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Design and Exploration of Large and Medium-sized Business姚建伟 中外建工程设计与顾问有限公司深圳分公司 设计总监 商业的本质是为了达成某种目的，进行技术、物质或者精神层面的交换活动，而商业建筑是为了实现这些交换活动而建的某一类型的建筑或场所，商业是实现资源配置的重要方式，商业行为也是最古老的人类活动之一；随着时代的不断发展，人们对物质、精神的需求也在不断地提升，对商业建筑也有了新的要求，在此笔者对自己的一些商业建筑实践进行总结和梳理，希望这些点滴对商业的设计有所帮助，文章中涉及的商业建筑规模为10万平方米至15万平方米，在这个规模的商业建筑，其空间有了多元的形态，其模式也具有了一定的规律。 商业建筑是协调、组织、设计难度较大的一类型建筑，笔者通过多年的商业实践，总结提炼之前的设计经验并进行系统梳理，从商业发展的历程、商业设计的要点、商业未来发展的趋势等多个方面对商业建筑进行全面的阐述，让商业建筑的不同维度都能够清晰地呈现出来；文章中使用了多个关键数据进行论述，建筑设计本身不是数学，但是数学是一切学科的基础，这种论述方式希望有如下的作用：一能让复杂的设计找到可以量化的点；二这些数据能对设计进行反向的验证，使其在可控之中。
室外商业街区，在早期的商业活动中，人们通过约定俗成的方式，在固定的时间和地点，进行商品交换的场所。这时的商业是以条形的形态，多数是以道路为载体，在道路的两侧进行商业的活动，这种模式最能满足早期商业的活动，商业的效率值高，商业的抵达性和展示性可以得到满足。百货型商业，在避免天气等不利于商业活动进行的前提下，产生了百货型的商业，这种商业形态，更多地关注商业的效率，但在人的体验感方面明显不足，在互联网商业兴起后，这种商业模式受到严峻的挑战，也是最先被淘汰的一种商业形态。
图2 新加坡樟宜机场：从天而降的瀑布，让空间具备了渗透性、多变性和主题性集中商业（MALL）,在这次转型中，商业迎来了一次升级和回归，第三代商业从模式上说，可以简单地理解成是在第一代商业的基础上加上盖子，这当然是抽象的理解，但室内街和室外街还是有很大的区别，其模式两者倒是相同。因为这种集中商业的模式既能符合商业的本质需求又能提供舒适的购物环境，两种都得到了很好的兼容。有人还提出了第四代商业，但是从商业的基础模式上来看，还没有出现更新的形态，更多的是以上3种不同商业模式进行不同方式的组合。商业的设计要点为三部分，分别为：商业的组织架构、商业的核心空间和商业的技术控制细节。商业的组织架构是商业建筑的灵魂，决定一个商业项目设计的成败，商业的架构由商业动线和主力店布局组成，这两者的设置撑起了整个商业的骨架，也可以说决定了整个商业项目设计的基本格局。首先商业动线，商业动线是商业建筑的核心组织关系，在确定动线之前要进行人流密度的分析，因为商业建筑是最需要人流的建筑，没有人流商业建筑是开展不了的，所以在商业项目设计之初，对商业项目周边人流的分析是最为基础也是最为重要的工作，确定商业项目外部各重要接入点的人流分布情况，进行定性和定量的分析，结合外部的人流分析来确定商业项目的动线设计。
商业动线的基础原则如下：能做一条动线就不要做两条动线；要极力避免平行动线；主动线的长度不能少于200米。（1）能做一条动线就不要做两条动线，因为动线多了会分散人流，不利于商业人流的组织，且面临多条动线选择的时候人往往是迷茫的。从另一面来说，人在何种情况下最为专一，就是没有选择的时候，所以最为有效的商业动线就是一条串联整个商业项目。（2）要极力避免出现平行动线，一条商业动线是比较理想的选择，但是限于项目用地或者为了获得更多的商业铺面，往往项目会出现两条商业动线。这时要极力避免两条街都均匀地设置，没有主次之分，因为两条动线一样就出现了平行动线，那就是天然制造了冲突，没有了重点，人流的组织也就陷入了矛盾。如果一定要做两条动线，就要区分主次街区，且尽可能满足主街长、曲，次街短、直的特点，且两条动线间要有多个节点进行互动，这样就能避免实际使用时主街人满为患而次街门可罗雀的场景，让次街和主街形成泛主街的形态，且次街还需要布置目的性的商业业态，因为主街对次街有天然的人流稀释作用，两街有人流的互争关系，次街天然处在弱势。（3）主动线的长度不能少于200米，是根据人的一次性行走的距离最多不宜超过500米进行反推而来，动线长度不能少于200米。考虑到人行走往返的距离，且走的路径是曲线的，所以来回总的距离也就接近500米，200米的动线长度是一个比较适宜的人行尺度。如果动线的距离过短，要么人一眼就从街头看到街尾，引起不了人的行走兴趣；要么人还没有怎么逛，街就已经走到头了，逛街兴趣就会大打折扣，这点是为了商业街有更多可以逛的空间而给出的尺寸控制原则。
其次主力店的布局，商业活动的目的当然是来实现商业活动的，不是来参观建筑的，商业的业态尤其是主力店就尤为重要。这里说的主力店指面积在1000平方米以上的店，这种店铺确定了整个商业街区的基础业态构成，因为这个面积段的商铺必然有一定的业态关联性，且有一定的排他性，是整个商业项目的主要组成部分，主力店的布置遵循如下的布置原则：（1）相对分散布置；（2）不同楼层均衡布置；（3）结合项目的冷区进行布局。首先主力店相对分散布局是因为主力店是自带人流的店，相对分散的布局是为了人流能够均匀地分散到商业项目的各区，避免商业项目出现一头热、一头冷的情况，让人流在商业的各区都均匀地分散开来；其次分布在不同楼层这个跟荷载有一定的关联性，同时也要考虑到不同主力店自身业态的特点。如超市一般在负一层，是因为首层太金贵；其次超市是物流要求非常高的业态，需要对接外部的物流，要为其设置专属的卸货区和物流的转运装置；再如影院一般会布置在高楼层，因为影院需要大空间，为实现其大跨度一般会采用轻钢结构，其影厅上部不能再布置其他功能空间，如要布置则需要结构上付出巨大的代价，其经济性较差；再次主力店往往也会布置在商业的冷区，让冷区不冷且能形成相关的业态布置，这样就可将整个商业空间盘活。商业的架构，由商业动线和主力店的布置组成，两者相辅相成不是各自独立的存在，而是需要两者的有机组合才能完成。商业动线好比树干，主力店好比树上的叶子或者果子，在前期布置时，当然是商业动线优先考虑再根据动线同步布置主力店。主力店也不是一成不变的，它会随着方案的深入进行调整，但前期进行主力店的布置也并非就不重要，反而非常重要，因为会影响整片周边区域商业业态的布局，甚至是整个项目的品质。商业的核心空间可以说是商业项目的灵魂，是一个项目能否上一个台阶的关键，同时也是一个项目能否让人记住的关键，如设计能创造出触及人灵魂的商业核心空间，也就等于赋予了商业灵魂。这里论述商业核心空间从一个关键、三个要点展开，一个关键就是商业的服务性，三个要点就是：空间的渗透性；空间的多变性；空间的主题性。先说一个关键，商业的服务性，这点是很多商业项目设计核心空间时容易遗漏的点，它非常重要。但是很多设计为了设计忘了目标，商业的核心空间是为商业服务，而不是单纯的核心空间，核心空间要满足商业活动的需求，同时要尽可能多地服务周边的商业业态，所以商业核心空间往往在布置时是一种围合空间或者是半围合空间，让周边的商业都能够分享到核心空间的人流来实现商业价值的最大化。接下来是要点空间的渗透性，这点也是商业空间的特点之一，它是需要渗透到其他楼层或者其他区域去的，这样才能满足其最大服务商业的要求。核心空间要与周边的业态有良好的互动关系而不是孤立的存在的，要点空间的多变性，从建筑设计的角度来说，这种空间最好选择弧形、多边形，让其有多个点的透视，而不是单一视线的矩形，让空间从一开始就具备多变性。后期还要结合景观、幕墙、灯光等多个专业进行多变性的打造，让其满足多变性的要求，因为人是非常容易审美疲劳的，只有多变性的空间属性才能实时给人带来足够的吸引力，保持空间的活力；要点空间的主题性，空间要赋予一定的主题，让其有一定的属性，这样才能更加让人有记忆性。
图 5 祁阳新天地项目 1 这部分主要是商业项目相关的核心数据的一些整理，前面说得更多是商业项目的定性分析，这部分就是定量分析了，因为只有相关数据的控制，才能让商业项目的尺度更加宜人。基础的数据控制能让商业的建筑尺寸相对可控，满足商业的使用要求，同时基础的尺寸控制是一种很好的反向验证手段和校对方法。集中商业的基础尺寸也是核心尺寸，集中商业街的三个核心数据：长度、进深、单层建筑面积。（1）长度，集中商业的长度不少于200米，之前有说过商业动线的长度，这里尺寸就由商业动线的尺度反推而来，如少于这个尺寸除了会影响商业的逛街体验，同时也不利于商业的平面布置，因为长度太短，在商业内部布置核心空间或者中庭空间时，中庭与中庭之间距离就会受到限制。集中商业在200米长的动线或者空间上会布置2～3个中庭空间，相互之间的距离为80米左右，也就是3个核心中庭空间分布在200米长的动线空间上，相互之间的空间和尺度比较合适。如动线太短则会减少中庭空间的数量，在空间的布置上就会有相当大的局限性，天然就受限制了。同时也不建议长度超过300米，因为这个尺度超出了人步行的尺寸，逛街的舒适感会进一步降低。（2）进深，这个尺寸关系到商业业态的功能，在设计规划层面集中商业的进深控制在70米左右，最小不能小于50米，如果小于50米，商铺的进深就会很小，不利于商业的物业调整。同时因为商业的公共空间基本是固定的，那么反向就会造成商业的实际使用面积降低，影响到商业的使用率，最大不建议超过90米，商铺的进深不是越大越好，其有一定的范围区间值，除了部分对进深有偏爱的业态，通常情况下商业更钟情于面宽。（3）单层建筑面积，前面确定了长度和宽度后，集中商业的单层面积也就基本确定了。这里再给个数值复核一下，就是单层面积建议在1.2万平方米左右，这里说的1.2万平方米是首层面积，其他楼层除去上空部分，实际的使用面积在1万平方米以下。这样的好处是防火分区的要求，也就是多层商业2个防火分区就可以控制，高层商业3个防火分区进行控制，对于商业来说防火分区和人流的疏散是其中的难点。这样进行控制，有利于消防和人流疏散的组织，对提高商业的使用率有很好的帮助。上面的这3个核心数据，在商业初期的规划设计中起到了控制性的作用，对后续商业的深化有深远和积极的保障，其在前期规划阶段也会对集中商业位置的选择和布置有重要的参考意义。
室外商业街尺寸，商业街的三个重要尺度：长度、店铺进深、街道宽度。（1）长度，这个尺寸与人行的动线长度是一样的，也不建议超过300米、少于200米，原因与人的步行长度有关系。（2）进深，室外商业街通常尺寸在12～15米比较合适，不建议超过20米，这个是根据销售的经验数据统计而来，因为商铺的面宽一般是4～5米左右，如果是20米进深，那么单个店铺的面积就会超过100平方米（还有部分的公摊面积），那么单个店铺的总价就会比较高。单个店铺从经营的角度来说，面宽的敏感度远远大于进深的敏感度，也就是说从买方来看，更愿意把钱花在面宽上而不是进深上。（3）街道的宽度，这个数据很多成熟理论会建议街道的高宽比为1:1至1:2，建议不要超过1:2，因为太大就不是街道的尺度了，就偏向于广场的尺度了（这些比例的尺寸，在《街道的美学》[1]中有更详细的论述）。结合商业的层高一般是6米，算出街道的宽度尺寸也就是12米左右，当然商业不只1层，是不是层数增加商业街的宽度也随之增加，但这是数学的思维。从商业空间的感受和商业街两侧店铺的互动性来看，12米街道就是一个黄金的尺寸，它既不偏大也不偏小，同时还可以满足外摆空间的需求，即使商业街有3层高也不建议把商业街按比例进行扩大，把商业街控制在12～15米宽比较合适，最大不超过18米。商业的核心空间，也就是商业广场。商业广场的从技术数据上来说，也分室内商业广场和室外商业广场；先说室外商业广场空间，室外商业广场分为引流的广场和室外核心广场。（1）引流的商业广场，其作用是引入人流与城市空间进行对接，这个广场的尺寸一般控制在1000平方米。如何是这样一个尺寸，这个仍然与人行的距离有关系，按人愿意从人行道步行到商业入口的距离一般为25米，如果计算各个不同方向的人流，那么就可以把引流的广场简化成一个半径为25米的半圆形空间，计算出来的结果就是：1/2×3.14×25×25＝981.25平方米。当然会根据项目的实际用地情况再做进一步的优化，不同项目情况不同，但是25米适宜的步行尺度是人的行为习惯，是关键的控制尺寸，很多项目入口广场都非常大，远远超过25米的距离。这样加大了人与商业的距离，不利于人流的导入，同时也浪费土地，不得不在这里布置很多额外的活动，这样就让人流都在商业外面活动，而商业内部却没有人流涉及，这不就与实际需要达成的情况恰好相反了么？其实都是没有真正明白引流广场的实际作用就是引流，而非商业活动广场，广场不是留个空地广场也是有其实际的功能和作用的，在设计之初就需要根据其具体功能进行量身定制。引流广场的设计基本要素如下：广场的尺度、广场的形态、广场的标识体系。①广场的尺度基本尺寸面前已给出，这里就不再赘述了，控制在1000平方米上下。②广场的形态，因为是引流，所以其基本形态是长方形或者梯形，有明确的方向性，便于人流的导入，当然其必然会结合商业的主入口或者主动线进行设计。③广场的标识体系，目的当然还是导流，要让人从100～200米左右的距离外就能发现商业广场，还需要结合标识体系进行设计，可以做大型的喷泉、雕塑等，但这些人都是不能参与的。
图 7 富源新时代商业广场项目 （2）室外核心广场，这个是室外商业的活动广场，举办商业活动的地方，也是人流最需要集中和导入的目的。室外商业广场设计的基本要素：广场的尺度、广场的形态、广场的精神堡垒（或者主题）。①广场的尺度，因为这个广场是举办商业活动的地方，要考虑人的视觉距离，根据人能看清人脸轮廓的距离50米考虑，模拟出一个半径为25米的圆形，则其面积为3.14×25×25＝1962.5平方米；再根据不同项目的实际情况进行调整，则比较合适的尺度为1500～2000平方米左右。因为还要扣除一些交通空间，则广场的有效面积不建议超过2500平方米。超过这个面积则人的实际参与度就会降低，也就是大而无用，没有真正满足实际的使用需求。②广场的形态，因为这里是参与性的广场，其形态会选择包围或者半包围的形态，让周边的商业都能享受到核心商业广场空间。③广场的精神堡垒（或者主题），广场是平面的空间，需要有竖向的构图去打破它，这样其一在构图上有对比，其二这个空间场中需要有让人记忆和视觉着落的点，不然近2000平方米的广场空间，在没有活动时会空空如也，主题或者精神堡垒要具体根据项目进行深化设计，把整个项目都带到另一个高度。（3）室内核心广场，室内商业广场是室外商业广场的补充和商业动线上的核心空间，当然有的项目没有室外商业活动的核心广场只有室内广场，室内广场相对于室外广场空间有着不受天气影响、空间环境舒适等优势。商业项目无论有无室外核心商业广场，都不能缺少室内商业广场，因为室内商业广场有室外不可替代的天气优势，可以全天候举办商业活动，室内商业广场的设计要素：室内广场的尺度、广场的形态、广场的精神堡垒（或者主题）。①室内广场的尺度在800～1000平方米左右，可以举办中型的商业活动，其尺寸由30米的人行适宜距离算出。模拟出一个半径为30/2＝15米的圆形，其面积为3.14×15×15＝706.5平方米，加上交通空间其面积就会到800～1000平方米左右。同时也不建议超过1500平方米，因为这是室内的商业核心空间，面积过大，大跨度空间对结构的成本将会有加大的影响。②广场的形态，室内商业广场的形态也是以半包围或者全包围的结构形态为主，其也可以与室外商业广场进行互动，让其内外空间进行联动，这样空间会更加灵活多变。③广场的精神堡垒（或者主题）也需要考虑这些都是商业的重要AI体系，需在设计前期与视觉导视系统进行统一的规划。以上从商业的组织架构、商业的核心空间、技术控制细节三个方面来阐述商业设计的核心要点。对于商业项目的把控，从规划和建筑前期控制来说已经把关键点都考虑在其中了，当然不同的项目具体做法还需要根据具体的项目进行调整，这里仅是站在项目的前期规划层面进行较为宏观的把控，让商业项目的基本架构和尺寸相对合理。
图 8 龙南某商业项目 1 随着信息网络对实体商业的冲击，商业项目也进入了新的阶段。世界是不断变化的，在关注变化的同时，我们更应该关注不变的事物，因为对于变化，我们更多的时候只能后知，预测比较困难。但是不变化的事物更值得思考，因为不变的事物可以研究、深入和把握，通过不变的事物来感知未来。从不变推导到变化，笔者对未来的变化提出以下几点参考的建议：文化性、多变性、情景化、智能化、生态化。随着物质水平的提高，人对精神世界的需求不降反增。这点主要的依据是物质的满足，会带来人对精神生活的追求，文化的挖掘必然也就是未来商业发展的重要组成部分。这里说的还不是中小学以考试为目标的培训行业，而是能够真正抚慰人心灵的商业形态，如书法、艺术、瑜伽、经典文化传承等，因为物质在满足人的基本需求后，其再增加已不能给人带来满足，但人的心灵同样也需要精神的粮食。这点主要是人喜欢新鲜的东西，对于不变的事物兴趣度会降低。商业的多变性当然本质仍然是制造商业的吸引力、引流，这也就是为何商业总是喜欢旱喷、巨幕、灯光，因为它们是变化的，随时都会产生不一样的效果。这点是线下商业对抗线上商业的选择，换种说法也就是要有体验感。如果是没有体验的商业线下店，时间已经证明这条路是走不通的。那么在体验感的基础上再升级就是制造情景，让人有沉浸式的体验，加深人对线下空间的感受，让场景触动人心，让人流连忘返，并成为人记忆中的一部分，那就真正达到了情景化的目的。随着人力成本的提高，机械劳动部分将被机器所取代这是必然，但是这里要说的是商业要不断地利用收集的基础数据进行深度的分析和总结，基于之前的分析和总结提出更优的商业解决方案，并在商业实践中不断验证提出的方案，就形成了收集、分析、总结、方案、验证这样一个闭环，并不断地优化和改进，起到基于现有和可以预判的未来进行提前的决策和判断，进而形成成熟的商业模式。这点除了因为人是自然的一部分、人是喜欢自然的最朴素的判断外，更重要的是自然的东西是变化的。随着时间的变化，生态是活的，它是周而复始会变化的，生态化满足了商业的两个基本逻辑：地域性和变化性，当然在室内空间环境下，还能制造出反差性，也就是可以把南方的植物用到北方，让人产生错觉和戏剧化的效果。实践是检验真理的唯一标准，再多的理论都是需要通过实践去验证。实践工作也需要做总结，不断提炼出更新的经验和结论，并把它上升到理论的高度。建筑师也是在不断的实践中不断地学习和总结，通过一个又一个的实际活动来提升自己。在这里列举几个我司的商业实践案例，一是大家相互的学习，二是之前所写的总结也是基于这些商业的实践。以下三个案例分别从核心广场空间、高差处理、传统文化引入三个方面来论述。
图 9 龙南某商业项目 2 祁阳新天地项目，本项目仅说其核心的商业空间中心广场，中心广场在本项目中起到了人流聚集和商业价值分享的核心作用。在设置核心广场时的思考点如下：围合型的舞台空间、设置精神堡垒、集中商业和商业街共同围合成中心广场。第一、第二点容易理解也容易实现，第三点在具体的实现中，要平衡好集中商业和室外商业街的相互关系。中心广场是商业空间中的核心空间，在这个核心空间的打造中，集中商业仅起到参与作用，室外商业街才是中心广场的主要打造者。因为这样就能将集中商业的拉动作用平衡到室外商业街区来，让室外商业街也能分享到集中商业的人流红利。但如果把这个布置关系反过来，那就会形成强者通吃弱者更弱的局面，室外商业街也就没有了生存的空间。富源新时代商业广场项目，项目用地成条形，南北高差18米，同时与西侧的住宅也有24米的高差。本项目高差是其最大的挑战，也是设计的来源，在高差的处理中通过实践其关键点如下：合理的分台、台地间的垂直转换处理、关键点的水平连接。（1）合理的分台，不同的高差肯定会带来地形的分台，这里的分台要与商业层高、核心空间相结合，让地形台地参与到商业空间的打造中，既解决了地形高差又让商业的空间在高差间进行转换，丰富空间的变化；（2）台地间的垂直转换处理，商业的主空间基本都是通过扶梯、台阶和在核心点上设置电梯来解决高差的转换，这里除了理解基本的高差转换，更需要具备一个核心观念那就是空间的穿透性，让空间在不同高差间串联起来，形成上下穿透的空间效果；（3）关键点的水平连接，商业除了垂直转换水平，连接也是高差处理中的一个重要环，让商业的价值分布到更广的区域去，实现人流分布的最大化。龙南某商业项目，在这个项目中，方案组进行了两点商业尝试，其一双核心广场，其二将传统文化引入到商业项目中。利用地形的高差，除了在集中商业与商业街连接的地面层设置核心广场，还在其上一层也设置了核心广场，也就是商业中心的核心广场双层化，让集中商业的拉动效应得到双倍的释放。在商业街区的顶层，设置了合院式的商业，让商业主题化，一解决顶层商业经营难的问题，二让顶层商业有更多的拓展空间，同时结合垂直交通进行布置，电梯和扶梯都直达顶层，形成垂直方向上的商业拉动力。[1](日)芦原义信.街道的美学（上）[M].尹培桐,译.南京:江苏凤凰文艺出版社,2017.本篇文章来源于《建筑与文化》2023年第05期
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