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引言： “跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。 正文： 2022年2月份的开年大瓜，现在终于有了结果。让我们赶紧来学习一下吧！ 原瓜指引：《谢娜、张杰跳单、威胁的中介感染了新冠》（点击链接可查看原文） 原瓜内容，简而言之，就是在2022年2月，H某称其曾于2019年带张杰、谢娜看思南公馆房屋，该二人称不喜欢，后委托其他中介购置了该房屋，被受到其律师威胁。为避免威胁，自己去了国外，现在准备起诉。 2023年2月23日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决[i]，霍某主张张杰、谢娜跳单及索要中介费的主张未予支持。让我们来尝一尝这只新鲜的瓜瓜 根据法院查明的事实： 1、本案中涉及到的几个主体： 思和中心：思南公馆原持有人 雅銮公司：首先带看的中介公司，其法人为霍某 戴维斯公司：张杰谢娜最终委托的中介公司 眉开眼笑公司：谢娜股权占比99%，为该公司实控人 2、时间线梳理 2019年6月21日，谢某的助理罗某通过微信向雅銮公司法定代表人霍某了解思南公馆房源情况，霍某遂向罗某推荐了系争房屋（报价6,200万元，价格无法变动）。 霍某也向思和中心做了报备。另外，其霍某表示：看房时，谢某签署了《思南公馆·东苑来访登记表》，但是该登记表思和中心未交于雅銮公司，亦未让雅銮公司拍照。根据《思南公馆·东苑来访登记表》备注约定，对于带看客户的有效期为6个月（即在2019年12月21日前，谢某、张某作为雅銮公司的客户，是雅銮公司的独有信息）。 2019年6月22日，谢某等人再次看房，表示喜欢该房。 2019年9月初，谢某委托律师与戴维斯公司商谈购房相关事宜 2019年10月15日，眉开眼笑公司成立 2019年12月1日，眉开眼笑公司与戴维斯公司签订《房地产居间合同》，该合同中约定的系争房屋交易价格为5,920万元。 2019年12月14日，思和中心通过上海C有限公司与眉开眼笑公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》（合同价格5,920万元）， 2020年3月9日，眉开眼笑公司取得系争房屋的不动产登记证书。 2020年5月11日，戴维斯公司向思和中心申请结算佣金，2020年5月26日，思和中心通过上海B有限公司向戴维斯公司支付佣金59.2万元。 3、本案争议焦点：思和中心是否存在“跳单行为”？谢某以公司名义购房，是否存在雅銮公司所述的“跳单”共谋？ 雅銮公司认为，一、根据《思南公馆·东苑来访登记表》，在2019年12月21日前，谢某、张某作为雅銮公司的客户，是雅銮公司的独有信息。而思和中心在明知存在客户有效期、且谢某因限购原因通过注册公司买房的情况下，疏于审核有效期和眉开眼笑公司的股东情况，造成由戴维斯公司居间成功，故思和中心的行为构成“跳单”的违约行为。二、雅銮公司认为其向谢某提供了以公司买房的方法，后谢某注册公司另行委托其他中介公司购房。 4、法院观点： （1）雅銮公司没有证据证明谢某是否签署《思南公馆·东苑来访登记表》。 思和中心表示，谢某并未签署来访登记表，由于该来访登记表就目的而言主要是确认客户来源，是为了保护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），思和中心并无必要在客户签字后不给雅銮公司复印或者拍照。而对于雅銮公司而言，在客户签字确认后，其更应主动要求复印或者拍照留存，以为将来结算佣金之用，雅銮公司疏于保障自身权利，其后果理应由雅銮公司承担。 雅銮公司是否获得谢某的居间授权，没有证据证实。雅銮公司要求确认已获得谢某的客户身份有效期6个月的意见，本院不予采信。 （2）思和中心是否未尽审核义务，导致雅銮公司无法获得居间佣金的问题。 思和中心与中介公司并未签订书面中介服务合同，双方并不存在思和中心须对公司名义购房者的股东进行审核，并与其他已经带看房客户进行识别的约定义务，法律也没有规定委托人有上述的法定义务。作为出售者，更加注重的是买房者的购房资格以及房款支付能力、支付方式和支付期限，故雅銮公司有关思和中心未尽审核义务的意见，本院难以采信。 思和中心亦按照结算佣金流程对戴维斯公司的相关资料进行了审核，并按照合同价款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行为。 （3）谢某与思和中心之间没有“跳单”共谋的行为 但根据本案查明的事实，系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。本案中，谢某虽由雅銮公司带看房，但是在看房后，谢某与雅銮公司之间再无联系。 在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果。 法律分析：“跳单”也分“真跳单”和“假跳单” 我国《民法典》明确规定，“跳单”需赔偿（这也开创了委托人跳单的立法先河）。
但是要求赔偿前，还有一个需要解决的问题：什么样的行为才构成“跳单”呢？ 所谓“真跳单”，就是明眼人一看就知道是跳单的行为，例如：A找B中介看房子，之后说不喜欢，之后又私下和房东达成交易，独自或者找自己熟悉的中介，签署合同。 所谓“假跳单”，可以理解为，要求法院认定行为人存在“跳单”存在风险，中介并不能必然能够主张到其所谓报酬。例如本案，霍某在最初带看时，并未与谢某签订居间协议，也没有证据证明其与谢某形成了委托关系，后续也未与谢某就涉案房屋事宜进行持续跟进。“带看”本身并不意味着中介人提供了中介服务。 再比如，A中介带房客看某房屋，但房客要求的价格极为苛刻，A中介和房东沟通了好久仍然无法使双方达成合意。后B中介找到房客说，我帮你把价格谈成了，最终，房客顺利与房东签署合同。这种情形，也很难认定为“跳单”，房客有权选择能力更强的中介帮助其促成交易，该情形不能认定房客存在跳单的主观恶意。 Ps.吃瓜补充 通过最初的原瓜图文内容以及判决书，可以感受下，在霍某带看后，谢某为什么没有继续委托其办理房屋买卖事宜 霍某文中披露的一些截图：
（注：左侧罗小京为谢娜助理）
判决书原文摘录： 因为限购问题，雅銮公司没有提出相应的解决方案，否则，雅銮公司理应继续跟进后续事宜。此外，雅銮公司的霍某没有经纪人资质，在带看房屋的过程中违反谢某方的事先告知，偷拍照片，故谢某方不愿委托雅銮公司进行中介。 给中介的两点简单粗暴的建议： 1、签合同！签合同！签合同！重要的话说三遍！！！ 2、不要偷拍 本文到此结束。瓜吃完了，码字好累，洗洗睡觉。 [i] (2022)沪0101民初2966号 |
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