【原】妹妹以姐姐的名义买房，遇到房屋被执行，能够保住房屋吗？

轻松悦分享 2022-10-26 发布于广东

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现实生活中，代持发生在各个方面，比较常见的情形是买房代持、公司股权代持等。

作为一种民事法律行为，代持本身一般情况下并不违反法律法规规定，代持行为有效。但在涉及物权的场景下，事情就会变得复杂，因为物权要登记才具有公示公信的效用，而代持则仅仅在代持双方之间具有约束力，不能约束第三方。

以下案例是一个比较典型的亲属间的房屋代持，按理应该是比较安全的，但事情并不如此简单。

案情介绍

妹妹小L以姐姐大L的名义在某市购买房屋一套，首付购房款、按揭月付款都打款至大L开设的银行账户中，房屋登记在大L名下，由其代持。

某公司因为经营需要，向某商业银行借款300万元，大L等提供连带责任担保，将代持房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期后公司未按照约定清偿借款本息，因此银行提起诉讼并赢得诉讼，随后申请执行，将执行案涉房屋。

妹妹小L提出异议，被执行法院驳回，遂提起执行异议之诉。

异议之诉

至此，基本的案件脉络清晰了。那么小L能否获得房屋所有权呢？换句话说就是，别人替你代持的房屋真正是自己的吗？

这是另一类型的执行异议之诉，本团队发布过两篇关于案外人执行异议之诉的案例：

《警惕！楼层房间编号有陷阱，买房要当心》

《买车位还没来得及过户，车位就被查封并被强制执行，异议！》

虽然都是执行异议之诉，但其原因不相同，一是都没有过户（非因购买人原因），二是不存在代持关系。

那么在本案的场景下，作为案外人的小L，如果其要获得房屋的所有权排除法院的执行，其依据在于：

民事诉讼法解释第三百一十条　对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

一审判决

她是否具有足以排除强制执行的民事权益呢？

一审法院认为，小L对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，小L与大L签订的书面协议，与案外人徐某交付涉案房屋首付款及相关费用的银联账单，以及大L名下中国XX银行卡银行交易明细；其他第三人对小L均认可涉案房屋系小L出资购买，借用大L名办理产权登记，根据物权法解释一之规定，不得执行该房屋。

二审判决

而银行上诉到二审法院后，法院审理认为：

房屋物权的权利人应以不动产登记簿为依据。涉案房屋登记在大L名下，大L应为该房屋的权利人。小L和大L关于该房屋所有权的约定系双方内部的协议，在没有依法进行房屋产权变更登记的情况下，该协议的效力不能对抗第三人，即小L和大L之间的借名登记约定不能对抗银行；一审法院认为该不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，并非无法办理房屋登记，不是登记错误，也不是因物权变动后未及时更正登记所致，故小L证明该登记簿的记载与真实权利状态不符的证据不足，其不能证明非因自身的原因未办理过户登记。

依据《执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定，即使该房屋系小L购买，且支付了全部价款，但小L不能证明非自身原因而未办理过户登记，其仍无法排除对该房屋的强制执行。因此，小L主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，不予支持。

案外三思