【最高法裁判精选】房产名实不符产生的法律风险由作此安排的案外人自行承担

  导读：

1.再审判决判项虽表述为撤销一、二审判决，但从判决结果来看与一审判决判项一致，即再审实则维持了一审判决。（因篇幅原因，略去查明的相关事实及一审裁判理由。）

2.重点关注二审及再审中对于争议焦点的归纳以及裁判理由的分析展开，对于案外人的权益主张如何分层次剖析：首先是相关权益的有无，再次是相关权益能否排除执行，尤其是再审裁判理由中对于即便案外人权益真实存在这一退一步的分析。

3.对于准许执行查封标的物这个判项如何表述，实践中不甚统一，此篇裁判可兹参照。

正文如下： 

二审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。

根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案争议的核心问题是：1.一审是否遗漏必要共同诉讼的当事人华宇公司、是否构成程序违法；2.程君对案涉房屋享有何种民事权益、能否阻却人民法院强制执行。二审法院分别评述如下：

一、关于一审是否遗漏必要共同诉讼的当事人华宇公司、是否构成程序违法的问题。

本案为申请执行人执行异议之诉，系在程君作为执行案外人对人民法院执行案涉三套房屋提出异议并获支持的情况下，申请执行人王家伦提起的诉讼。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”。申请执行人王家伦对执行异议裁定不服，以提出执行异议的案外人程君为被告提起本案诉讼符合上述司法解释的规定。其次，从程君在本案中关于其已将案涉三套房屋中的两套出卖给华宇公司的主张看，案涉三套房屋并非是程君与华宇公司共有。华宇公司作为本案的案外人，并不属于法律或司法解释规定必须进行共同诉讼的任何一种情形，其不是本案必要的共同被告，并非必须追加；且若华宇公司认为其是案涉三套房屋其中两套的真实权利人，仍然可以依法提出执行异议，本案的审理并不会影响华宇公司另行主张权利。因此，程君关于一审法院未追加华宇公司为本案共同被告、构成程序违法的主张缺乏法律依据，不能成立。

二、关于程君对案涉房屋享有何种民事权益、能否阻却人民法院强制执行的问题。

本案系申请执行人执行异议之诉，本案的审理除了涉及在案外人程君与被执行人恒兴公司的内部关系上程君是否是案涉房屋实际权利人以外，还涉及程君对案涉房屋享有的民事权益与外部关系中申请执行人王家伦所享有的权利相比较谁更应当优先予以保护的问题。

首先，关于程君是否是案涉三套房屋实际权利人、程君享有的民事权益性质的问题。

根据程君一审举示的证据及一、二审判决查明的事实，位于四川省南充市顺庆区铁欣路28号的土地使用权系由程君与案外人张淑勤于2000年12月25日从南充市顺庆区北门服务部（原南充市舞凤乡舞凤山村村委会）购买，该村委会关于收取土地转让价款的原始记账凭证、村委会原书记张乾宝的证言以及张淑勤与南充市顺庆区北门服务部签订的《协议书》等证据能够证明该事实。程君与张淑勤购买该土地后，因不具备房地产开发的资质，遂借用原六合公司（后更名为恒兴公司）的名义进行开发，并于2002年1月将修建完成的房屋初始登记于原六合公司名下。虽然程君在本案中未提供其与张淑勤在房屋开发过程中投入资金的直接相关证据，但程君将铝合金门窗及卷闸门的工程交给李成富施工并以抵房的形式付工程款、恒兴公司及其原法定代表人王光富、原股东刘大建出具的证言均认可案涉房屋系程君及张淑勤实际出资修建，程君及张淑勤持有案涉房屋权属证书及土地使用权证、拥有对案涉房屋的处置权以及恒兴公司的资产负债表未将案涉房屋纳入公司资产等事实均可侧面印证案涉房屋系程君及张淑勤出资修建。在王家伦未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，能够认定案涉房屋所在的商住楼系程君、张淑勤借用恒兴公司（原六合公司）的资质开发修建，二人与恒兴公司之间系房地产开发资质借用法律关系。

尽管本案的证据能够认定上述事实，但并不意味着程君能够当然取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定，不动产物权的设立及变动应履行登记程序才能发生法律效力。本案中，案涉房屋修建完成后即初始登记于原六合公司名下，后因六合公司更名为恒兴公司，房屋所有权人又变更为恒兴公司，程君由始至终都不是不动产登记机关登记公示的所有权人。程君在二审中主张应当适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，审查其是否为案涉房屋物权的真实权利人。对此，二审法院认为，该条司法解释的规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记的情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案中，程君借用恒兴公司（原六合公司）的房地产开发资质修建房屋，在办理初始登记时有意将案涉房屋登记在恒兴公司名下，不属于前述司法解释规定的登记错误情形。程君仅能依据实质上的借名关系要求恒兴公司将案涉房屋过户至程君名下，但此项权利系基于内部借名关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，程君不能直接被确认为案涉房屋的物权人。

其次，关于程君对案涉房屋享有的民事权益能否阻却人民法院强制执行的问题。

如前所述，程君对案涉房屋所享有的民事权益是债权请求权，其能否阻却执行应当比较程君的权利与王家伦的权利谁更应当优先保护。二审法院认为，根据本案实际情况，应当优先保护程君对案涉房屋享有的民事权益。理由如下：第一，现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质开发房地产的行为无效，但探究城市房地产开发相关法律及行政法规，国家对于借用房地产开发资质，明显采取禁止、限制至少是不鼓励的态度。房地产开发关系民生和社会公共安全，故国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。程君借用恒兴公司的房地产开发资质进行房屋开发的行为违反了法律及行政法规的相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖，违背了公序良俗，对程君与恒兴公司之间借用资质开发房地产的法律关系应当作出无效的否定性评价。但借用资质的合同被认定为无效并不改变案涉房屋的实际权利状况，即案涉房屋并不会因为合同无效而被当然认定为属于恒兴公司的合法财产，程君仍然是案涉房屋的出资和修建主体，是真实的权利人。第二，程君对案涉房屋所享有的民事权益从性质上讲虽然是债权请求权，但案涉房屋实际由程君出资修建，且修建完成的房屋也由程君占有、使用、收益甚至处分，其出资已经物化为案涉房屋，事实上也已经享有了物权的所有权能，与其他普通债权相比其在权能的行使上更接近物权。第三，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观而进行的民商事交易行为，不应适用于强制执行及其他非交易行为。具体到本案，案涉房屋的物权登记在恒兴公司名下，形成了物权由恒兴公司享有的权利外观，但申请执行人王家伦对恒兴公司享有的是普通金钱债权，双方之间并无将执行标的作为交易主体的交易行为，对王家伦而言也无基于信赖权利外观进行交易而应当保护的合理信赖利益，不涉及需要保护交易安全的问题，外观主义的例外保护在本案并不适用。在本案已经查明程君才是案涉房屋真实权利人的情况下，仍将案涉房屋作为恒兴公司的财产强制执行用于偿还恒兴公司的对外负债，既不符合本案的客观实际，也有失公平。程君对案涉房屋享有的民事权益应当得到保护，可以阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。

至于程君是否已将案涉三套房屋中的两套出卖给华宇公司的问题，因程君在本案中主张对案涉三套房屋享有实际权利且系华宇公司的前一手权利人，本案仍需对前一手程君享有的权利进行审查。若程君不能阻却执行，其后手自然不能阻却执行；若程君能够阻却执行，其后手也无另行提出执行异议的必要。因此程君是否已将其中两套案涉房屋出卖给华宇公司，并不影响本案的审理，对相关事实二审法院无需审查。二审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初3号民事判决；二、驳回王家伦的全部诉讼请求。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，均由王家伦负担。

再审查明如下事实：（略）。

本院认为，本案再审的争议焦点是：一、程君对案涉三套争议房屋是否享有民事权益？二、程君享有的民事权益能否排除执行？

一、程君对案涉三套争议房屋是否享有民事权益。

本案系案外人程君对于人民法院对案涉房屋作出的查封行为不服，在执行程序中提出异议获支持后引发的申请执行人执行异议之诉。程君作为案外人，应就其对争议房屋享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，具体包括程君是否享有民事权益及民事权益的确切内容。

据程君在执行程序和本案诉讼中的陈述，其主张与张淑勤合伙向北门服务部购买土地后，借用六合公司的资质开发修建北门经济适用住房项目，并与张淑勤结算分配获得争议房屋。本院经审理认为，程君提交的在案证据并不足以证实其前述主张，其与六合公司、恒兴公司之间关于案涉房屋项目是借资开发还是合作开发抑或存在其他关系的事实并不确切。

首先，据南充市计划委员会作出的《关于下达南充市六合房产公司铁欣路商品房基建计划的通知》，六合公司与北门服务部最迟于2000年11月23日就已达成共同出资、合作开发案涉项目的合意并获批。而程君、张淑勤于2000年12月23日才签订《合伙协议》，约定共同出资购买北门服务部土地用于房地产开发。从时间上看，程君、张淑勤介入案涉项目晚于六合公司。项目的规划、建设审批及土地、房屋的权属登记均以六合公司的名义完成，程君与六合公司之间关于项目的真实关系缺乏书面证据证实，双方亦未就房屋的建设及权属确认等形成任何书面协议。程君对项目的出资修建，具体投入资金的金额、方式、修建费用支出等基本事实未举示直接证据证实。程君提交的恒兴公司就争议房屋出具的《情况说明》形成时间为2017年7月5日，发生在案涉查封行为之后，恒兴公司作为被执行人与查封行为具有利害关系。恒兴公司系本案当事人，其在一、二审及再审程序中经多次传唤均未出庭应诉、未就相关事实接受法庭的调查，恒兴公司出具的《情况说明》仅系案件当事人的陈述，不能作为书面证据采信。程君提交的其他证人证言，因证人未出庭，亦不得作为认定案件事实的依据。

其次，案涉项目的房屋出售均以六合公司或恒兴公司的名义对外，程君主张所有房屋的销售款均由其和张淑勤实际收取、支配，但始终未能提交证据证实。案涉房屋、土地涉及程君和张淑勤之间的合伙关系，以及程君、张淑勤与六合公司、恒兴公司之间的关系，在涉及多个主体、极易发生权属争议风险的情形下，程君、张淑勤之间就案涉房产项目无合伙分配协议，二人对外与六合公司、恒兴公司之间也无房屋权属的书面确认。程君仅凭参与案涉项目的销售，对房屋出租、占有等事实并不足以证实其经出资修建及分配，取得了案涉三套房屋的权益、系房屋的真实权利人，亦无法排除并否定恒兴公司对房屋享有的所有权权益。

综上，程君对案涉三套房屋享有民事权益的主张不能成立。一、二审法院认定程君借用六合公司资质建房并分配取得三套房屋的事实依据不足。

二、程君享有的民事权益能否排除执行。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。在不动产物权登记制度下，不动产权属登记是权利人享有物权的重要证明，具有法定的公示公信力。案涉争议房屋的所有权自2002年就初始登记在六合公司名下，后变更至恒兴公司名下直至2014年被查封。程君主张系房屋的真实权利人，对房屋享有支配权，但依其在本案中的陈述，其在长达十多年期间，在有条件进行权属变更的情形下始终未进行变更，并非因客观原因限制，而是为了节约交易成本。故即使案涉房屋的相关权益确系程君通过原始建造及分配取得，但其未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在恒兴公司名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束。案涉房屋上相关权益名实不符的争议和法律风险本可避免，但基于程君的前述有意行为，其应自行承担相应不利后果。因此，程君主张享有的民事权益不足以对抗本案执行。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，对案涉房屋的查封行为应予准许。鉴于案涉三套房屋已变更登记至案外人名下，再行判决准予执行将涉及现房屋权利人的权益，而有关现房屋权利人的权益问题显然不属于本案审理范围，故本院再审不宜直接判决准予执行。为体现再审纠错及对当事人依法救济的功能，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，第二百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、撤销四川省高级人民法院（2020）川民终1548号民事判决、四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初3号民事判决；

二、应准许执行四川省南充市中级人民法院（2014）南中法执保字第68号裁定对四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层1号（房产证号：0××5，面积45.09㎡）、1层2号（房产证号：0××7，面积56.36㎡）、1层11号（房产证号：0××0，面积136.95㎡）三套房屋的查封行为。

一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，均由程君负担。

本判决为终审判决。