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《投资性房地产2》 今天来接着给大家讲解投资性房地产的转换，说到转换，肯定有同学会问为啥要转去转来的，好玩吗？不麻烦吗？答案是否定的。转换的本质是涉及政策的变更。 一、转换模式有两种 投资性房地产从成模式计量转换为非投资性房地产。
非投资性房地产从成本模式转换为投资性房地产。 存货转换为投资性房地产成本模式的后续计量 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品 转换为公允价值模式后续计量： 借：投资性房地产—成本（公允） 公允价值变动损益（借方差） 存货跌价准备 贷：开发产品 其他综合收益（贷方差） 固定/无形转换为投资性房地产的成本模式后续计量 借：投资性房地产 固定资产/无形资产减值准备 累计折旧/累计摊销 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 转换为公允价值模式后续计量： 借：投资性房地产——成本（公允） 公允价值变动损益（借方差） 固定资产减值准备/无形资产减值准备 累计折旧/累计摊销 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益（贷方差） 总结：1、成本模式下投资性房地产的转换，无差额；其中，存货与投资性房地产之间的转换，不一一对应，按账面结转。 固定/无形与投资性房地产之间的转换，一一对应，原值对原值，折旧（摊销）对折旧（摊销），减值对减值。 公允模式下的转换：以转换日的公允价值作为转换成资产（投资性房地产、固定资产、无形资产、存货）的入账价值。即：投转非，均计公允价；非转投，公大综。 公允<账面 借方差；公允>账面 贷方差——其它综合。 例题1、2018年8月10日，甲公司做出8月31日将出租在外的厂房收回，用于本公司的经营生产用，同时用于生产。该房地产在转换前使用成本模式计量。8月31日账面价值8000万元，已经计提折旧2000万元。不考虑其他因素。使用两种模式进行账务处理。 投资性房地产转换为非投资性房地产，成本模式计量。 一一对应。 借：固定资产——厂房 8000 投资性房地产累计折旧 2000 贷：投资性房地产——厂房 8000 累计折旧 2000 非投资性房地产转换为投资性房地产，成本模式后续计量。 借：投资性房地产——厂房 8000 累计折旧 2000 贷：固定资产——厂房 8000 投资性房地产累计折旧 2000 例题2、甲公司从事房地产开发，2018年4月10日决定将其开发的的一栋写字楼不再出售，改用作出租。并与乙公司签订了租赁协议，同时于5月1日开始起算，租期5年。当日该写字楼的账面余额为50000万元，已经计提跌价准备1000万元，转换后，采用成本模式计量。假设投转非时提取折旧2000万元。则账务处理。 存货转换为投资性房地产，成本模式计量： 借：投资性房地产——成本 49000 存货跌价准备 1000 贷：开发产品 50000 投资性房地产转换为非投资性房地产： 借：开发产品 47000 投资性房地产跌价准备 1000 投资性房地产累计折旧 2000 贷：投资性房地产 50000 例题3、 甲公司在2018年11月1日， 将租期满的出租写字楼收回，并将该写字楼用作办公楼。该写字楼从投资性房地产改成了自用模式。当日公允价值为7200万元，该项房地产在转换前使用公允模式计量。原账面价值7000万元，其中，成本为6700万元，公允价值变动为300万元。则甲公司的账务处理？ 解题思路：投资性房地产转换成非投资性房地产，公允价值模式计量转化成成本模式计量。 转换日： 借：固定资产 7200 贷：投资性房地产——成本 6700 ——公允价值变动 300 公允价值变动损益 200 例题4、2018年8月，甲公司计划把处于在商业街的一办公楼出租。2019年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，租期约定从1月1日开始，合计3年。假设甲公司对该办公楼进行公允价值模式计量，出租日，办公楼的公允价值为38000万元，其原价为55000万元，已计提折旧15000万元。 则甲公司的账务处理？ 解题思路：非转投，且公允。 借：投资性房地产——成本 38000 投资性房地产累计折旧 15000 公允价值变动损益 2000（借方差） 贷： 固资资产 55000 例题5、2018年4月15日，甲房地产开发公司，将其一栋办公楼用于出租，并与乙公司签订了出租协议，租期为5年，从5月1日起算，当日该写字楼的账面余额为40000万元。公允价值为43000万元，甲公司采用公允价值计量模式。则甲公司账务处理是？ 解题点：存货（非）转换为投资性房地产。且公允。公允入账，公大综贷方。 借：投资性房地产——成本 43000 贷：开发产品 40000 其他综合收益 3000 总结：转换 成本模式：对应结转，不确认损益。 公允价值模式：投资性转非投资性，公允账面差计入公允价值变动损益，非投资性转投资性，公允账面借差计公允价值变动损益，贷差计其他综合收益（处置时转其他业务成本） 二、投资性房地产的处置： 处置流程：确认收入——结转成本——结转公允价值变动——结转其他综合收益 成本模式： 确认收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 结转成本： 借：其他业务成本（账面价值） 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产 无公允价值变动/其他综合收益 公允价值模式： 确认收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 结转成本： 借：其他业务成本（账面价值） 贷：投资性房地产——成本（成本） 投资性房地产——公允价值变动（累计公允价值变动，可借可贷） 结转公允变动价值： 借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 结转其他综合收益： 借：其他综合收益 贷：其他业务成本 例题：甲公司以公允价值模式对投资性房地产计量，2017年到2018年资料如下： 资料一：2017年3月1日，甲公司将原来的固定资产核算的写字楼，出租给乙公司，租期18个月，当日该办公楼的公允价值为16000万元，账面原值15000万元，已经计提折旧3000万元； 资料二：2017年3月31日，甲公司收到第一个月租金收入125万元，存入银行。12月31日，该写字楼的公允价值17000万元。 资料三：2018年9月1日，租期届满，甲公司以17500万元的价格出售该写字楼。 要求：写出出租写字楼时的分录；写出2017年3月31日收到租金的分录；写出2017年12月31日公允价值变动的分录；写出处置该写字楼的分录。 解题： 本题由固定（非）转（投），公允计量模式，再进行出售处置。 出租办公楼时：2017年3月31日 借：投资性房地产——成本 16000 投资性房地产累计折旧 3000 贷：固定资产—— 15000 其他综合收益 4000 2017年3月31日收到租金时： 借：银行存款 125 贷：其他业务收入 125 2017年12月31日的账务处理： 借：投资性房地产——公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益 1000 2018年12月31日处置办公楼： 借：银行存款 17500 贷：其他业务收入 17500 借：其他业务成本 17000 贷：投资性房地产——成本16000 公允价值变动 1000 借：公允价值变动损益 1000 贷：其他业务成 1000 借：其他综合收益 4000 贷：其他业务成本 4000 |
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