【公证普法】无民事行为能力人能出售房产吗？

近日，一位中年妇女来到公证处要求办理房屋委托公证。

经调查核实：房屋产权人山某从小智力残疾，其父亲已去世，母亲年事已高，无配偶、无子女。由于山某生活无法自理，长期需要人看护，姐姐打算接山某去成都一起生活，故想委托中介代为出售该房屋。

承办公证员建议：按照法律规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事法律行为方有效。而要完成代理行为，愿意承担监护责任的人应当按以下步骤实施：

首先、通过司法鉴定确认房屋产权人的民事行为能力。

第二、向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人或限制民事行为人并指定监护人。

第三、作为房屋产权人的指定代理人申请办理房屋委托公证。

针对该案实际情况，公证员向山某姐姐提出：

因为山某的父亲已去世，母亲年事已高，无配偶、无子女的情况，建议由其姐姐来担任山某的监护人。

并反复告知山某姐姐，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

公证办理

山某姐姐带山某进行了司法鉴定，由司法鉴定所出具司法鉴定意见书，确定山某系无民事行为能力。随后向法院提起诉讼，经法院判决：山某为无民事行为人并指定山某姐姐为其监护人。

公证员审核山某姐姐提交的身份证、户口本、司法鉴定意见书、民事判决书、亲属关系证明和不动产证等资料后，认为山某姐姐可以作为其监护人办理房屋委托公证。

为最大限度的保障无民事行为能力人山某的权益，公证员找到山某的母亲就此事进行了确认。

并要求监护人山某的姐姐提供本人所有的一套房产并同时签署一份保证书：

1、在山某有其他房产前，提供相应房产供其长期居住；

2、作为山某的指定监护人，保证为山某的利益而出售上述房产，出售所获房款全部用于山某的医疗、生活，否则自愿承担一切经济和法律责任。公证处对该份保证书办理了公证。

案例评析

根据《民法典》第二十一条的规定：不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

也就是说，因无行为能力人无法作出真实的意思表达，因此法律为之设定了监护人，在法定代理人代理前提下，无民事行为能力人可以实施包括处分房产之类的民事行为。

根据《民法典》第二十八条的规定： 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：1、配偶;2、父母、子女;3、其他近亲属;4、其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

本案中，按照监护人顺序，山某的母亲应当作为监护人，但其母亲八十多岁，也需要照顾情况下，由其唯一的姐姐通过法院指定为监护人是相对恰当的方式。

根据《民法典》第三十五条 的规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

据此，公证员在办理这份特殊的委托书时，以维护无民事行为人权利为出发点，通过保证书的方式，要求监护人提供房屋为无行为能力人居住，并保证房屋出售后的房款用于山某的医疗、生活等用途。

公证员在办证过程中需要坚持以问题为导向，不断优化公证服务，最大化的维护当事人权益。不仅要解决无行为能力人的眼前问题，更要最大程度保护无行为能力人的权益。

来源：四川公证