|
杨在明律师 2021年9月14日12:16北京在明律师事务所主任律师 伴随着“棚改”时代的结束，“旧改工作的全面推进，越来越多的老旧小区将加装电梯项目提上日程。然而，一部以惠民利民为目的的电梯却引发了诸多邻里矛盾，甚至对簿公堂，本文将揭示这背后的原因、法律依据及应对方法。
一、加装电梯的矛盾根源 社会矛盾源自于精神和物质上的利益冲突。事实上，加装电梯对部分业主产生增益的同时，也损害了一部分业主的利益。 一般来讲，高层业主，尤其是老年业主是加装电梯项目的积极倡导者和推动者，对于他们来说加装电梯能带来出行的便利和房价的升值，可谓重大利好项目；而低层业主对加装电梯往往持反对意见，一方面他们对电梯的使用需求不大，加装电梯反而会产生额外的费用支出，另一方面加装电梯会影响采光、通风、通行，产生噪音、威胁隐私，甚至造成房价贬损。 因此，由于多元利益主体的诉求难以调和，围绕加装电梯才产生了诸多矛盾与纷争。
二、加装电梯的表决门槛 像加装电梯这样的重大事项需要业主们通过投票表决的方式共同决定，那么联合多大比例的业主才能影响电梯安装的决议呢？ 根据《物权法》（已废止）的规定，加装电梯需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即“多数决”原则。 现实中，需要加装电梯的楼房层数通常为6或7层，那么只要1、2层的业主不同意，就很难突破“双三分之二以上”这一表决门槛，形成困局。而现行《民法典》要求改建、重建建筑物及附属设施需要经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，通过计算（2/3×3/4=1/2）可知，在加装电梯时只要“双二分之一以上”业主同意便可表决通过，亦即“过半数决”原则。 所以，《民法典》实施后，加装电梯的表决门槛可谓直击底线，想要通过联合票数阻碍电梯安装的可能性非常渺茫。
三、异议业主的其他维权方法 （一）协商、调解。加装电梯是“旧改”大势所趋，大多数业主都能从中获利，但让小部分业主为此牺牲合法权益也确实有失公平合理。作为生活同一单元里抬头不见低头见的业主们，应当基于睦邻友好的原则，和谐友善地解决争端。首先可以选择内部协商，协商不成可由社区或居委会、基层调解组织进行调解。如果各方均能换位思考，对低层业主给予一定的减免和补偿，应当可以获得各方相对满意的结果。 （二）民事诉讼。如果对表决结果不满意，通过协商、调解也不能达成意见一致，认为利益受到损害的业主可以通过民事诉讼要求法院查明安装电梯决议程序的合法性，判令其他业主对自己的权益损害进行补偿，或者基于相邻权要求排除妨害。 （三）行政复议和诉讼。增加一部电梯可能会占用楼内原有的通行空间，对消防安全产生影响；在楼内修建电梯井、设备间，或者将电梯“外挂”还可能对楼体稳定性产生影响，须经规划、消防、质监、住建等多个部门的审批和监管。业主们在某个环节“被卡”或对某项审批、许可有异议，可以通过复议或诉讼的途径来解决。 另外，由于民事诉讼的成本比较高，加装电梯又与行政行为的联系极为密切，实践中有一些业主另辟蹊径，针对加装流程中的审批机关提起行政诉讼，如要求撤销建设工程许可证等，以达到阻止电梯安装以便后续维权的目的。
四、加装电梯后续事项的表决及处理 （一）电梯的维修保养。电梯在使用过程中会出现磨损和故障，因而加装电梯必然涉及后续的维保费用问题。根据《民法典》“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决“，”参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的规定，通过计算（2/3×1/2=1/3） 可知，在使用维修资金进行电梯维保时，只要“双三分之一以上”业主同意便可表决通过。 （二）电梯广告收益的归属。电梯里常常存在电视、海报、门贴等各种形式的广告，因此也会产生收益。《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 据此，电梯作为业主的共有部分，内部广告招商产生的收益扣除合理成本后，应属业主们所有，如果物业公司将这些收益作为经营收益占为己有，构成侵权。 |
|
|
