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老张从2021年开始就连续多篇介绍城市更新的内容，相信大家已经了解了老张眼中的城市更新是什么样子的项目，但最近很多地方又提到了“做地”这个词，很多人开始询问什么是做地，做地跟过去的土地一级开发和土地储备是什么关系，做地与城市更新是什么关系等一系列问题，今天老张就把大家觉得高大上的做地与城市更新的联系与区别分析一下，供大家参考。 关于做地，它本身不是一个新词，本质就是大家之前了解的土地一级开发，但它与土地一级开发的区别就是土地一级开发是在土地储备机构的委托授权下实施的一种土地前期开发以备土地供应的行为，即先有土地储备之后有土地一级开发，具体内容主要涵盖就是地上物征拆与七通一平等土地供地前的行为。而做地是一种绕开土地储备储备直接由政府授权开展的土地供地前的行为，即包括由生地变为熟地的过程，它属于与土地储备并行的一种方式，其内涵范围要比土地一级开发的范围更广，涵盖选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调查、场地围蔽看管、产权注销、“七通一平”、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调查等工作。也就是说做地是独立于传统土地储备环节的另一套跟土地储备并行的供地前期土地开发行为。其实用老张的话而言就是本质跟土地储备和土地一级开发一致，由政府直接委托本级国有公司实施的行为。为什么不用土地储备及一级开发而用做地这种模式？其主要原因就是要规避掉土地储备相关政策，尤其是限制土地储备行为融资的政策，毕竟换个名字就可以说跟土地储备无关了。但从国家政策而言，土地有偿供应的前提需要经过土地储备程序，而土地储备程序就限定了只能政府来实施，城投公司只是受托操作而且不能提供融资，否则就属于新增政府隐性债务和违反政府购买服务的规定，而用了做地模式似乎可以规避，但做地模式没有国家层面的上位政策支持，属于地方自行研究的土办法，从本质上与土地一级开发一致，缺乏相应政策及金融支持。此外做地方式仍然不能够从事非国有土地的征收（集体和农用地不适用，土地管理法不支持，因此无法与城投公司签订土地征收协议），只能在国有土地地上物征收补偿中发挥作用，因此其实施范围有限，一旦提供了集体和农用地征收补偿资金，不仅违反新增政府隐性债务的规定，还违反土地管理法，属于违法行为。 那既然叫了做地模式，假设跟土地储备无关，就可以肆无忌惮的融资了？因为做地行为系政府直接委托与拟储备供应土地的地上物产权人签订地上物补偿合同，形成单一权利人之后再由政府收储，其本质还是要最终面对土地储备机构的收储（也就是之前土储是直接一户一户的谈判，现在由做地主体形成单一权利人后土储只跟做地主体收储），因此还是由财政资金最终买单做地行为，因此做地主体就做地本身的融资，还是隐性债务。只有做地主体利用主体评级信用优势融资，之后用于做地才有可能不被认定为隐性债务，但这也是有条件，资金使用被穿透后得经得起检查，因此做地主体就做地项目实施融资一定不能够获得银行贷款的支持，违反隐性债务管理规定。 城市更新作为必须依靠二级三级开发获取回报从而覆盖投资成本的模式，一定不能只是单纯的参与做地行为，因此只有做地主体与后期二级三级开发主体保持一致才具备城市更新的特征及属性，因此在确定做地主体的同时就应该同时确定其二级开发地位，因此此种模式下的做地主体选择就不能够由政府指定，而是必须通过公开的方式来确定投资主体（因为后续的房地产商业用地需要有偿供应，必须走公开方式），随后为保障二级三级开发主体不变，此时应引入协议出让方式来确保主体不变更（如果采用带条件方案招拍挂，除非条件明睁眼漏，否则金融机构无法接续二级三级整体授信）。这也是城市更新与做地结合可以得到合规银行贷款授信的仅有方式，除非按照国土部提出的建议设想，即把土地收储成本及收益与政府计提费用及政府收益分来缴纳计算。至于做地主体（当然也是城市更新主体）不想搞二级三级开发，老张建议也得是先取得土地后，再二级转让土地权利（这个有税啊）或拿地公司股权，直接不拿地或无法拿地而由社会资本拿地后依靠财政返还成本和收益，又踩了隐性债务的雷。没看明白的细品品，可以与老张联系！ |
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