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今天说安置房、回迁房、小产权房，首先，你要搞明白什么叫安置房?什么叫回迁房?什么是小产权房?  什么是安置房呢? 安置房是由政府征收了我们房屋所在的土地，根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，用来给原住民拆迁补偿的安置性住房。 安置房的位置一般会选在其他地方，因为政府征收你原住地的土地肯定是有其他新的规划，通常是为了公共利益的项目(能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施)建设，安置房一般都建在政府储备的土地上。也有在其他地方征收土地用来建造安置房的，如果你对征地公告比较关注的话，你会看到一些土地征收的目的是为了给棚户区改造、旧城改造居民建造安置房，这类工程一般称为安居工程。 还有一点就是安置房是没有交过土地出让金的，如果后期进行买卖是需要缴纳土地出让金之后才能买卖，而且土地出让金的费用很高，没有概念的话可以参考开发商拿地的费用，还是不理解的可以搜一下“土地出让金缴纳标准”，在这里律师就不作说明了。  因为没有交过土地出让金，所以安置房的价格比普通商品房价格低的多，这就是原因。而且有规定安置房五年内是不可以交易的，五年之后你才能拿到房产证，有房产证之后才能合法过户。 最重要的一点，安置房产权人的问题，这个问题不弄清楚很容易产生买卖纠纷。国有土地房屋征收产权人就是房屋所有权人，也就是我们常说的房主(以房产证为准)。集体土地房屋征收安置是以户为单位，符合安置人员认定条件的户口里的所有人都是安置人员，给予的安置房是给所有安置人员的，所有人都是产权人，官方说法叫做共有产权人。 这种共有产权的房屋买卖，一人说了是不算的，需要所有产权人都同意才行。想买也可以，等5年后房产证下来的，房屋所有权人确定了就可以买了。  什么是回迁房呢? 回迁房大部分是由开发商拿下土地，房屋拆迁后补偿给原住民的房子，可以说是回迁户的保障房，当然也可以选择货币补偿，你可以拿着钱去买你自己喜欢的商品房。 回迁房和普通商品房相比，一个比较明显的问题就是质量问题。你可能不相信，但是你要清楚回迁房是开发商赔付给原住民的房子，并不需要支付额外的费用，老房换新房还不用加钱，很明显回迁房在开发商眼里是不赚钱的。你觉得开发商在选材用料的时候不会降低标准呢，赶紧给你盖完，缩短工期需要支付给你的临时安置费就变少了。盖完之后就盖商品房，盖商品房才是开发商拿下这块地的目的，你自己想一想质量会是一样的吗?如果你还觉得一样，那律师只能回答你：啊对对对。  还有一个就是环境问题，回迁房的环境相比商品房来说是差一点的，别看回迁房和开商品房在同一小区，那也是有区别的。这么说你可能不信或者不愿意相信，那么律师问你，楼王的位置会给回迁房吗?其他的就不多说了。 最后说一下回迁房买卖问题，回迁房分为两种，一种是有不动产权证的和商品房的话没有太大的区别，也可以交易，也可以过户，只是需要等五年后才能下房产证。一种是没有不动产权证的，只有回签协议，这个是不能办理过户，的回签协议房管局可不认。  什么叫小产权房呢? 小产权房就是指在村集体土地上建设的房屋，也叫乡产权房，产权证也不是国家房管部门给你发的，是乡政府或者是村委会给的，可能就给你一个宅基地的使用证或者是一个村集体土地建设使用证。 小产权房用的土地是宅基地，宅基地只有本村村民才有权使用，本村村民相互之间交易是合法的。外村村民购买小产权房是有风险的，首先，你买了之后因为你不是本村村民，没有权利对宅基地上的房屋进行翻修、翻建，只能使用到房屋自然灭失，宅基地由村委会收回。其次，小产权房买卖法律是不认可的，如果之后遇到拆迁，原房主很可能会把你的购房款退还，拆迁补偿还是人家的。  最后，律师不建议你购买小产权房，如果你非要购买，你可以在买卖合同上加上一条，拆迁补偿条款独立于买卖合同，防止将来发生拆迁，原房主要求归还房屋拆迁补偿权益。如果本买卖合同被法院认定无效，卖方应赔偿买方全部损失，卖方同意该房子全部拆迁补偿权益作为买方的损失归买方所有。 以上就是律师对安置房、回迁房、小产权房的理解，希望对你有所帮助，希望你在考虑买这三种房屋时要慎重考虑，不要盲目跟风。有其他拆迁问题欢迎留言咨询。 |
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