|
【案情简介】 2021年，黄浦区一处老公房动迁了，承租人是张某宗，户籍在册人员为张某宗本人、侄子张小明、弟媳孟某娴，房屋的动迁利益总共为700多万元。动迁协议签订后，户籍并不在动迁房中的弟弟张永明提出来要分割动迁利益，还表示要分得650万元，这是否让你大跌眼镜？户籍都不在公房内，并且还是哥哥承租的房子，弟弟竟然想来分蛋糕。最为更重要的是，弟弟的诉请最终还被法院支持了！到底为何？让我们一探究竟！ 时间还得倒回20年前，那是1998年，弟弟张某明为了改善住房条件，想买一处公房，但是他名下已经有一处公房了，买公房就必须把户口迁到所买的公房里，若是以后自己现在承租的公房动迁了，岂不是要损失很大的利益。于是，张某明找到房屋中介咨询，看是否有办法既能让自己保住已有公房日后可能过获取的动迁利益，又能再买一个公房。经过几番询问，中介告诉张某明，可以找一个自己信得过的人，把房子挂在他的名下。 张某明一听，这倒是个法子，想了几轮，他决定找哥哥商量看哥哥张某宗是否同意帮他挂个名字。听了张某明讲完之后，哥哥是同意的，于是张某明就在中介的见证下，带着哥哥与xxx公司签订了《置换购房协议书》，购房款由张某明分五笔支付给了xxx公司，xxx公司给张某明开了收据。哥哥张某宗就这样成为了这个房子的承租人，为了以后动迁能多分得几个“人头费”，张某明在1999年年初将自己妻子和孩子的户口也迁进了这个房子，并将房子进行了装修，从那时开始，张某明一家就一直居住在这个房子里。 2021年，这个房子动迁了，张永宗与动迁组签订了动迁协议，协议签好后张永明找到哥哥聊动迁款分配的问题，称动迁款可以适当分给哥哥一部分。张永宗却称公房动迁都是看户口的，张永明户口不在里面，根据政策没有权利分得动迁款，只能分给侄子40％的动迁款，大头应该归承租人。由于双方协商的方案差距过大，协商失败。无奈之下，张永明只得将哥哥告上法庭，其诉求是要分得全部动迁利益，理由是该房子由自己购买的。  法院经过审理，认定了以下事实: 1、《置换购房协议书》原件由原告张永明收执。 2、另签了一份《三方协议》，协议由中“张永宗”的字样是张永明写的； 3、1998年的五笔购房款的收据原件、购房合同等原件均由张永明保管； 4、张永明的单位出具了一份证明，并加盖公章，证明内容为张永明为我单位职工，1976年因抢救国家财产被严重烧伤，1999年年初，张永明向单位提出申请，希望单位能帮助装修其购买用于自身居住的系争房屋； 5、海端正公房管理有限公司南京东路街道物业服务中心出具证明，证明其张永明的妻子和女儿长期居住于这个动迁房中。 6、当时购买房子时的房屋中介出庭作证，是其给张永明的出的主意，可以让信得过的人做承租人，于是张永明找了哥哥，中介作为担保人在协议上签字了。 【法院观点】 一、根据上面的事实以及双方陈述的合理性分析，法院最终认定原告主张其与被告存在“借名买房”约定的事实具有高度可能性，可以认定上述事实存在。 二、从市场购买的使用权房屋，虽然性质为公有住房，而系实际出资人支付的对价所获得的房屋使用权利，故房屋征收补偿利益原则上由出资人享有。本案中，张永明通过借名买房，将房屋使用权登记于出名人张永宗名下，不存在合同无效的的情形，为遵循合法、公平、诚实信用原则，张永明应认定为本案征收补偿利益可分配人员。三原告对其之间份额不要求区分，法院予以准许。综合考虑上述因素，原告的诉讼请求，法院予以支持。此外，审理期间，原告愿向被告适当给付费用50万元，法院予以准许。另外，特定指向费用应由特定人员依法享有。 综上，法院作出如下判决： 1、动迁款7,379,083.66元中原告张永明、张某、孟某娴分得人民币7,349,083.66元； 2、被告张永宗分得特殊困难对象补贴30,000元； 3、原告张永明一家三口自本判决生效之日起十五日内一次性支付被告张永宗人民币50万元。  【律师分析】 公房动迁利益与户口直接挂钩是广为知晓的，动迁利益一般都是归于承租人和共同居住人所有，同住人认定的条件之一就是必须在动迁房中有户口。但是，通过阅读本文这个案例想必大家都比较清楚了，并非所有的公房动迁都考虑户口、考虑承租人和同住人。90年代后期以及再往后通过自己出资购买获得的公房，动迁利益是归出资人所有的，这个问题却往往被很多人忽视。其实，这个问题在上海市高级人民法院《关于房屋动迁拆补偿款分割民事案件若干问题的解答》（俗称“2004年3号文”）第十二条第二款中就有明确规定：“通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有” 话说到这里，因为“出资购买”的情况在现实中非常的复杂，每个案件的情形都有差异，谁出资、如何出资、出资多少、是否做过约定、出资的性质、证据的收集、涉及遗产等都是很重要的问题，直接影响到能否分得动迁利益。律师建议遇到类似情形的居民朋友，先咨询专业动迁律师，做到心中有数。  |
|
|
