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先自我介绍下自己，坐标青岛，本人男85年人，工作六年有余，12年研究生毕业，13年在父母的帮衬下购买了位于青岛城阳区的套二房，单价7316元每平，总价64万多，首付不到20万，其余公积金贷款，月还款2000左右。 16年老婆工作调动到青岛市黄岛区，没办法青岛太大了，城阳到黄岛开车也得接近一个半小时吧，每天跨海上下班，光路费也消耗不起啊。 17年决定卖掉城阳房子，去黄岛再买房，从此开始了卖房买房再买房的经历。经历了矛盾、担心、后悔、欣慰、争吵，到后来懂得了该如何与房产中介斗智斗勇的成长过程，截止到18年8月，最终结果顺利实现了城阳一套房换成黄岛两套房的终极目标，从此也开始了苦逼但欣慰的终极房奴生活。 今天先向大家分享下小编卖房的过程以及总结的经验教训，以期能帮助到大家。 2016年8月底小编把城阳房子出租出去的，一年后17年8月份找中介开始卖房，因为有租客也没大张旗鼓找很多中介，要不租客也会反感啊，就找了两个名气比较大的房产中介， 开始定价比较高吧，反正也不急，报价150万，89平，均价不到1万7吧，17年8月青岛房产也不景气，看房的人也不多，偶尔一周有一两个。两个中介一个比较稳定，有看房的就通知我下，另外一个开始说我报价太高了，后来又说报低了说可以报160万，让我不要报低了，其实当时我还挺惊喜的，当时吧我心里有数哪有那么高啊，感觉第二个中介有啥问题，后来咨询别的中介才知道，他们就是想把我的房源控制在他们手里，不让我卖不出去也在他们手，给客户报价时候就报的低，让我再跟客户去谈，这中介最不地道了，直接把这个中介炒了，废话不说了吧，后来也打算着赶紧卖出去吧，卖个房烦死了，以为很好卖呢，没赶上好时候，经过两次调低价格，最后调到142万，为了看房方便，10月份把租客都赶走不让住了，又找了三个感觉可靠的中介，一心一意开始卖房了，没想到在大青岛卖个房太不容易了 一共前前后后看房的人得有七八十组吧，也够死了。直到17年12月3号，我的房子最有意向的客户出现了。那天下午我驱车一个半小时从黄岛到了城阳，去之前我还特意问了下中介我的底价，少了不卖，别让我白跑一趟啥的，中介只让我过来见面谈谈。我这就带着142万的美好想法过去了。 然后，到了中介那，先把我跟客户分开，不让我跟客户见面，刚开始我这还有点懵啊，不是让见面谈吗，中介我都认识啊，这时中介的老大店面经理出面了，跟我谈价格，说客户家多困难，小年轻，在外多不容易，这拉那拉啥的，我直接跟我的那个接口的中介阿力说，不是说过了吗就142万，我还更不容易呢。其实我的底线是140万，中介阿力我知道，后来店经理又跟我替客户诉苦，最后让步到140万了。唉，一下子少了两万啊，心里有点拔凉拔凉，没办法谁让咱打算早点卖出去呢。 得到这个底价后，店经理出去了，派来的美女经理跟我聊天，大谈当前的市场行情，如何如何不好。这时店经理应该是跟客户私谈去了，我就安心等待吧，再说本人有家庭孩子的人对那些小美女也没兴趣，唉 过了七八分钟，店经理和客户夫妻(后来得知还是男女朋友呢，就等买房领证呢）两都进来了，一见面心里有点失望啊，客户明显的是二十几岁，刚毕业，本人对有些九零后反感，感觉也不是正儿的上班族，见面寒暄几句，然后就开始又诉苦了，唉，可惜只是我一人应战，没带家眷老婆大人过来，还调我房子毛病，可惜啊，我的心理还是打算把房子尽快卖出去，难得有这么个意向客户，底线一再被击溃啊，谈判过程也不说了，最后成交138万，家具全留，家电归我带走。唉…… 画重点，经验教训1：一、谈判底价因人而已，不过作为卖家咱谈的都是净价，也就是最后你拿到手的钱，中间的所有税啊一般都是买家出，也可事先定好。 二、如果卖房的这套还有银行贷款未还完，是否需要买家出钱先解押，这个也需要在谈判阶段定好，因为这需要买家提前付首付给房东，怎么付这个钱，是直接转账给房东还是通过资金监管，直接转账买家有风险，资金监管就需要费用，这个钱谁出，都要事先谈好。 三、户口事宜 户口迁出这事按道理来说应该是买家最关心的，不过有很多买家没做过功课，只听中介的话，根本就不会提户口的事，这就为将来纠纷埋下伏笔 。户口的事也要事先谈好，是多久迁出去，还是户口空挂，期间是不是需要留个户口保证金啥的都需谈好。 好了，言归正传，接下来就是重要的签购房合同了。很多保持主动的注意事项主要在这个合同上面。 首先，看下中介的合同范本是不是正规的，模板上一共有几页，一般正规的中介合同至少得有八页A4以上，那些只有四页的甚至两页的就该注意了，当然作为买家更要注意了。 第一，买家卖家的身份信息，如果买家是夫妻双方，买家两人的身份信息都确认好，千万不能有差错。 第二，就是房屋的具体地址，要跟房产证上的一模一样，都要核对几遍。 第三，重中之重，就是规定出来各个时间节点，该办什么事。如单方违约了，违约责任是啥。具体来说主要有以下几个节点： 1、定金 定金一般是签完合同就给房东的，一般是五万，不知道北京一线城市的，应该多点，毕竟房子贵嘛。规定出来如单方违约了，双倍赔偿对方，或其它，总之一定要规定出来违约责任是啥。 2、如房东需先解押，则规定出来几月几号前解押完毕。 当然小编这篇文章是站在卖家立场上的，这条是限制卖家的，不过最好也规定出来吧，同样如违约，责任如何，一般违约责任是房子总价的20%。 3、银行面签的时间 规定出几月几号前，买卖双方一起去银行面签，违约责任如何，一般的违约责任都是房价总款的20% 4、买家的通过银行审核的时间 这条对卖家来说很重要，一般中介会吹牛他们有多少办法，即使买家信用，流水啊污点重重一样有办法通过银行审核。无非他们就是一个银行一个银行的送资料，最后只能找一些农村级别的银行，无论是从时间上还是将来银行放款对咱们卖家来说风险极高。所以咱们卖家要多留心这。比如我强制中介在合同上规定出必须几月几号前，买家完成银行审核，要拿到银行审核通过的同意放款函，不过青岛这中介说都不给，只有口头同意，不知真假，反正就是必须规定出来银行审核的时间节点，及违约责任，一般也是房价用款的20%。 4、下一步，就是规定出首付几月几号以什么方式给卖家，提一句，整个交易过程中，所有的款项都采用银行转账的方式，都留下凭证，最好不要以现金的形式。同样，如违约，责任如何。 5、过户 规定出来，几月几号前买卖双方一起过户节点，如违约如何 6、户口事宜 这对买家重要，前文有论述，在此不再赘述 7、银行放款时间 现在银行放款速度慢。中介一般忽悠卖家说银行的事是不可抗力，谁有管不了之类的，这明显是推卸责任。首先你要明白，卖房就要得到全款，督促银行放款是买家的义务，不能说跟买家没关系了。所以，合同中注明，如几月几号前银行未放款，买家违约，一天的违约金是如何如何，一般是总款的万分之五之类的。 8、交房 主要是涉及到买家利益了，下篇文章再议 以上，就是本人亲身经历总结的卖房立场上如何保持主动地位的各个要点，如有出入，希望广大网友批评指正。 |
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