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2022年，我们国家的城镇化率达到了65%，与发达国家80%以上的平均水平相比低了15%。常住人口仍然有5亿多人生活在农村。所以说新型城镇化，还有很大的空间。 所谓新型城镇化，就是指未来城镇化的重点方向在都市圈和城市群，未来我们看到的是城市群、都市圈不断发展和壮大。这样就带来了流动人口。将来的都市群、城市群建设，人口朝着更多的一线大城市和重点二线城市发展，这种态势必然会带来人口流动的规模继续保持在比较高的水平。 到2025年，中国城镇人口大约是9.6亿，大约新增五千万的常住人口，新增流动人口四千万。因此会对人口流入的城市产生相应的住宅需求。一线、二线重点城市的住宅需求依然会保持刚需增长态势。 在“十四五”期间，每年住房需求合计10-15亿平方米，需求总量处于历史最高水平。毫无疑问，房地产依然在未来有很好的成长空间。房地产的白银时代至少要有十年，甚至更长一段时间。  陈宏飞 光大安石董事长倡议业界同仁以终为始，秉持对不动产投资、开发、运营各环节从业者所付出心血及努力的尊重、对环境的善待之心以及助力行业参与者梦想的情怀，以“大资管”服务实体经济之初心，推动不动产行业回归共同富裕、绿色、可持续、公平的发展理念，促进不动产行业迈向高质量发展新时代。
不动产资管是创造价值的过程，它的一端是资产端的连接，高效运营资产。另外一端是资本端的连接。双轮驱动的不动产资管其核心是在资产管理周期里实现价值增值的过程，所以说不动产资管的核心就是持续地保值和增值。 不动产资管在价值重塑的周期里会面临着非常多的机会和挑战：一方面，CMDS部分违约，国内的一些类REITs也出现了违约案例。另一方面，今年一季度数据银行不良余额是3.9万亿元。意味着特殊机会在中国市场上非常丰富。当下，我认为不动产资管人需要用艺术家的心灵和资本家的头脑去提升资产价值、完成退出，实现价值兑现。
工业物流的不动产市场已经从高速发展阶段转向高质量发展阶段，已经完全从资源导向型转向资产管理能力导向。工业物流是为生产性供应链和生活性供应链服务的基础设施，是基于这两个供应链的发展转型基础之上的基础设施要配合新的产业发展、新的经济导向，这是作为工业物流资产需要思考的。我们擅长创造需求，跟客户探讨选址需求，而不是我建了房子等客户来租。在“管”这一端，我们对于产业的理解力，对于行业影响力的关注度会更大一些。今天，普洛斯中国工业物流的不动产网络遍及中国的70个城市，在管物业面积超过了4500万平米，底层资产网络基本形成。 我们目前利用手上的开发基金和并购基金进一步扩大资管规模和网络化。网络化更大承载的是供应链金融，相当于物流生态的股权投资。目前进入的也是底层资产，如数据中心就是纯数据的仓库，现在我们数据中心的发展也非常快速、稳健。 到2030年，普洛斯中国区所有的物业要变成绿色建筑。这对于我们的大型企业客户来说，对于有ESG诉求的客户来说，也是额外的赋能和优势。
中国的REITs市场相对初级，如果上REITs之前，资产管理人如果没有以退为始的目标的话，资产组合就是无本之木，没有大的方向，会造成REITs本身的财务管理到运营，指标模糊化。 从REITs层面看，目前国内的公募基金作为发行通道，帮助原始权益人发行公募REITs，这个情况是比较复杂的。公募基金本身并不具备不动产资管能力，在发了公募REITs以后，怎么管好上市平台？REITs退出以后，REITs又开始自己新的生命周期，他自己也要自我生长。我们要看到REITs在中国的未来，希望它能够被正确引导。
信托产生的房地产不良有几个明显特点：一是，资产规模体量一般比较大；二是，交易结构复杂；三是，资金使用灵活；四是，投资人的诉求特别高。但我们会尊重市场情况，也尊重利益相关方的诉求，信托公司作为一个横跨债权、股权融资市场的金融机构，可以通过非常多的金融手段和资管机构协同来建立共赢。我们的目标就是把这个蛋糕做大，实现资产真正的价格恢复，最终把资产达到最好的处置效果。
近些年，很多人都在有意回避“房地产”词汇。实际上，资管和地产有着密不可分的关系，在行业发展推进的过程中，要把握市场趋势、关注政策红利。真正做到稳健、以终为始、将项目做成行业和区域的标杆、宁缺毋滥，是很重要的成功保障。
传统重开发、轻运营的思路易形成项目偏差，应在项目之初即打通定位、规划、设计、施工、策划、运营及管理各环节；对于已陷入困境的资产，要梳理风险对策、处置策略，对项目重新定位、设计改造、重新招商运营，从而极致化挖掘和提升资产价值。 真正能够提供全链条、定制化服务的机构方能看“透”项目，从而在从项目启动到退出的各环节提供完整的解决方案，打造高质量、稳定回报的成熟物业。光大安石始终坚持长期投资理念，注重价值创造与长期经营，沉下心来做服务、做运营，我们的口碑皆来自于我们所呈现的项目，对于光大安石而言声誉最为重要。
铁狮门作为一家百年企业，一直以稳健发展作为自己的行动纲领。在美国，我们的杠杆率一般要比同行低，万一发现各种市场波动，要留好余地。我们2006年进入中国，17年的时间里，我们在中国做的项目总共十几个，宁缺毋滥。 第一，我们对项目的筛选非常严格，进入成本要绝对低，我们一般不太会做需要竞价的项目。第二，我们对前期项目定位、设计花的时间，远远高于国内同行，我们会做大量的市场调查。上海或者其他地方，铁狮门项目的租金基本会比周边降10%-15%，这也是我们的竞争优势。
现在的资管市场，更多的定价是以运营管理的经营数据为前提，锦和上市公司板块做的就是现金流生意，现金流生意对于未来的投资估值、项目退出都会涉及到ROI，这也为锦和在2019年与华平形成战略合作的重要的战略基点。 正是有了运营管理的核心竞争力，我们跨越到了资产管理。我们的资产管理都是以小股操盘的方式，以收并购业务进行项目的城市更新。
房地产行业规模在去年从17万亿跌到13万亿，收入结构从以资本利得为主，转向以现金流收益为主的可持续经营性收入。一旦转成了持有运营的模式，就会涉及到不动产资管。 去年中央经济工作会议提出房地产业要向新发展模式过渡。我认为不动产资管就是房地产行业重要的新发展模式。中国大概有存量住房400亿平米，如果每年自然更新按照2%的速度进行更新的话，每年大概有8-10亿平米的存量住房需要更新，这还仅仅是存量住宅领域，不包括很多土地、商办、工业厂房，这些更新的空间也是很大的。 在新发展格局下，高质量发展的目标会另整个行业进入到精细化运营的阶段了。这就要匹配不动产资管能力，包括开发能力、运营能力、资管能力。如何把这些长周期的资管能力集合于一身，这也是我们整个行业，包括参与主体需要重视的问题。
进入公募或者金融产品项下，对于资管机构产品力的理解，底层运营能力，以及它的信用背书的要求非常高。以前是开发思维，要求短期有回报。到了公募的未来预期项下，从债券思维转向投资分红的逻辑，实际上给了资管一个很大的时间空间和慢工出细活的空间。 在这样的市场机会下，希望竞争对手和合作伙伴一起把这个机会挖掘出来，在中国的不动产资管上，对企业和资产做好赋能。
八局提出了三条曲线：第一条曲线就是主营业务，高端房建、基础设施、文化旅游项目。第二条曲线是由地产孵化出的大资管、城市运营、城市更新，也是我们东孚资管公司成立以来全程参与的业务。第三条曲线是由资产管理平台所孵化出来的，比如REITs等金融退出方式，结合目前的管理资产做一些低碳产业、绿色金融产业等。 我们一直把资管业定义为东孚公司的压舱石。至于压舱石是在底板发生作用还是在主板发生作用，还是在更高层面引领企业转型，这是我们要思考的问题。
存量资管时代，我们能做的是组建一个好的团队，运营得更好一点、服务得更好一点，从建造初期就把它建造得更好一点，把不动产更有持续性、前瞻性的设计好。怎样可持续地把它增值，我相信也有很大的文章可以做。我还是比较看好上海的办公楼市场，因为我们只在上海做，所以我对上海比较了解。只要选对地方、做好产品，办公楼租赁，我想这个国际大都市一定会给你满意的回报。
在房地产艰难的转型阶段，REITs工具刚好能够匹配转型阶段的需求。从光大安石的业务逻辑来说，我们一直在参与中国的公募REITs市场建设，2016年我们做了国内首单脱离主体信用的PERE+类REITs产品。多层次公募REITs市场需要各方参与，资产管理的人是其中非常重要的一块，包括现在已经上了公募REITs，大部分还是发行人自己在管，但在成熟市场是委托给第三方管的。
改革趋势一直在缩短，把资源配置交给市场，公募REITs是非常好的工具，把这个工具运用好，以更开放的姿态，让更多项目进入到公募REITs，对各方来讲还是非常不错的选择。对投资者来讲，美国的股票、债券、REITs产品，其中REITs的收益是比较稳定的，对于国内投资者来讲，也是今后不错的投资产品。 怎样向投资者把未来的业绩合理地体现出来，确实给专业服务机构带来了一些挑战。伴随着经济企稳，看得懂的优质项目会逐步浮出水面。我们要把不动产运营好、管理好，非常讲究专业化的管理，管理的最后才是数字说话。你拿去募资、分配，最后还是落到数字上，对现金流的预测、项目管理等等，都需要向投资者说明白，这直接影响企业未来的估值情况。
中国的REITs市场不到一千亿的市值，还是孩子状态。在这样的基础上，监管高瞻远瞩，已经开始考虑多层次资本市场。对标海外，海外的量是细分市场十倍以上的量。产品的丰富度上，美国市场的私募REITs、上市公募REITs、公募但不上市的REITs，有上千亿美元规模的体量。中国的REITs无论在底层资产的丰富度，还是产品的形态，其实有很多可以做的。 我们应该加强市值管理工作，我们要充分做引导和信息披露，以及与投资人交流。公募REITs的投资人相对来说很在意短期波动，我们一定要不厌其烦的做短期引导。
消费类基础设施，这个议题出来，我们大家都觉得很振奋。这大大地增强了大宗交易的活跃度，增强市场流动性。对于投资者而言，原来很多是债权投资人和投资者，随着C-REITs开放到基础设施，从债权投资到股权投资会有改变，我觉得会迎来股权投资的春天。
瑞威资管是国内首家在港股市场IPO的私募基金公司。为什么瑞威最近一直强调做pre-REITs赛道，目前我们有很多超高净值客户不在乎用类基金的模式投资，他们非常认可一线城市核心资产，非常需要有一家专业的GP公司，能够帮助他们去解决谈判、运营和未来可能的大宗交易，或者卖给能够做REITs的其他合作伙伴等问题。所以，市场机会还是非常大的。 目前的财富行业和资管行业，是完全不同的逻辑，财富行业目前的变革比资管行业还要剧烈，也因此产生了很多新的发展机会，或者是一些可以借鉴的经验。从这个角度来讲，我们服务的LP中，底层资产如何做扎实，如何做好，如何形成良好的回报预期，这个预期不见得要做得像公募REITs一样，能够让客户看到基础运营情况，这也是我们能够做到的。 （本文根据论坛嘉宾发言由编辑整理而成，未取得发言者确认） |
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