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□ 刘学 王岚 李某经某房地产经纪有限公司介绍，欲从邵某处购买一套房屋，通过微信转账向邵某支付了1万元的定金，并签订买卖定金协议，就房屋价款、付款方式等进行了约定。此后，按照约定，邵某协调李某与承德县某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，李某亦按照约定支付了相应房价款。后来，李某通过某物业公司得知上述房屋在其购买之前就已经被法院依法查封。因为无法取得上述房屋，邵某又拒不返还李某向其支付的房屋价款，故李某起诉至承德县人民法院，请求依法解除与邵某签订的买卖定金协议以及与承德县某房地产开发公司签订的《商品房预售合同》，返还支付的房屋价款，并赔偿相应损失。 被告邵某认为自己按照市场价格将房子卖给了原告，后续又在售楼处办理了一手房变更手续，那么房子与自己已经没有关系了，现在房子不能正常办理房屋手续，是开发商的原因，应该由开发商承担责任。 承德县法院经审理后判决：解除原告李某与被告邵某签订的买卖定金协议，解除原告李某与第三人承德县某房地产开发公司签订的《商品房预售合同》，被告邵某返还原告李某购房款（含定金）及利息，第三人承德县某房地产开发公司返还被告邵某房屋首付款及利息。宣判后，李某与邵某均未上诉。 说法： 本案中，被告邵某从第三人处购买房屋后有权对该房屋进行出卖、抵押等，其与原告李某达成的关于案涉房屋的定金协议，系当事人房屋买卖的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为有效合同，合同当事人应依约定履行。邵某作为出卖人负有向买受人交付房屋及办理产权转移的义务，原告李某作为买受人应按约定支付相应的房价款。由于买卖房屋被查封、执行，房屋无法交付，合同目的无法实现，根据民法典第五百六十三条第四款情形，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同，故原告李某向法院提出依法解除与被告邵某签订的买卖定金协议、依法解除原告与第三人签订的《商品房预售合同》的理由正当、充分，法院予以了支持。 合同解除后，受损方的合法权益又该如何补救呢？民法典第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权利请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。依据此条规定，被告邵某应返还原告李某向其支付的房屋价款并支付相应的利息损失。第三人承德县某房地产开发公司在本案中履行的是协助义务，在收到的首付款范围内要承担返还义务，并应承担利息损失。关于原告李某诉请中介费的问题，该中介费是案外人为原告李某提供中介服务后，原告李某理应向其支付的报酬，现在原告李某要求被告邵某负责赔偿，是缺乏依据的，对李某的这项诉请，法院没有支持。 买房无小事，在签订合同之前一定要核实房屋的产权情况，包括是否有抵押、查封等情况。如不慎购买到了被查封、抵押房产，要注意留存房产交易凭证、转账记录、买卖合同等相关文件，积极协调沟通，或通过法律途径解决，依法维护自身合法权益。 |
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