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争议焦点 张某某就案涉车位支付了全部购买款、实际占有了车位，但因开发商原因未办理车位过户，依法是否可以排除A银行中央广场支行抵押权的执行？ 裁判要旨 1.车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。 2.买受人在抵押权设立之前已经实际占有车位、支付全部价款，并对未办理产权登记无过错，而抵押权人未尽到必要注意义务，存在过错的，即便设定的抵押权具有对抗第三人的效力，买受人的权利仍具有优先保护的必要。 裁判理由 最高人民法院的裁判理由总结如下： 一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性 车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张某某系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张某某购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。 二、张某某购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护 张某某与华骏公司于2016年6月17日签订《裕富车位认购书》，约定张某某认购案涉车位，并在支付了全部款项后占有案涉车位。2016年7月4日，A银行中央广场支行就案涉车位办理抵押登记。张某某与华骏公司签订《裕富车位认购书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，张某某负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转移给张某某的义务。张某某支付了全部购买款，华骏公司也交付了车位，张某某实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《裕富车位认购书》项下的主要义务。张某某已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个《裕富车位认购书》转让车位所有权目的就能实现，即张某某取得完整的车位所有权。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，张某某享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设用地使用权人建造的建筑物所有权，按照房地一体原则一般归建设用地使用权人，在他人有证据证明时依法也承认他人的所有权，并不以登记为权利取得的生效条件。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张某某对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张某某与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张某某就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，A银行中央广场支行应对张某某的权利负有适当的注意义务。 三、A银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务 如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在华骏公司名下，但A银行中央广场支行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据A银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”A银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于A银行中央广场支行的抵押权与张某某在先权利产生冲突，A银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。 四、A银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势 本案张某某与A银行中央广场支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于华骏公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。张某某在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月间购买并支付价款，同时占有使用车位，A银行中央广场支行在2016年7月4日即设定抵押权，张某某基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，A银行中央广场支行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张某某就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。 虽然A银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张某某在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。A银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张某某的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张某某对案涉车位享有排除A银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。 相关法条 《中华人民共和国物权法》（已废止） 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 …… 笔者注：上述条文被民法典修改后吸收，相关条文如下： 《中华人民共和国民法典》 第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 《中华人民共和国物权法》（已废止） 第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 笔者注：上述条文被民法典修改后吸收，相关条文如下： 《中华人民共和国民法典》 第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 案件来源 张某某、A银行股份有限公司兰州市中央广场支行等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书，(2022)最高法民终86号，生效裁判审判人员：吴兆祥、龙飞、赵敏。 友情提示 除最高人民法院指导案例之外，本栏目中的案例仅供学习参考。具体案件，请聘请专业律师办理。 |
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