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时间进入2032年5月中旬，我们先考察大多伦多地区房地产市场的第一手数据，看看目前是”买方市场” ？还是”卖方市场”的状态！ 首先，我们看一看三个华人中产阶层聚居的市镇的土地房(包括各类型独立屋/镇屋/半独立屋) 的供求比例关系:
通常，如果市场上房屋的供应量达不到月成交量的3倍左右，市场就属于”卖方市场” ，买家朋友们就缺少选择权，房价也会保持上涨势头。 我们再看看公寓市场，首选多伦多市中心公寓楼房的指标性区域: C01-Waterfront: 现有492间大小不等新旧不一的公寓楼房在MLS上挂盘出售，过去30天，有168间成功售出，供求比例为2.93 : 1。这表示，目前市中心的公寓市场基本上处于比较平衡的状态，买家朋友尚有少许主动挑选的权力，但並不太大 。 我做了18年持牌专业经纪人，带客看过数千间房子。我想对买家朋友们说: 无论市场供求比例如何变化，如果对某些状态不好的房子有怀疑，大可选择避开不买。 因为，有些房子真是有问题，甚至让人怀疑有严重问题。客人如果买了，就像跌入污泥坑中。下面说几个以往工作中碰到的比较极端的例子。 主卧地毯上的大片” 污渍” 几年前，我带客人去看Jefferson一带的一间四睡房双车库独立屋。这间房子的叫价非常吸引人，比同区同类房屋售价低15%左右，卖方经纪设定，上市10天之后抢Offer。 我为客人打开首层大门，一跨进房子门厅走廊，已经闻到一股无法确定又不寻常的味道。首层的客厅饭厅家庭厅的家俱都还在，但冰箱里基本上是空的。上到二楼，空气里的怪味好像又重了几分。等踏进主卧，发现主卧的床没有了，从估计原来是床走向洗手间的地毯上，发现大约40厘米乘80厘米的大片” 污渍” 。我劝客人: 这间房子不用再看了。咱们赶紧走人！
这么一大片” 污渍” 是什么呢？是血痕吗？虽然我当天立即去查警察记录又搜索新闻报告，却並无发现这栋房子有相关的凶杀或伤人的记录，但是，这种味道和” 污渍” 都让人怀疑。卖方经纪什么也不披露，而且在Listing 当中有这样的文字: “All Information To Be Verified By The Buyer/Buyer’s Agent” 。也说是说，如果有什么问题都是买家自己负责任。算了，别买了！不值得去冒险 。 渗水的地下室外墙 另有一间内外装修都不错的独立屋，叫价也很吸引人，而且位于交通方便的好校区之内。卖方经纪也设定了抢Offer的日期。 我带买家看了几间不同的房子，买家朋友挑出这一间想下Offer。于是，我为买家约了第二次看房，用足够的时间单独看这一间房子，目的很明确: 挑毛病---看有没有较重大的问题使我们不应该买这间房子。毕竟，不小心买入有硬伤的房子之后，买家的麻烦就大了！
首层和二楼都没有问题。但是，等看到地下室外墙时，发现被塑料布包裹的保温棉内有细小的水珠，按压保温棉时，细小的水珠汇聚成细小的水流。再用稍尖锐的金属工具划过下半截未被保温棉覆盖的混凝土墙面，更发现有混凝土碎屑脱落，显示这面混凝土墙体强度不高，长期渗水。 详查这栋建于10多年前的房子的历史並分析外墙渗水的原因，发现其地下室外墙混凝土很可能是在冬季赶工浇注，但严寒天气使混凝土内部的部分水分凝成冰晶，在混凝土内部形成微细孔洞，混凝土不密实，也就无法有效地阻挡落地的雨水渗进来。这样的问题已经是结构问题，不是小问题。 卖方经纪和卖家用压低叫价的策略，引诱潜在的买家们去抢Offer，其目的很可能就是在谈判的过程中迫使最想买房的买家放弃包括验房在内的所有条件，买了就不能退出。朋友们，这样的房子您还买吗？ 验房条件与提前验房 正常情况下，买方经纪为买家起草购房合同(Offer) 时应放入验房条件，因为，一但有了验房条件，买卖双方签订的买卖合同就是有条件的可撤消的，买家须在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日) 找专业验房师验房，如果有买家不满意的问题而卖家又不肯修理，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。这样，买家可以避免损失。 加建部分需要许可证 曾经带客人看北约克和士嘉堡的房子，发现有加建的太阳房或是家庭厅(Family Room) 。有时候，买家客人还很喜欢加建的厅房，因为，加建的厅房增加了这栋房子的使用面积，完善了房子的使用功能，让屋主有更多的享受。但是，买家和买方经纪要充分理解卖方经纪在Listing中写明的” 免责说明”--- 卖家不负责加建或改建部分已经过政府相关部门批准。这是什么意思呢？
有些屋主进行加建或改建工程时不经政府批准，没有Building Permit。一般情况下，政府的态度是”民不告官不究” ，如果有人告，政府才会派Inspector去检查。轻则，屋主付费登记，政府验收通过，使加改建部分合法化。重则，政府发整改通知(Work Order) ，加改建部分需拆除，或是按建筑规范重建，屋主的花费可能会较大。这样的房子抢还是不抢，也真是见仁见智了。 绝大多数朋友们买房的目的是享受有质量的加国生活，更希望买的房子也能保值增值。有些房子正值靑壮年，坚固耐用，也不怎么需要花钱维修，他能为你遮风挡雨，是他在保护你。而有的房子却已经是老弱多病，需要不断地花钱维修保养並更新设备，方能正常使用。 建议买家朋友们在买房时找一位真正懂房子又耐心细致的专业地产经纪帮您精挑细选，最大限度地避开有问题的房产，让您放心地买房。 (作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。欢迎扫描二维码加微信，査阅更多以往的专业文章和最新房源精选。) |
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