物业公司工程维修保养手册

目 录

工程维修部岗位说明

工程维修部服务流程

工作规范、标准

各类工程应急处理方案

设施设备管理规定

记录表格

工程维修部岗位说明

1、工程维修部经理岗位职责

岗位名称	工程部经理		定    员	1人	直接上级	分管副总
所辖人数			所属部门	工程部	直接下级	工程部主管
岗 位 职 责	1、制订每月工作计划，做好检查考核记录. 2、负责制定每月工程备品及耗材的申购计划，并定期对供应供货商进行考评。 3、熟悉、掌握公司各管理处的房屋、公共部位、配套设施、机电设备的基本情况。 4、协助各管理处建立设施设备台帐，编制房屋本体、公共部位、设施设备的维修保养计划并组织实施，确保完好与正常运行，并负责定期检查与监督。 5、制定监视和测量装置检定周期表，组织各管理处实施并建立监视和测量装置台帐。 6、负责协助各管理处的工程技术资料、设施设备资料的收集、整理、归档工作。 7、组织物业的接管验收，负责物业的交付验收工作及验收问题的处理。 8、负责维修项目的实施、验收、回访等工作。 9、接待业主对房屋本体、设施、设备质量投诉，做好记录并妥善处理。 10、负责联系开发公司、施工单位及时完成保修项目和进行遗留问题处理。 11、组织制定年度设备设施维修保养计划并组织实施。 12、负责对各管理处工程设备管理情况进行抽检。 13、负责管煤、市政、自来水、电力局等公用事业单位的业务处理和事故协调处理。 14、负责本部门员工的工作安排和工作考核. 15、完成上级下达的的其他任务。
岗 位 要 求	基本要求	25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的工作组织性、纪律性；有较强的沟通能力、组织能力。从事工程管理3年以上工作经历，助理以上职称，有水电、电梯等技术证书。
	辅助技能	熟悉电脑及各类软件的操作
	品质要求	思想品质优秀
	学历要求	大专及以上
	身体要求	身体健康

2、工程维修部主管岗位职责

岗位名称	维修部主管		定    员	1人	直接上级	工程部经理
所辖人数			所属部门	工程维修部	直接下级	维修员
岗 位 职 责	1、执行工程部经理指示，确保所管系统设备的安全运行是首要任务；对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，每天作如下检查： （1）重要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。 （2）下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。 （3）现场督导重要维修工程及整改状况。 （4）实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。 （5）掌握所属系统当天能耗状况，发现异常分析原因，及时杜绝浪费现象。 2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理；当设备发生故障或影响正常使用时，迅速到现场组织处理，并及时向工程部经理报告。 3、负责实施所管系统设备月度和年度的维修保养计划，备品、备件计划定期报送工程经理审定。 4、负责制定所管系统运行方案，研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下节省能耗。 5、认真落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程、员工守则、设备维修保养制度，做到设备干净、机房干净、工作场地干净，不漏电、不漏油、不漏气、不漏水，使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。 6、了解下属员工技术状态和思想状况，经常对下属员工进行沟通和业务指导。 7、改进不合理设备的性能，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程参与设计，提出可行方案。 8、负责住宅装修管理检查和验收，确保建筑物结构安全、装修协调、统一、美观、符合规范要求。 9、完成上级下达的的其他任务。
岗 位 要 求	基本要求	25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的工作组织性、纪律性；有较强的沟通能力、组织能力。从事小区工程维修3年以上工作经历。
	辅助技能	熟悉电脑及各类软件的操作
	品质要求	思想品质优秀
	学历要求	大专及以上
	身体要求	身体健康

3、工程维修部维修工岗位职责

岗位名称	工程部维修工		定    员		直接上级	工程部主管
所辖人数			所属部门	工程维修部	直接下级
岗 位 职 责	1、熟悉小区供电、消防、中控和机电设备等系统。 2、负责对公共照明、管线的检查、维护和保养工作。 3、为业主提供有偿维修服务。 4、负责小区内水、电表的管理及抄表工作。 5、负责配合保安队对消防、监控系统进行检查，发现故障配合专业单位及时维修。 6、负责供配电设备、地下室风机、水泵等机电设备的正常运行，发现故障配合专业单位及时修理。 7、负责对电梯进行巡视和定期保养，发现问题及时处理或联系电梯公司限期解决，并为电梯公司提供必要的协助。 8、运行中电梯突然出现故障，应尽快赶到现场，按照应急预案处理。 9、负责给排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本体、附属设施、道路的检查、维修和保养工作。 10、为业主提供有偿管道维修安装、土建修缮服务。 11、负责对给排水系统的检查、维护保养工作，以及做好水泵房日常保养工作。 12、熟悉小区内房屋本体、附属设施、给排水、消防用水设施，以及各类管路走向，阀门控制范围。 13、负责小区内的水表管理及每月的抄表工作。 14、负责处理房屋渗漏和业主装修过程中出现的渗漏问题。 15、履行24小时应急抢修职责。 16、完成上级下达的其他任务。
岗 位 要 求	基本要求	25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；从事物业管理行业2年以上工作经历，有水电安装上岗证书。
	辅助技能	能阅读工程技术图纸
	品质要求	思想品质优秀
	学历要求	高中及以上
	身体要求	身体健康

工程维修部服务流程

1、工程部上门维修操作流程

2、工程部日常工作内容与各类计划

3、电动设备、操作规程

（1）操作前应先测量三相电源电压是否偏低，三相电压是否平衡。要检查禁锢螺栓有无卡阻、损坏或磨耗现象。

（2）在操作中应注意，在启动中和运行后的电动机具，音响和震动是否正常，要检查电动机层装风叶的扇风情况是否良好。

（3）开始正常运行后要测量三相电流表的负荷电流是否一样，其表针的指示位置有无反常现象。电动机及其起动电气设施有无过热和焦味，应检查各部轴承有无过热现象。

（4）应经常检查电表，有无失效现象；操作开关及保险丝等零件是否完完好；导电体有无过热变质现象；电气电机设施的金属外壳接地保护是否完好；选挂的保险丝容量是否正确、压合的是否妥当；发现故障及时予以修好，保证设备的正常运行。

（5）要检查轴承室有无进水或缺油；有无过热或噪音、转动部分是否良好，如联轴器、金属链条和齿轮有无磨损现象以及电动机或机具的紧锢螺钉是否齐全；有无松动不全现象。要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳现象，并对“症”进行修理。

4、配电设备维修保养规程

（1）严格按照供配电系统设备保养计划进辖区设备的保养。

（2）主管、工程、每年12月制订下一年度的设备保养计划。

（3）工作过程应严格遵守电气作业规程。

（4）根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、禁锢接线端子等保养工作。

（5）各系统的维修保养应不影响小区正常原则，特殊情况须报告管理处和主管，及时通知受影响的用户。

（一）电房倒闸操作制度

（1）停电拉闸操作必须按照“开关——负荷侧刀闸——进线侧刀闸”顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压。送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸)，为防止误操作，高压电气设备都应加装闭锁。

（2）倒闸操作由操作人填写操作表，每张操作表只能填写一个操作任务，下列项目应填入操作表内：

错误！应拉合的开关和刀闸

错误！检查开关和刀闸的位置

错误！检查负荷分配

错误！检查接地线是否拆除

错误！装拆接地线

错误！安装或拆除控制回路，电压互感器回路的保险器

错误！切换保护回路和检验是否确无电压等

（3）倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。

（4）操作中发生疑问时，不准擅自更改操作，不准随意解除闭锁，应立即向主管负责人报告，弄清楚后再操作。

（5）电器设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。

5、电气维修操作规程

（1）电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家标准作业。

（2）在进行电气维修时，维修人员应配备绝缘良好的电工工具。

（3）维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。维修同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

（4）在高、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行。

（5）一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。

（6）维修和保养时，开关操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的指示牌。

（7）维修和保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。

6、管理处水、电、机械设备维修、保养规程

（一）消防系统：

（1）消防水泵每月试运行一次，每次以不少于两分钟为宜。

（2）消防水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。

（3）每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好，如有毛病应及时进行维修。

（4）供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。

（5）每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行晾晒，如有霉坏应及时更换，以利应急使用。

（6）报警系统每星期检查一次是否灵敏。

（7）每周检查水泵结合器，消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。

（二）供水系统：

（1）水泵每周轮换运行。

（2）水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。

（3）每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好。

（4）水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换。

（5）每半年清洗水池一次。

（6）每月检查水表一次，发现问题的应及时更换和修理。

（7）水泵运行完好的质量指标：

．连接部份要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、坚固，每一次放水阀、星形环完好。

．仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。

．出水阀门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封良好，泄露合乎要求。

．泵体各部门连接严密，不漏水。油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。

．设备无油污，无积尘，机房无积水，无杂物；工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。

．轴承温度不得超过60—65℃，运转不得有异常震动。

．电机温升不得超过品牌规定，绝缘电阻要符合要求。

．过流及欠压保护齐全；接线齐全，导电良好，接地合格。

．各类设施设备有技术档案，供、排水图齐全。

（三）供电系统：

（1）每月检查电表箱一次，发现问题及时处理。

（2）公共照明与其它开关及时维修更换。

工作规范、标准

1、设备检查维修保养标准

（1）认真做好设备运行管理体制，制定设施计划和保养规定，按计划做好维修保养工作，并做好维修保养记录。

（2）每周巡视检查楼道内水表、电表、电话设备、门窗、灯具、开关、楼梯扶手、地面等，及时关锁所有箱盒门盖。如有缺损，及时更换，发现故障隐患及时处理，并填写《公共楼道设施检查保养记录》。

（3）每周巡查小区内设施,包括路灯、音响监控探头、标牌、地面、垃圾箱、凳子、球场等，发现问题，及时处理，并填写《室外公共设施检查保养记录》。

（4）维修保养时尽量不影响居民的正常用电、用水，如必须因工作需要停电、停水时，应事先通知业主，做好应急准备。

（5）维修保养事先做好备品备件和其它充分准备工作，尽量缩短维修保养时间。

（6）维修保养的同时做好各种安全措施工作，防触电、防火、防设备人为损伤，防人员损伤等。

（7）维修保养结束，检查设备安全运行措施是否落实，包括绝缘电阻测量，接地保护是否良好等，并同时做好记录。

2、供电系统管理标准

（1）用户对原设计电路不得擅自拆改，如需要时，必须提出书面申请。

（2）电路出现故障，物业工程部应及时负责维修，必要时通知供电公司抢修。

（3）业主用户室内线路发生故障，维修人员要及时维修，以免扩大故障范围。

（4）经常检查、保养分弱电系统，如对讲系统。

（5）保持各电表、电表箱的清洁卫生。

（6）监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行。

3、低压配电柜保养标准

（1）电工每天检查低压配电柜运行情况，并填写《配电房运行记录表》

（1）每半年对配电设施进行检修保养，填写《配电房设施检修保养记录表》。具体过程如下：

．断开总开关，挂指示牌“禁止合闸，有人操作'。

．用摇表检查绝缘电阻是否良好。

．检查母线接头有无变形，确保接头连接紧密、无松动和损坏。

．清洁柜内无灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。

．逐级检查各配电屏。

．对转动部分如自动开关等，需要时添加润滑油，以保持转动灵活。

．检查所有低压电器的金属部分，应保持均有可靠接地装置。

4、配电房管理规定

（1）配电房内全部机电设备，由专业电工负责管理、操作，无关人员禁止入内。

（2）保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内温度控制在40ºC以下。

（3）建立运行记录，值班电工每天至少巡查两次，发现有异常，马上报告工程部主管。

（4）房内禁止拉接临时线路，供电线路严禁超载供电。

（5）严禁违章操作，操作或检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋套等。

（6）配电房内设备及线路需改变，必须报公司领导批准，请专业人员确认。

5、水系统管理标准

（1）每月检查生活水系统各路阀门是否正常。

（2）发现水管爆裂时，立即通知用户停水，紧急抢修。

（3）要注意水池、水箱的保养，防止破裂或生锈。

（4）辖区内水表、水闸阀门发生故障时，应即修理或更换。

（5）业主不得对原设计安装的给排水管道随意改动，如有特殊情况应向物业管理处提出书面申请，批准或方能实施。

（6）对损坏公共区域管道及供水设备者，应负责赔偿。

（7）应每月启动消防泵、潜污泵，观察运行是否正常，填写《消防泵启动记录》和《潜污泵启动记录》。

（8）生活水池每年清洗消毒一次。

（9）做好记录报告。

（10）总则：水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控，定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和消防隐患并及时处理，认真做好记录，解决不了的问题书面报告上级主要部门，争取早日解决。

6、水泵房管理标准

（1）水泵房内的机电设备必须由专职人员操作，其中人员不得擅自操作。

（2）不得擅自改动泵房的电器线路及设备的运转状况，若需改动必须经上级部门批准后方可进行。

（3）水泵房的电器检修必须由持电工有效操作证人员处理，无证人员不得擅自动手，检修时必须在显眼处悬挂警示牌，严禁合闸，不得带电操作。

（4）水泵房必须保持良好的通风散热及照明环境，门窗开启灵活无破损。

（5）应每天检查设备的运行情况，对设备的运行状况做到心中有数，发现故障及时排除，若重大故障自己无法解决的应立即向工程部主管汇报并配合其尽快解决。

（6）消防设施良好，禁止在工作场所吸烟。

（7）闲杂人员不得随意进入泵房。

（8）操作人员必须严格按制度及章程办事，严禁违纪操作。

（9）消防泵每月运转一次（2分钟）以保持正常运转情况，每半年运行一次“自动、手动”保修检查，每年进行一次全面检查。

（10）水泵房卫生每周打扫一次。

（11）消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置于自动位置，操作标志都应简单明确。

7、电梯管理标准

（1）轿厢的载重量不应超过额定重量，物件尽可能安放在轿厢当中。

（2）不允许装运易燃、易爆的危险物品。如遇特殊情况，需经司机和物业管理部处同意并严加安全保护措施。

（3）不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启来装长物件。

（4）维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。

（5）任何人不得在电梯机房、轿厢、并道吸烟。

（6）保持良好照明几通风，常备手电筒及应急照明设施，门窗开启灵活无破损。

（7）电梯维修工每月进行一次检查保养，并做好记录。

（8）督促电梯公司按规定进行维修保养工作。

（9）遇火警/火灾时，应将电梯迫降至最底层，并锁住严禁使用。

（10）遇水管爆裂等水浸事件，水流可能流入电梯井道时，应将电梯升至最高层，并锁住严禁使用，马上通知电梯维修人员进行检修。待水浸情况处理完毕，且电梯检修结果正常后方能重新投入使用。在上述过程中，应做好用户的解释工作。

8、电梯维修保养管理标准

（1）电梯钥匙必须有专人保管。

（2）机房每周打扫一次。

（3）电梯公司按《电梯保养合同》对电梯作保养，按规定记录。

（4）对电梯运作时产生的微小故障能自行处理，如需大修及时请专业电梯公司上门维修。

（5）对电梯产生之故障，及处理结果，做好记录，并及时归档。

（6）每月检测电梯的报警系统，确保完好及可靠性。

9、设施巡回检查标准

（1）设备的巡回检查是为了掌握设备的运行情况，以便即时发现设备隐患，监视设备的运行，确保设备的安全运行。

（2）当班人员应认真做好巡回检查，详细记录。

（3）巡回检查路线：

水泵房、配电房、电梯机房、中央空调系统.

（4）巡回检查时间：员工每天不少于两次，值班长每天不少于一次。

（5）高、底压配电室，每天抄表两次，抄表时应同时注意设备运行情况和有无超负荷现象。

（6）巡回检查中如果发现设备有缺陷或设备运行不正常，应立即向上级汇报情况或在不危及人身安全的前提下做相应的紧急处理，并加强巡回检查。

（7）检查运行设备时，必须注意人身的安全，保持一定的安全距离，严禁用手或其他非良好的绝缘物触及带电体。

（8）在雷雨、高温、满负荷运行期间，应加强巡回检查。

（9）巡回检查要做到“五勤”：勤看、勤听、勤摸、勤嗅、勤分析。

（10）雷雨天气需要巡视高压设备时，应穿绝缘鞋，并不得靠近避雷器或避雷针.

（11）高压设备发生故障时，室内不得接近故障点4m。

各类工程应急处理方案

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设施设备管理规定

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记录表格

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