务，没有证据证明姚某普、赵某科曾向诚鑫公司主张过过户登记，进而错误认定本案非因买受人自身原因未办理过户登记这一条件不成就，应予纠正。

综上，姚某普、赵某科申请再审的理由成立，其请求应予支持。

三、野莽简评

本案中，涉及两个问题，一是在未办理过户登记的情况下，各手转让合同的效力问题；二是以房屋抵顶工程款的效力问题。就第一个问题而言，按照物权法、民法典所确认的区分原则，裁判上已基本形成共识，即未办理过户不影响各手房屋买卖合同的效力。就第二个问题而言，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

（图片来源：中国书画诗词院微博）