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根据《民法典》的规定，房屋就算设立了居住权，也是可以进行买卖的。 房屋的所有权人出售房屋后，居住权在期限内的，不应当影响居住权人的权利，卖方应当如实告知买方房屋设有居住权的事实。 1、什么是居住权? 根据《民法典》第366条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。 注： 第十四章 居住权Chapter XIV Rights of Habitation 第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 Article 366 A person with a right of habitation is entitled to the right to usufruct of possessing and using another person’s dwelling as agreed in the contract, so as to meet his needs of habitation. 第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 Article 367 To create a right of habitation, the parties shall enter into a contract on such a right in writing. 居住权合同一般包括下列条款： A contract on a right of habitation generally contains the following clauses: （一）当事人的姓名或者名称和住所； (1) the name and address of each party; （二）住宅的位置； (2) the location of the dwelling; （三）居住的条件和要求； (3) the conditions and requirements for the habitation; （四）居住权期限； (4) the duration of the right of habitation; and （五）解决争议的方法。 (5) the means of dispute resolution. 居住权是一种加之于房屋之上的用益物权，由房屋所有人设立，特定对象取得居住权后，便可在该房屋内居住，使用房屋。 具体来说，居住权包含以下5点内容： ①此种权利仅限于居住目的; ②居住权人享有附属于该房屋的各项权利，如相邻权等; ③以居住为目的，居住权人有权修缮房屋; ④居住权人可以出租房屋收取租金，但需以当事人之间的约定为准; ⑤居住权不得转让、继承。 2、居住权是怎样设立的? 居住权的设立一般是无偿的，但是当事人之间另有约定的除外。 居住权主要有两种设立方式，一种是订立书面合同登记设立居住权，另一种是以遗嘱方式设立居住权。 订立居住权合同注意一定要以书面形式，合同主要包括下列条款： ①当事人的姓名或者名称和住所; ②住宅的位置; ③居住的条件和要求; ④居住权期限; ⑤解决争议的方法。 居住权合同拟好后，当事人需要去不动产登记机关申请居住权登记，居住权自登记时设立。 以遗嘱方式设立居住权的，由于遗嘱形式包含口头遗嘱、录音录像遗嘱等，不是所有遗嘱都具有书面形式，因此遗嘱设立居住权的不拘泥于书面形式。 具体的设立方式，房主一般会在遗嘱中明确把房屋的所有权给一方，居住权保留给指定对象，当房主去世后，居住权人需要持该生效遗嘱、遗嘱人的死亡证明申请办理居住权登记，以公示自己的居住权，当发生争议时，已完成居住权登记的一方优先受法律保护，享有权利。 3、为啥房屋买卖要考虑居住权问题? 我国目前已初步建立起廉租房、公租房、经济适用房等多层次的保障性住房体系，但是此类保障性住房的覆盖人群有限，尚不能完全解决中低等收入家庭的住房问题，因而《民法典》新规定的“居住权”制度，或可为解决住房问题提供一线曙光。 居住权的制度优势在于其法律保障力度非常强，居住权人的身份不同于承租人，当发生第三人侵害房屋权利的情况时，居住权人可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等救济。 通俗来讲，买受人享有的房屋所有权无法对抗原本已有的登记生效的居住权，当设有居住权的房屋被买卖时，居住权人对该房屋仍享有居住权益，而不能主张居住权已经消灭，把居住权人“轰出”房屋。 合法有效的居住权，只有当居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权才消灭，办理居住权注销登记后，房屋的所有权人即享有完全的支配权。 4、居住权制度设立，购买二手房要更谨慎了。很多朋友不喜欢购买二手房，这是有很多原因的。 介意他人留下的生活痕迹、房子是否为“凶宅”、产权是否清晰、是否为抵押房拍卖房等都是二手房交易需要调查的问题。 居住权制度是为了保障百姓“住有所居”而出现的，但对于二手房交易来说，实则又多了一道门槛。 以前在进行房产交易时，仅需了解前房主的基本情况，房子本身是否有抵押、租赁等情况就成，未来购置房产除了要调查以上内容，还要查看房子上是否设立了居住权，一旦有居住权存在，房产交易就会变得很麻烦，房子有了人却住不进去，毁约在所难免。 根据民法典的规定，房屋租赁期限不得超过二十年，然而居住权的期限完全可以超出二十年的限制，理论上居住权可以一直延续到居住权人死亡时消灭，那么这个期限三十年、四十年都是有可能的。 综上，设有居住权的房屋可以进行买卖，作为卖家，建议如实告知房屋的权利状态;作为买家，要做充分的准备和调查，在之后的房屋交易过程中，要特别留意居住权问题，以免产生不必要的麻烦。 |
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