经历了2021年下半年的惨况，好多人对2022年的楼市持悲观态度。
不过从冰山指数对全国重点城市的房价监控看，112个城市，75个下跌，下跌城市继续在减少，上一个周期下跌的城市是85个，止跌城市多了10个，真可谓是虎年开局有利。虽然前路风云幻变，但眼下形势总归在好转，再加上大概率可能落地的放松政策和信贷政策，所以，我们还是要看到希望。前几天，网传2022年重庆主城拟供应土地详单出笼。未来重庆楼市风向怎样呢？我们今天就用这个资料简单来分析一下。2021年，重庆主城区供地148宗，成交142宗，可建体量1765万方；
2022年，重庆主城区拟供地约174宗，可建体量约1493万方。拟供应地块数量多，但可建体量却减少了，这说明，供应宗地地块大多比去年小。网传拟供地信息里，高新区科学城竟然只有西永1宗供地，作为新晋热区的高新区科学城，去年有18宗土地供应，气势正如日中天，今年只有1宗地出让着实令人费解。江北区拟供地一共14宗，供地区域主要在寸滩、观音桥和大石坝，其中寸滩3宗，观音桥6宗，大石坝区域有5宗地供应。其中纯住宅用地仅6宗，商住混合用地5宗，商业用地和商服用地3宗，也就是说，江北区的拟供地大概只有一半多用于修建住宅。地块修建面积只有两宗在10万方，其余仅为几万方，容积率只有一宗寸滩的土地在2.17，其余的容积率都超过了2.5，也就是说，住宅基本是高层业态为主。从拟供地数量、地块修建规模和土地性质看，对江北住宅市场没有大的影响。倒是观音桥增加了不少的商业和商服供地，会不会在江北区的商业版图里掀起浪潮，我们拭目以待。南岸区拟供地7宗，其中南坪2宗，弹子石片区3宗，茶园2宗，容积率大多也不高。南岸区南坪片区和茶园通江片区基本无地可供了，弹子石核心地段也几乎没有多余的土地，能拿出几宗感觉很不容易的样子。这几年，南岸区的土地供应一言难尽，市场上的声音和影响力也是越来越小。不知道依山傍水的广阳湾生态城的优质土地，什么时候能推出来拍，我都替南岸区着急了。沙坪坝拟供地14宗，其中井口双碑的地10宗，凤天路也有2宗土地供应，基本都是城区核心地块。凤天路两宗地的容积率较高，基本以高层业态为主，其他的土地容积率在1.5-2之间，应该主要是多层+小高层的建筑形态。高新区的西永仅供地1宗，地块面积达435亩，容积率仅为1，修建规模达到29万方，还是不小。这几个指标表明，这块地应该不在西永核心区域，主要修建的是低容的别墅业态。如果这些地能顺利出让，今年下半年和明年这些项目即可面市，井口双碑的市场应该比较热闹。九龙坡供地21宗，其中有9宗均在大杨石范围，9宗来自华岩片区。本次拟供地内环核心区体量最大的地块在石桥铺，可建体量超过35万方。九龙坡的地大多位于地理位置较好的主城核心区域和开发已经较为成熟的华岩新城，因此整体容积率也偏高一点，主要以2以上的容积率为主，住宅业态多为高层+小高层。另外，九龙坡今年还将推出少量偏远区域双山和西彭的土地。我这里将渝北、两江新区和北碚区合在一起，统统计入北区合并分析。北区一共拟供应83宗土地，如果还加上江北区，光是数量，就占据了今年所有拟供地量的半壁江山。两江新区31宗地，渝北区22宗地，北碚区30宗地，北区土地的供应主力还是两江新区和北碚区。供地最多的片区是空港18宗，其次是蔡家17宗，龙兴9宗，悦来和水土各7宗，中央公园仅4宗，北区最大修建体量的地块也在中央公园。北区的土地基本为住宅用地，容积率大多在1.5以下，少部分达到2，可见未来北区的住宅产品改善业态基调不变。空港土地今年拟供应量很大，该区域后面会比较热，蔡家的供应量不小，热度也会持续，未来空港和蔡家将会支撑起北区的大半天空。大渡口今年拟供地7宗，低于我对它的预期。我以前认为它会依靠龙湖天街的影响力和焕城热销的带动，利用它主城核心近距离的优势和性价比优势，顺势而为推出多宗土地，将大渡口热炒起来，但显然，高层有自己的考虑。
从大渡口拟推出的土地看，大部分为较为成熟区域的地块，其中有三个地块是茄子溪和九宫庙的棚改地，容积率总体也较高，住宅以多层+小高层形态为主。但总体来说，拟推地块都较小，修建的住宅规模也不大。去年巴南区供地仅有8宗，今年一下子拟出手28宗，看来今年下半年或明年，有项目加持，巴南还是会继续保持市场的热度。有12宗地分布在巴南高职城，以前的开发热土鹿角和界石分别各2宗土地，李家沱有3宗地，另外8宗地散布在圣灯山、木洞、一品、龙洲湾和鱼洞老城改造项目。巴南拟供应土地的容积率都不高，地块较大的数量较多，最大的一块可修建39万方体量。今年土地大多地块面积较小，修建体量不大，开发商拿地估计会多块连片，或者分别拿地然后进行整体合作开发的可能性较大，当然这个前提是地块是连在一起的。除了渝中区和南岸区，另外几个老主城区，比如江北区、九龙坡和沙坪坝区，均拿出了更多的优质地块供应市场。北风还是刮得很紧，未来数年北区还是那只领头羊。中央公园土地供应在收缩，经过多年强势开发，土地貌似不多了。北区土地供应量最大的是蔡家和空港新城，未来这两个地方大概率会成为北区的热点区域。北区土地容积率整体偏低，整体住宅偏向改善业态，继续虹吸实力更强的消费者北上；其余区域的地块大多容积率稍高，适合修建高层和小高层住宅形态，更偏刚需需求。高新区科学城的土地是尚未整理完成，还是以前供应量大暂缓出台？目前尚未可知。面粉既然已经就绪，我们还是耐心点，等待决定今年命运的第一轮土拍。
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