本文对不良资产“以物抵债”最新税费政策调整进行了详细解读，并用图表解读“以物抵债”相关理论知识，用实际案例进行操作程序解析。▍不良资产以物抵债的最新税费政策调整及解读
2022年9月30日，财政部、税务总局发布关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告，其中提到，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。 公告明确，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。 公告提出，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税，对合同或产权转移书据其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。 记者了解到，此前，不少银行业金融机构反映，在接收和处置抵债资产时进行“双向征收契税”并不合理，“这无疑加重了银行处置不良债权以物抵债的负担”。 今年年初，大连市政协委员向敏递交的《关于持续优化法制化营商环境建设 多措并举加快银行业不良资产处置的提案》中，便提出了“对于银行在抵债资产持有期内产生的税费给予优惠政策”“资产流拍后银行抵债需缴纳双向税费”和“银行抵债资产应按照纳税主体责任缴纳税款，不应把前手产权人应承担的税费转嫁给抵债银行”等涉税方面的建议，大连市税务局公开回复称此建议“针对性强，很有必要”。 “通常来说，银行的抵债资产中不动产较多。因此，免征契税政策出台后，能够减轻银行业金融机构接收和处置不良资产的成本，对银行业金融机构尤其是中小银行是比较有利的。”秦农银行首席研究员董希淼告诉记者。 本次公告执行期限为2022年8月1日至2023年7月31日。公告发布之前已征收入库的按照规定应予减免的税款，可抵减纳税人以后月份应缴纳的税款或办理税款退库。 “政策执行期限只到2023年7月31日，可能也有一点试点的味道。希望经过这一年试点的探索，能够建立常态化的机制，继续降低银行接收和处置抵债资产的成本。”董希淼表示。 ▍政策全文及解读一、银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。 解读：如果要抵债资产，因为银行不是原业主，很多材料无法取得。如果无法取得增值税的进项发票，会导致大额税费无法抵扣。 这一规定不仅便于明确计税基础，减少税务部门核稅难度，也扫除了债权人税费无法明确的顾虑，甚至变相减免了缴纳增值税的金额 。 按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。 解读：改规定只适用于司法程序下的以物抵债，私下协议抵债不适用。 选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。 二、对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税，对合同或产权转移书据其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。 三、对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。 四、各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。 解读：税费重大直接减免。 减免交易稅：印花税5%%，契税1-3%， 减免持有稅：房产税、土地使稅。 这些税费也是抵债方持有和交易不动产中的重要税费成本，此举将大大减轻税费成本。 五、本公告所称抵债不动产、抵债资产，是指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。其中，金融资产管理公司的抵债不动产、抵债资产，限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债不动产、抵债资产。 解读：首先必须要通过司法程序，其次适用对象为银行业金融机构，特别注意不适用非银行业的债权。想通过其他债权抵债来免税，是没机会的！ 六、本公告所称银行业金融机构，是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行。 解读：进一步明确适用主体，来自各类银行的债权才算。 七、本公告执行期限为2022年8月1日至2023年7月31日。本公告发布之前已征收入库的按照上述规定应予减免的税款，可抵减纳税人以后月份应缴纳的税款或办理税款退库。已向处置不动产的购买方全额开具增值税专用发票的，将上述增值税专用发票追回后方可适用本公告第一条的规定。 解读：目前还是个短期政策，是否会延续估计会根据化解情况来在进一步调整。 特此公告。 2022年9月30日 ▍图说以物抵债一、什么是以物抵债？通俗地讲，以物抵债是一种债务清偿方式，即债权人与债务人或第三人约定，以债务人或第三人变更有权处分的物的权利（所有权等）的方式清偿债务人所负债务，权利变动完成之后，全部债务或部分债务消灭，如下图。
二、以物抵债的几个小知识1、法律是否支持以物抵债简单说，不违反法律强制性规定的以物抵债约定通常会得到法律支持。更为具体的可以图形表示如下：
具体的法律规定及指导性文件，请参阅：《民法典》 第五百五十二条、第五百六十八条及第五百六十九条，《最高人民法院关于审理涉执行司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》，《第九次<全国法院民商事审判工作会议纪要>（法〔2019〕254 号）》第44条、第45条和第71条，《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》，《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》等文件。 ２、什么样的物可以用于以物抵债 这个主题详细说起来要占用很大篇幅，简单地从法律规定里直接拉个清单，根据《民法典》第三百九十五条、第三百九十九条、第四百四十条的规定，整理如下图供参考。
３、影响以物抵债效力的几个重要概念（1）处分权。谈到处分权往往与所有权相关，通俗地说，以物抵债的物应该是行为人自己的不是别人的。（2）公允价值。通俗地说，公允价值就是物在交易时点的公平交易价格，公允价值关涉到交易的公平性，后面提到的禁止流押/禁止流质条款的立法意旨重要的考虑之一就是该行为可能影响物的公允价值，进而损害担保人的权益。（3）交易时点。法律效力层面，交易时点影响的可能是法律关系，以物抵债交易的时点如果不对，则交易可能被认定为主债务的担保，而不具有直接以物抵债的效果。４、直接约定担保物归债权人行不行？大量的担保合同中有类似这样的约定：逾期未支付货款（或归还借款），担保物归债权人所有。按朴素的价值观，这样好像也没什么不对，不还钱就拿东西抵账呗。事实上，这样约定还真有问题，法律对类似约定有禁止性的规定，感兴趣的朋友可以去翻阅一下《民法典》第四百零一条和第四百二十八条，就是著名的禁止流押条款和禁止流质条款。小编注：流押是指在设定抵押权当时，或债权清偿期届满前，约定债权届清偿期而未受清偿时，抵押物的所有权即归抵押权人所有。流质是指转移抵押物所有权的预先约定。订立抵押或者说是质押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有。 但是在债务履行期满后双方达成的以担保物抵债约定法律并不禁止，对于上述关系，笔者以图形表示之。
５、口头约定以物抵债是否有效？只要不违反法律的强制性规定，口头约定的内容通常都是有效的。只不过如果产生纠纷了，口头约定的内容在举证上可能存在一些困难。这个层面上，如果是比较大额的交易，建议还是把双方的约定落在书面上。６、以物抵债中动产和不动产有没有区别？动产和不动产的以物抵债存在区别，下图为主要区别。权利作为以物抵债时的标的物的，因权利形式太多，笔者在本文中不再展开。
三、以物抵债交易需要注意什么？1、确定物的权属及是否存在他项权不管是动产、不动产还是权利，以物抵债的前提得确定对方有处分权，否则属于无权处分，会让以物抵债合同的效力处于一种不确定的状态。抵债物是动产的，除要求对方提供购买凭证、所有权登记证书（如有）之外，部分动产可以查询登记情况，如车、船等，可以到登记机关查验核实。抵债物是不动产的，除核验对方提供的权证（不动产权证等）之外，还需要去不动产登记机关查证权证的登记信息是否有误。以权利抵债的，要核查权利凭证，以登记生效为要件的权利还要查验是否在行政机关登记。除了查清物的权利人之外，还要查清物上是否有他项权，也就是抵债的物是否为其他债务提供过担保。抵债物上有他项权对接受抵债的债权人来说存在较大风险。２、确定物的公允价值以物抵债之所以能成行，在于物有价值，在以物抵债的交易场景中应该体现物的公允价值。法律之所以禁止流押、流质，其主要原因就是：在债务履行期内约定的担保物以物抵债，因交易各方的交易地位可能存在极度不公平，流押、流质导致担保物不能体现公允价值，而严重损害担保人的利益。对于确定公允价值的方法，抵债交易各方可以参考当地市场价格约定，也可以委托有资质的评估机构进行评估。３、确定税务承担以物抵债交易中往往涉及到交税的问题，尤其是物的价值较高的时候涉及的税负往往也较高，此时确定税负由哪方承担显得更为有意义。４、签署相关协议前文说过，口头协议往往也是有效的，只是在发生纠纷的时候会存在举证上的困难。为了规避这种风险，笔者建议涉及以物抵债的交易场景时，各方签署书面的协议。协议内容通常包括：交易主体、签署时间、物的特征、物的权利信息、公允价值核定办法、抵债金额、交付方式、履行期限、违约责任、管辖等内容，因为协议所涉内容较多、涉及的法律技术条款较多，建议委托专业律师拟定。５、完成物权（权利）转移以物抵债协议签署完毕之后，后面就是完成物权（权利）转移了，常见的如所有权变更。动产的物权转移相对简单，通常以转移占有的方式完成，特殊动产需要原权利人配合变更登记，否则不能对抗第三人。不动产的物权转移需要变更登记，需要交易双方到不动产登记机构办理变更登记手续，领取新的权属证书。权利的转移形式可能有背书或变更登记。四、以物抵债司法判例1、支持以物抵债的判例截取案号为(2019)琼0106民初10612号判决书的本院认为部分中的表述：……《抵偿债务协议》在性质上属于以物抵债协议，也即代物清偿协议，协议各方达成了新的债务清偿方式，该协议为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也并无损害第三人合法权益的情形及其他无效事由，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故《抵偿债务协议》成立，合法有效，应受法律保护。……２、支持以权利抵债的判例截取案号为(2022)粤0881民初909号判决的本院认为部分中的表述：……本次股权转让的目的是通过将原告对被告黄某某享有的债权转化为对廉江市某某有限公司的股权，本质上属于以股抵债的行为，并不违反法律规定，且对于非国有产权性质的股权转让，法律并未规定强制性的价值评估，而是遵循当事人意思自治，允许对股权转让价格进行协商，故原告梁某某与被告黄某某的股权转让行为具有合法性。……３、禁止流押/禁止流质的判例截取案号为(2020)京0118民初5688号判决书的本院认为部分中的表述：……故对程某某、杨某某要求确认2003年5月6日、6月6日、6月30日签订的《借款协议书》《补充协议》《协议书》中约定前述涉案房屋归傅某某所有的相关流押条款无效，本院认定5月6日《借款协议书》中“否则此楼房归甲方所有”的约定无效。……▍以物抵债操作指引在审判及执行程序中，以物抵债的法律本质是当事人之间就债务清偿自愿达成的一种清偿方式。 一、审判程序。 1、当事人请求出具调解书对以物抵债协议予以确认的，人民法院不应准许。 裁判要旨：导致物权变动的人民法院的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁定书、调解书，此类文书具有与登记等公示方法相同的效力，因而无须再进行一般的物权公示即可直接发生物权变动效力。因此，可以导致物权变动的生效法律文书必须具有直接导致物权变动的内容，并以此为限。 当事人达成的以物抵债调解协议的本质属于债的范畴，只能表明当事人之间达成了某种以物抵债的利益安排，产生的直接后果是债权人取得要求债务人转移以物抵债标的物的请求权。此时创设物权仍要按照法律规定的物权变动规则进行，即办理过户登记。在变更登记之前，以物抵债标的物仍属于债务人所有，债权人并不享有优先权，因此不足以排除另案的强制执行，其诉讼请求应予驳回。 案件来源：再审申请人郭荣田与被申请人姚长义、一审第三人泌阳鸿运来实业有限公司案外人执行异议之诉民事判决书[最高人民法院（2018）最高法民再445号。 2、履行期届满后达成的以物抵债协议，债权人可以诉请债务人交付。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》 44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。 当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。 3、履行期届满前达成的以物抵债协议，债权人无权要求债务人交付。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。 4、以物抵债调解书不具有发生物权变动效力。 《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》对于“以物抵债”的民事调解书是否能够直接引起不动产权属变动问题，最高人民法院研究室认为，物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但是以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。 5、合同一方在以物抵债协议履行完毕后主张返还房屋的，人民法院不予支持。 裁判要旨：合同双方就涉案房屋达成以物抵债协议并已实际履行，将涉案房屋已办理过户手续的，原房屋所有权人主张对方返还房屋的，人民法院不予支持。 案件来源：（2019）最高法民终231号。 6、代物清偿不能达到消灭债务目的时，债权人仍有权要求债务人支付欠款及利息。 裁判要旨：代物清偿协议中所约定的内容只是清偿债务的具体方式，该种偿债方式并不排斥金钱清偿，在代物清偿不能达到消灭债务目的时，债权人仍有权要求债务人支付欠款及利息。 案件来源: 最高人民法院，甘肃省工业交通投资公司与平凉崆峒水泥有限责任公司出资纠纷案[（2009）民二终字第2号]。 7、借款合同到期后当事人将借款本息转化为已付购房款而签订的房屋买卖合同为诺成性合同。 裁判要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。 案件来源：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审判决书，[最高人民法院（2015）民一终字第180号]；汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书，[新疆维吾尔自治区高级人民法院 （2015）新民一初字第2号]。 二、执行程序。 1、当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。 《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条： 当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。 2、以物抵债完成房屋变更登记之前，债权人无法对抗债务人的其他债权人。 裁判要旨：以物（房）抵债协议的目的在于消灭债务人对债权人的债权而非单纯的房屋买卖。当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行 案件来源：（2017）最高法民终354号。 3、轮候查封权利人不能阻却首封法院以物抵债裁定的执行。 裁判要旨：轮候查封权利人不能阻却首封法院以物抵债裁定的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的相关规定，首封法院对财产进行处分后，原查封效力消灭，轮候查封自始无效，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。因此，本案中，在首封法院已经评估、拍卖且作出以物抵债裁定的情况下，案涉土地使用权已经处置完毕，轮候查封均失去法律效力，中江国际公司作为轮候查封权利人主张停止首封法院以物抵债裁定的执行没有法律依据。 案件来源：《中国江苏国际经济技术合作集团有限公司、孟杰飞与曹聪、南通盈丰房地产投资发展有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2016）苏执异4号】 4、执行程序中法院对当事人以物抵债合意出具的裁定书损害到第三人利益的，人民法院应当予以撤销。 裁判要旨：当事人协商以物抵债是一种私法行为，属于执行和解的一种形式，人民法院应主动审查执行当事人抵债行为是否触犯第三人权益，而不宜直接出具执行裁定予以确认，以防止当事人恶意串通损害第三人利益。 案件来源：最高人民法院：《中国银行股份有限公司山东省分行与汇统房地产有限公司、烟台银信投资管理有限公司等金融借款合同纠纷、合同、无因管理、不当得利纠纷执行裁定书》【(2016)最高法执监85号】 5、经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。 裁判要旨：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十一条规定：'经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。’从上述法律规定可以判定，人民法院在处置财产时应当拍卖优先，但亦可直接变价以物抵债。本案中，临商银行与莒南广源发在执行过程中，在双方当事人同意且未损害其他债权人合法权益和社会公共利益的情况下，临沂市河东区法院裁定直接将涉案土地作价交申请执行人抵偿债务，符合法律规定。 案件来源：《中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行申请临商银行股份有限公司、莒南广源发润滑油有限公司执行人执行异议之诉民事判决书》【山东省高级人民法院（2016）鲁民终2211号】 综上，在审判程序中法院不得为当事人出具以物抵债调解书，在执行程序不得为申请人出具以物抵债裁定书。 来源 | 乔乔金项链 |
|
|
