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公摊，作为市场化商品房绕不开的一个话题，常常饱受诟病。近些年不断出现取消公摊的呼声，究竟孰好孰坏，笔者不好妄下断言。但作为此行业的从业人员，可以告诉读者自己家的公摊面积都包括哪些，至于公摊面积的高低，由读者自行判断。 之前的文章笔者已经提及过，套内面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，具体范围见图1红色阴影区域。以下将逐一介绍各个部分的组成。  图1 套内面积示例 1、套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按水平投影面积计算，具体包括卧室、客厅、厨房、卫生间、厕所、过道、杂物储存室、套内楼梯、套内排烟道、通风道、内墙面装饰层等，其中套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。如下图2红色阴影区域。  图2 套内房屋使用面积示例 2、套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，按水平投影面积计算。具体包含本户与邻户分隔墙的一半墙体、本户与公共部位分隔墙的一半墙体、外墙的一半墙体、本户套内的自有墙等。如下图3红色阴影区域。  图3 套内墙体面积 3、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，需要特别注意的是，阳台外围的围护结构计入阳台建筑面积，房屋外墙不计入。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。如下图4红色阴影区域。  图4 套内阳台建筑面积 对套内面积的剖析使得我们对其有较为深刻的认识，但是回到实际情况中，或从不动产证的角度去看待套内面积，会发现其将套内面积作为一个整体对待，不区分套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。尽管如此，以上的参数在计算房屋的空间使用率和阳台占比等其他参数时仍是重要的数据，笔者希望读者对各个参数有一个基本认识。 公摊面积，也叫分摊建筑面积，其直接参与房屋建筑面积的计算，应该也是争议最大的一部分。本文力争向读者解释清楚哪些属于应该分摊的面积，以及分摊的基本思路，让读者对自己房屋的公摊做到心里有数。 （1）共有建筑面积 共有建筑面积顾名思义就是部分或者全部房屋共同所有的面积，以楼栋为分界线，可分为单栋共有和多栋共有。 单栋共有的建筑面积主要包括：本栋的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道，以及为该栋服务使用的公共用房、管理用房、值班警卫室等，以及各户室与公共部位分隔墙的一半墙体、外墙的一半墙体。 多栋共有的建筑面积主要包括：为多栋服务使用的警卫室、管理用房、公共用房等。 需要说明的是，具有独立使用功能的地下室、杂物间、车库等不计入共有建筑面积。 如下图1所示，红色阴影即为共有建筑面积，其包括本栋的楼梯间、各户室与楼梯间分隔墙的一半墙体、外墙的一半墙体。  图1 共有建筑面积示例 （2）分摊思路 共有建筑面积可按产权各方确定的分割协议进行分摊。如无协议的，一般根据各房屋的面积按比例进行分摊，这也是目前绝大部分商品房采用的分摊方法。 需要明确的一点是，分摊是以幢为单位进行的，此处的幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。在实际操作中，如果某小区有若干栋楼，整体地下室连接，那么一般每一栋的地上部分单独划分为一幢，整体地下室单独划分为一幢。 针对某一幢房屋，其共有建筑面积仅计算为该幢服务使用的部位面积，并不包含多栋共有的建筑面积（如为多栋服务使用的警卫室、管理用房、公共用房等）。 共有建筑面积的分摊逻辑可参考下图1，商住楼一般分为2个层次的分摊： 第1个层次，为整幢服务的部分（如外墙的一半墙体、整幢使用的水电井道等）分摊至商铺、住宅，以及多栋服务使用的警卫室、管理用房、公共用房等。 第2个层次，为住宅服务的部分（如住宅的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等）分摊至住宅；为商铺服务的部分（如商铺的电梯井、楼梯间、排烟道、等）分摊至商铺。  图1 分摊逻辑示例 转自：头条号萬金油羅小白 |
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