|
《中华人民共和国土地管理法》修正案于2020年1月1日起施行，《中华人民共和国土地管理法实施条例》于2021年4月21日国务院第132次常务会议修订通过，自2021年9月1日起施行。对于宅基地可否自由进入交易市场，流转、转让、互换、出资、赠与、抵押等处置这一老生常谈的旧话题，在《土地管理法》修正案及《中华人民共和国土地管理法实施条例》里，仍然是附条件、有限制的转让或流转，而非完全解禁任意进入交易市场自由流通。 由于早期宅基地转让形成的历史乱象，加之目前社会繁荣，个人富裕，多年前已经转让了的宅基地，因市场供应量减少，土地使用权升值之价差利益诱惑及人性之贪欲致使部分转让人不惜诚信而反悔诉求转让合同无效，拟收回宅基地进而斥资、耗时、耗心思、耗精力进入拉锯式且将面临无功而返的诉争中。 笔者曾于2019年8月30日在微信朋友圈及灝创律师公众号对此纷争的民事、刑事责任及后果做出过简单的讲述。为能理清宅基地使用权转让的法律规定及交易纠纷的民事裁判规则，结合自身处理此类案件的经历，依据已生效判决之认定，特汇总整理备拟诉者诉前查询查证，待审慎权衡后，再做出取舍与抉择。   一、宅基地的性质、取得程序、权属争议及涉及之法律规定 1、宅基地可流转交易的法律规定 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条第一款 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 第六十三条第三款 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外”的规定，符合一定条件的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让。 2、宅基地的法律含义 宅基地是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员，用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，即宅基地隶属集体建设用地之范畴。按照用地功能，农村集体建设用地划分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。 3、宅基地使用权的取得依法需经申请、报批、登记等程序 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 第六十二条 ……农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准。 《中华人民共和国物权法》 第九条 不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 4、宅基地权属争议处置的程序性法律规定 《中华人民共和国土地管理法》 第十四条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 《确定土地所有权和使用权的若干规定》国土资源部 第二条第二款 土地权属争议，由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下达处理决定。 二、宅基地使用权可否自由流转  1、宅基地使用权的流转尚需遵循《土地管理法》第六十二条 《土地管理法》修正案 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。” 2、允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地、鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅。这虽是农村土地管理的解禁性、创新性规定，虽是历史性的突破，但并非“宅基地进入流转市场可以自由处置”。  3、从《土地管理法》修正案内容及其实质来看，依然是禁止城镇居民购置农村宅基地。 4、宅基地转让须同时满足以下条件： A、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地） B、同一集体经济组织内部成员转让 C、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件 D、转让行为征得当地集体组织同意 E、宅基地使用权不得单独转让，地随房走 三、当前宅基地使用权纠纷民事诉争之情形及裁判主旨  虽然法律法规禁止宅基地的自由转让，但基于国家各区域经济发展的不平衡、贫富差异、经济利益的驱使和当时历史条件下个人或者家庭特定亟需资金的刚性需求，大量的宅基地使用权仍然被交易。在你我他均遵从现状及诚信的格局里，各得所需大家均相安无事。但凡利益驱使，为牟取价差被贪欲主宰并单方撕毁合同主张交易无效要求返还土地提起的诉讼纷争案件，这几年不断攀升，整理归纳主要有以下五种情形： 1、同村村民之间的转让、互换，符合条件交易合法有效。 同村村民之间的宅基地转让、互换并不违反《中华人民共和国土地管理法》中农民集体所有的土地使用权不得转让的规定，故合法有效，依法受法律保护。 2、不同村村民之间或者城镇居民购置村民之宅基地，宅地目前尚未建设的或者受让宅基地使用权后已经建成房屋并使用的，从法律层面上来说，转让行为无效，但处理结果未必有利于转让人。 这一类型的案件，不管是基层人民法院、中级人民法院还是广东省高级人民法院，整理归纳裁判文书，其结果显示出有五种模式： 第一，转让一方虽有从村集体组织取得该宅基地使用权的买卖合同或者竞买文件或者已缴纳购置款项（土地使用费、设施费等）之凭据，但并未取得该地块初始确权登记证的或者受让一方虽在占有、使用、收益受让之宅基地使用权，亦未办理相关初始确权登记的。此类型宅基地使用权的权属争议，核心争议点是需要确定交易地块的性质。然而土地性质的界定依法隶属于政府职能部门的职权，不属于民事诉讼受案范围。故须先由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或者报人民政府批准后由土地管理部门下达处理决定之行政确认程序，未经人民政府确权处理程序的，则不属于人民法院受理民事诉讼的范畴，人民法院据此可驳回起诉。 第二，受让一方在取得该宅基地使用权时，既未办理宅基地相关初始确权登记，在涉案土地上兴建建筑物时也未履行合规的规划立项及报建、未取得建设工程施工许可，也未取得权属登记。该建设行为可能违反土地利用总体规划，存在被认定为违章建筑亦可能被限期拆除的，亦须先由人民政府处理，人民法院据此可直接驳回起诉。 第三，受让一方在取得该宅基地使用权时，虽未办理宅基地相关初始确权登记，但在涉案土地上已经投资兴建了房产，而该物业的建设履行了合规的规划立项及报建、亦取得了建设工程施工许可及不动产权证，视为对宅基地使用权的重新调配，合法有效。 第四，转让方与受让人并非宅基地所属同一村集体经济组织成员，各方签署的宅基地使用权转让合同或者各种转让确认函文件,违反法律法规的强制性规定，依法认定为无效。 如果宅基地使用权转让合同被认定无效的，则依据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效者被撤销后，因该合同取得的财产，应当以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定【新法《民法典》第153、157条】，对于明知案涉宅基地属于村集体土地，且受让人并非该村集体经济组织成员，却签署宅基地使用权转让文件，双方对宅基地转让合同的无效均存在过错的，各自承担相应责任。 在这种类型案件的处理当中，转让一方须充分考量房产的现有市场价值{审判实践中，转让方与受让方各自对该物业之估值相差太大且互不认可，故一般情况下可能会启动由有资质第三方的估价程序。但基于目前法律上尚没有明文规定明确的区位补偿价，且市场上不动产价值增幅因区域市场行情不同差异过大，可能无法直接通过估价鉴定方式对房屋价值进行合理评估的实际情形，人民法院则会从公平公正角度、从诚实信用角度出发，考量违约成本、维权成本、偿付能力、交付限制等因素后，一般会驳回转让人诉求受让人返还宅基地使用权或腾退房屋之诉求。除非转让方愿意一次性赔偿受让一方主张的损失。 第五，回购。基于自行协商或者在人民法院主持下达成回购调解的，系当事人自己意思表示，亦弥补了受让一方的损失且使宅基地回转到本村村民名下，有息诉止争之社会效果，不违反法律法规，合法有效，亦受法律保护。 后附部分案件的判决或裁定案号以便搜索查询： A、（2019）粤2072民初8457号《民事判决书》 B、（2018）粤2072民初5626号《民事裁定书》 C、（2020）粤2072民初617号《民事判决书》、（2020）粤20民终5692号《民事裁定书》、（2021）粤民申4212号《民事裁定书》 ……  醒言：宅基地转让一方，切莫为了利益之贪欲，借助形式上合乎法律规定之外衣，在转让交易发生多年后反悔主张宅基地转让无效。否则，则会陷入无休止的恶性循环当中，问题得不到解决或者可能永远得不到争议意图谋取的利益，反而为此需要付出大量的精力、人力和财力，甚至付出人格上不诚信的巨大信用代价。 为保证交易的稳定，鼓励诚信交易，望慎诉！ |
|
|
