上周听公司请来的房产律师讲 Power Of Sale拍卖房，也叫 “ 法拍房 ” ，得以从另一个角度对 POS 有更深入了解，挺有收获。今天简单聊聊买这类物业时需知道，或，注意的事儿。 从业这十多年里，我很少接触拍卖房买卖；而我的买家们，即使是投资客人，似乎也对拍卖房讳莫如深，至少从未主动提起过。 我自己潜意识里也有点儿膈应，所以从未给客人主动推荐过。咱们华人讲究风水，虽然破产不能与凶杀等同，然而一栋物业的人文风水不容忽视，买房首先图个吉利喜庆。如果您在意，可以不必考虑买这类被拍卖的房产，权当了解吧。 业主无法按期付贷款，或违法使用物业，比如专门种植大麻等，都视为违约；贷款金融机构，多数是银行，会即时与业主沟通协调，也许达成一个限期还款或修正不当使用之方案，实在不行，才走 “银行收回拍卖” 那步。一旦进入法律程序，过程不会很久，当然业主会被给予足够的时间去筹集资金。
需要知道的是，银行并不愿意走到法拍这步，如果业主愿意配合，银行也会很人性化。比如去年开始央行连续 8 次加息，导致选择浮动利率的业主们苦不堪言，这里也包括我的自住房，总还款额增加 30% ；听我的客人说他家更多，几乎翻倍。 银行警醒且很主动，在贷款尚未触发负数时先行通知业主，商量还款对策，比如破例延长贷款年限，贷款额返回到总借款中去等等，总之尽量减轻业主目前负担。 即便如此，随着时间推移，更多固定利率业主续约，而如今如何选择，利率都令人绝望，以至少数业主不堪重负。今年开始，市场上法拍房逐渐多起来。当然我们华人在财务上自律性很强，房子被没收拍卖的情况微乎其微，反倒是作为投资买家，也许想知道点儿法拍房的事儿。
1. 不要想当然，以为所有拍卖房都能捡到便宜；但也不必一概认为没便宜可占，机会合适，法拍房也许能捡到 “ 漏 ” 。 法拍房上市前有一套严格手续。尤其定价，需经过银行律师严格审核，要有至少 2 个物业评估 Appraisal 及 1 份市场价值分析比较 CMA 。银行首先要保证自己借出去的钱和相关费用回笼，其余分配给其它债权机构和借款者本人；重要的是，银行最后卖价需符合法律程序且能经得起呈堂供证。所以法拍房的最后售价未见得低于市场价，或者低到买家觉着值得的范围。 过去经常有法拍房业主将贷款银行诉诸法庭，认为自家物业被不公平低价卖出，若业主胜诉，已达成的交易会被法院判定无效。 尽管如此，买家仍有机会买到合适的法拍房。您也许会看到在不错的市场下也有走很慢的法拍房，不是没买家，而是银行方面非常审慎，不能轻易接受来的太快的报价，哪怕好也不行，也许被诟病没经过足够比较。 比如，物业上市后第一天，有买家出 Offer ，经纪即使判断这也许是最好出价，然而上市一天，哪怕一周，立刻就卖掉，将来有被业主诉讼的潜在风险，理由是没经过市场考证及合理筛选，未能等待潜在更好出价。所以，继续在市场上经受洗礼。 官僚主义害死人，房子被拍卖之际，通常不会是火爆的卖家市场，否则卖家自己可以上市卖掉还债。本来很不错的物业经过市场拖延，容易成为滞销房，最后反而被买家低价捡了便宜。然而业主本人也没话讲，经过市场考验了嘛。
2. 买卖合同签订后，是否能成功交接仍是未知数。业主随时可以将所欠贷款还上，将物业赎回。 贷款银行会在合同里特意附加一个条款，给予业主赎回物业的权利。从银行发出通知，收回物业，物业上市，交房过户，这期间任何时段内，业主如果将所欠贷款还上，则拍卖行为停止，已签订买卖合同失效。不过这样的事情很少发生，银行在收回物业进行拍卖前，有一套严格流程，给足借款人时间和还款机会，除非发生奇迹，一般来说不会因此不成交。 3. 银行在拍卖物业时，对房子质量不做任何保证。看到即买到，看不到也要接受。一句话，买家承担大部分风险。 作为房子将被银行强行卖掉还债的业主，自然不要指望他再做物业维护，不蓄意破坏已经很好。我们平时买卖合同里的许多标准条款，诸如卖家保证各种电器，通风系统，室内管道好用等等，在购买法拍房时都要取消。 明枪易躲，暗箭难防。物业万一有地下室漏水，地基损坏，电线和下水道等肉眼难看出来且修复或置换耗费巨大的隐患，会令买家有损失。为免交房后受惊吓，建议买入前带上验房师看房，也可以在合同上附加验房条件，但验出问题卖家不管。买家验房是为心里有数，有问题只能选择接受或拒绝，无法像正常买房那样与卖家讨价还价，既要也要。 拍卖房的产权上是否有 lien 欠债捆绑，空调冷暖是否租赁等，卖家一概不予保证。买家可以通过法律顾问去查证。
4. 买家须接收现有租客。 正常交易中，买家有权要求卖家交接前提供 “ 空房 ” ，并将此条件写在合同里，否则不予交房。法拍房则无此事。 如果是每月续租的租客，且交房后为自住，买家可以要求银行提前 60 天给租客发通知结束租约，但银行不保证租客按期搬走。 其实，就算正常买卖，租客是否能按时搬走卖家也未必能保证，常有租客提前接到通知，但到期拒绝搬走的事情发生，由此引起的纠纷也不少。所以我总是建议买家客人，尽量不要买带租客的房，除非确实喜欢，或在价格及其它方面有很大优势。扯远了。 总结：买法拍房需注意的事儿，流程和操作，远非一篇文章能涵盖。无论您事先对法拍房了解多少，若真想买，我都强烈建议您找一位曾经做过 Power Of Sale 的过户律师，及了解法拍房的经纪，帮您共同把关。 |
|
|
