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【前言】 农村房屋买卖合同纠纷是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人的合同所产生的纠纷。那么，根据以下案例，我们来看宅基地转让纠纷中遇到的一些问题。 【案情简述】 1995年，施某将宅基地转让给外村人杨某，收取宅基地转让款1.5万元和土地配套费1.1万元。2015年，施某主张转让协议无效、双方返还。杨某反诉施某赔偿地上建筑物价值、购买宅基地价款及配套设施费和利息、土地使用权价值差额。 【裁判结果】 判决结果：一、确认案涉宅基地转让协议无效；二、施某内返还杨某宅基地转让款1.5万元和土地配套费1.1万元，同时赔偿杨某地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失275万余元；三、杨某于施某履行义务后一个月内搬离案涉房屋，并返还宅基地。 【裁判分析】 1.施某将案涉宅基地使用权转让给集体经济组织之外的杨某，违反国家法律规定，双方所签转让协议应系无效。对于无效合同，因该合同取得的财产，应予返还，故应由施某返还杨某转让款和杨某垫付的土地配套费，由杨某返还施某涉诉宅基地。 2.本案合同无效，双方均存在过错。施某明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，且在转让近20年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错；杨某明知涉案土地系农村宅基地仍进行购买，亦存在过错，故法院酌情确定由施某对杨某损失承担90%的赔偿责任。 3.施某未享受宅基地使用权期间享受了杨某支付的对价带来的利益，且宅基地使用权有如此大的收益，很大因素是杨某建造房屋后出租形成的，对施某要求杨某赔偿占用宅基地期间损失诉求，不予支持；杨某支付对价后享受了宅基地使用权和居住权（房屋建造后），且杨某已主张宅基地价值差额损失，故对其要求施某赔偿利息损失主张，亦不予支持。 【笔者小结】 一、向非同一集体经济组织成员转让宅基地使用权及其上盖房屋的合同效力问题。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第十九条及《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第七条均明确，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。目前大部分司法案例的裁判结果与前述司法指导意见保持一致。 主流观点：农村房屋与宅基地使用权不可分离，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权转让，因此，应以宅基地使用权转让的效力来决定农村房屋买卖的效力；其次，根据《土地管理法》（2004年修正）第九条、《土地管理法》（2004年修正）第六十二条及《物权法》第一百五十二条，宅基地为农村集体所有，宅基地使用权由农村集体经济组织的成员基于村民身份通过申请获得批准的方式取得，故农村宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员；再次，农村宅基地具有福利性和社会保障功能，应当严格限制宅基地使用权及其上盖房屋的流转；因此，向非同一集体经济组织成员转让宅基地使用权及其上盖房屋的合同违反了法律法规的强制性规定，应为无效。 同时，也有少数司法案例认定向非同一集体经济组织成员转让宅基地使用权及其上盖房屋的合同有效。主要理由包括：首先，《土地管理法》（2004年修正）第六十三条仅禁止将农村集体土地用于非农业建设，而《土地管理法》（2004年修正）第六十二条第四款规定，“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可以看出，现行法律并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地使用权及其上盖房屋；其次，确认合同无效应当以法律及行政法规的效力性强制性规定为依据，现行关于禁止城镇居民购买农村房屋的相关政策不属于法律、行政法规的范畴；因此，向非同一集体经济组织成员转让宅基地使用权及其上盖房屋的合同不存在《合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形，应为有效。 二、关于宅基地使用权及其上盖房屋转让合同无效后的处理。 根据《民法典》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第十九条明确，合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。 《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第七条明确，可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究，比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。 案例来源：施某培等人与杨某军宅基地买卖纠纷案，《民事审判指导与参考》2019年第2辑 【法条索引】 *随着《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起正式施行，《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》随之废止。关于本案相关的最新法律可参看如下： 1. 《中华人民共和国民法典》 第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。 2.《中华人民共和国土地管理法》 第九条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 相关司法解释： 1.最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知 第十九条 在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。 在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。 2.《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》 第七条 可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。
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