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来源：东北亚先进制造产业园 文推荐 | 知学学园 随着产业园区进入“运营为王”的产城融合时代，关注产业人群的需求成为产业园区发展的核心。若要提高产业园区的发展优势，需要将产业园区转型与镇集、街道改造相结合，同步推进、相互促进，共同推动美丽城镇建设。
1、产业社区的推进政策。要构建“产业基地-产业城区-产业社区”+“零星工业用地”的“3+1”产业园区体系，将产业社区作为镇级园区未来转型发展的方向。 2、产业社区的内涵特征。“产业社区”主要包括三大特征：一是在空间上，产业社区打破了地理边界，与镇区、城区高度融合、功能混合；在功能上，产业社区在科技、产业功能基础上，围绕人的多元需求，拓展完善生活配套、公共服务、开放交流等功能，实现生产、生活、休闲、娱乐等全方位覆盖；从产业上看，产业社区更注重产业生态的构建，一般聚焦某一到两个特色产业方向打造产业集群，完善技术、资金、人才等产业要素支撑，促进产业集群良性发展。
推动转型升级的“四个关键” 要推动产镇融合发展，建设产业社区，一是要考虑产业、企业的发展需求，二是要考虑人的发展需求，做好“空间场景、产业场景、配套场景、服务场景”四个文章，推动“15分钟工作圈+15分钟生活圈+15分钟休闲圈”的建设，实现生产、商业、办公、居住、休闲等功能的集成、互补。 1、提升园区形象。良好的园区形象有利于吸引客商投资，要把园区环境改造作为推动园区高质量发展的重要抓手。在对园区进行统一规划、科学统筹的基础上，高水平谋划道路、照明、绿化、景观等基础设施建设，创造一流的投资环境。园区可在环境改造中充分考虑光伏屋顶、绿色建筑、智慧化污水及固废收集处理系统、智慧能源管理等的建设和运用，推动园区内部碳排放与吸收的自我平衡，实现生产、生态、生活深度融合。 2、做强产业支撑。镇街级工业园区大多发展空间有限，在产业定位上，建议可聚焦1-2个电子信息、高端装备、文化创意等符合国家及地方政策、产业市场大的领域，避免选择壁垒高的小众行业，形成特色优势产业集群；在产业载体上，建议可打造多个小而精、有特色、专业化的主题园区，招引有活力的中小型企业，培育产业链和产业生态，通过严格遴选、精准供地，推动产业高质量发展。 3、完善生活配套。要以人为本，以产业发展为核心，完善涵盖居住、医疗、教育、商业、休闲、娱乐等多元功能的生活配套体系，充分考虑公共服务与镇集、街道等生活配套服务设施建设的充分衔接，采取“相对集中+主题园区点状布局”的方式，重点补充发展食堂、人才公寓、大型超市、体育文化活动中心、便利店、咖啡吧等功能业态，满足企业员工的日常生活所需。 4、构建服务体系。工业园区的服务不能只停留在简单的政务服务、物业服务上，要面向产业、企业的全生命周期发展需求，解决痛点、难点问题，整合乡镇街道、园区运营主体、市场化机构等力量，构建涵盖人才服务、创新服务、行政服务、物业服务等要素的服务体系，实现服务的有效供给、全面共享。在智慧园区建设的大趋势下，园区要与专业化机构合作，建立大数据平台、引进智能化设备、推行移动互联网及应用软件，打造全方位、一体化的智慧运营管理平台，形成园区运行“大脑”，提高园区的服务水平和管理效率。
转型升级策略要“三力合一” 相较于高能级产业园区项目，镇街级产业园区可利用的资源要素相对不足，产业招商难度大幅增加。产业社区的打造需要充分发挥政府平台公司、市场化园区开发商、园区内部企业三方主体力量，共同推进打造特色主题园区、完善园区配套设施、盘活存量空间资源等转型升级工作，跑出园区发展加速度。 1、发挥政府平台公司的主导力。要在推动园区转型升级的过程中，发挥政府平台公司的先导的作用，改善区域形象、提升园区引力。一是要做好服务配套。政府平台公司通过自主开发、合作开发等方式完善园区内商业、娱乐、生活等配套设施，营造“学苑式”园区环境，配套设施的资产运作不仅能够推动人口集聚，还能做大资产价值，为园区转型升级夯实基础；二是要打造先行园区。发挥政府平台公司先行示范作用，采用自主融资建设或引入合作主体共同开发等方式，打造特色主题园区，为片区招商提供高质量产业载体，辐射提升周边土地价值、增强市场主体信心。 2、利用市场化园区开发商的专业性。要在政府平台公司奠定园区发展基调的基础上，打造特色主题园区，引入知名产业地产商，依托专业化能力及产业资源，以重资产拿地或轻资产运营等多种方式推动主题园区快速成型、成势。为保障主题园区的发展质量，政府要加强对市场化园区开发商的筛选和识别，综合考虑产业招商、运营管理、资金实力等各方面能力，并对项目实施持续监管，考核产值、税收、就业等达标情况。 3、调动园区内部企业的积极性。要鼓励现有企业采取合资、合作等方式对园区内闲置或低效利用的土地、厂房进行再开发，并引入产业地产商等市场化力量参与，将闲置工业项目变为产业地产试点项目，推动现有企业将产权变为股权。另一方面，政府可通过不增缴或免征土地价款等方式调动产业地产商积极性。 免责声明: 知学学园所发布部分内容系网络转载，本平台对文中观点及准确性保持中立。转载内容均会注明出处，部分文章因转载众多，无法确认原作者的，仅标明转载来源，还望谅解，如有侵权，请联系我们删除。 继第1季苏州站、第2季合肥站，第3季深圳站，知学持续升级推出《产业园区招商实战方法与运营提升高级研修班》第4季上海站。特邀长三角及湾区标杆项目实操专家导师，针对政府、国企、民企不同主体，开发区、科技园、生物医药园、数智经济产业园等不同类型不同特色的园区招商运营痛点难点，分享最前沿、最落地的经验总结。 一堂听完就能用的园区招商运营实战课程
主 题 授 课
从事国家级高科技园区开发建设、规划策划、战略定位、招商引资、运营服务、创新创业等业务管理和咨询工作28年，对国家级高新区和经开区发展与演化给予了长期的关注和研究。就“中国工业开发区的产城融合”、“上海张江高科技园区的产业集聚、战略定位、招商引资、投资运营、创新创业、产业升级”、“开发区发展的经典案例”等进行过专题讲座。 课程纲要 二、新发展阶段精准招商
课程纲要 二、政府、国企、民营企业不同主体做园区的逻辑分析 三、产业园区招商管理实务 1.产业园区招商做什么 --工作特点 --工作内容 2.产业园区招商现状 --政策背景 --遇到问题 --发展机遇 3.产业园区招商业务分解 --招商业务管理 --招商团队管理 --招商技能：产业研究、客户判断、谈判技巧等等 4.产业园区招商案例 --大宗资产交易案例 --总部企业招商案例 --规模化客户渠道拓展 --独角兽企业招商案例 四、产业招商体系构建与矩阵式管理 1.产业招商体系构建 2.矩阵式的招商管理团队管理机制，如何发挥团队效率 --招商管理团队的职能定位 --招商团队的合理组织架构和运行机制 --招商团队的人员专业配置和绩效管理 --招商团队的激励和约束 五、深圳湾园区产业资源导入历程 1.复合型产业生态的构建：定方向、引资源、建生态 2.案例分享
经过30年的开发，园区历经数次重大转型更迭，从一处烟囱林立的老工业园区，彻底蜕变为一座数智赋能的科创新城。先后成为上海市唯一的云计算和大数据产业基地、首批“在线经济特色产业园区”、“民营企业总部集聚区”、“数字化转型示范区”，全市首个区块链特色产业园并入选“国家区块链创新应用综合性试点”名单。目前园区集聚优质企业3000多家，园区企业总营收突破2400亿元，总税收最高可达95亿元 课程纲要 二、如何打造市北“数智经济”产业生态圈
目前，园区共有中外企业3000多家，高科技企业2000多家，81家世界500强企业在园区投资了120多家地区总部和研发机构，形成了以电子信息为支柱产业，以新材料、高端装备、生物医药、环保新能源和汽车研发配套为重点产业，以现代服务业为支撑产业的“一五一”产业集群体系，是上海中心城区高新技术产业最密集、最具规模的区域。 课程纲要 二、载体产品迭代更新
现任凯龙私募基金管理（上海）有限公司高级副总裁。负责人民币及美元基金中国大陆境内投资房地产项目的日常运营。凯龙私募基金是国内最早专门从事房地产投资管理及资产管理的持牌私募管理机构，股东为美国华平基金、东久新宜集团（DNE）。在上海、香港、北京、成都、大连和广州设立业务办公室。凯龙瑞集团自2004年成立以来，投资项目超过56个，投资规模269亿（折合人民），累计管理规模126万建筑平方，项目遍及上海、香港、北京、伦敦、成都、大连、杭州、广州、新加坡。 课程纲要 二、产业园区资产管理价值提升的关键点 三、园区高质量发展中的资本要素（产业基金，REITs） 四、典型案例分析：张江高科技园、金桥现代产业园，上海临港新片区
国内外期刊发表相关论文 20余篇。获得过国家自然科学基金、上海市政府决策咨询优秀成果奖、省部级科技进步一等奖、国家海外开发区规划招标项目第一名、上海市工程咨询二等奖等多项奖励。其负责的文创和科创园区多次荣获中国最佳产业园区奖，上海优秀创意产业园、上海创意产业领军企业等荣誉，大多数项目已经实际建设成为城市发展中的亮点和标杆。 标杆项目实地考察 考察项目一：张江 · 中国药谷 生物医药产业综合实力全国第一、引领中国生物医药产业创新发展
学习点： 考察项目二：e通世界科技园（华新园）
e通世界产业园作为中国领先的产业地产运营商，在上海区域运营九大产业园区、众创空间、奋斗社区等多个项目，自持总运营面积达60万平方米，拓展园区项目近10万方，入驻企业近千家。依托国家级科技企业孵化器成功孵化企业300余家，并已形成现代物流、智能制造、医疗科技、信息技术四大产业平台。 学习点： 围炉夜话 同学项目诊断提升 专业导师 项目诊断 解决痛点 资源链接 同学项目现场路演，特邀产业园专家导师，梳理项目顶层逻辑、解决实操过程中遇到的痛点与难点，升级操盘策略、优化实施方案。
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