 Alpha 助力专业、市场与管理 赋予律师非凡的创造力  作者：王和刚  1 “买卖不破租赁”规则旨在通过赋予承租人租赁权足以对抗房屋受让人所有权的效力以实现弱者权益保护。据此，租赁权不再是单纯的债权请求权，而是已经具备了准物权的特性。租赁权具有足以对抗所有权的效力，势必要求承租人通过一定方式将其租赁权对外公示，以便受让人在权衡利弊之后做出交易决策，以免过分损害受让人利益。目前承租人可通过占有使用的事实状态和登记备案租赁合同的法律状态对外公示其权利状态，但司法实践中对于到底采取哪种公示方式存在明显分歧，对于未经登记备案，承租人能否主张“买卖不破租赁”这一题述问题存在明显争议，因而有必要进行梳理探究。 一、地方法规、规章及司法文件中的观点 经检索，仅有部分地方的法规、规章及司法文件中明确承租人未通过登记备案房屋租赁合同的方式向不特定第三人提示其权利状态的，其享有的租赁权不得对抗第三人（买受人），不得主张适用“买卖不破租赁”规则。例如： 《天津市房屋租赁管理规定（ 2004 修订）》（天津市人民政府令第 72 号）第十三条第四款规定：“未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。”《南昌市城市房屋租赁管理条例（ 2010 修正）》第十条第三款、《呼和浩特市房屋租赁管理办法》（呼和浩特市人民政府令第 17 号）第九条第二款、《百色市房屋租赁管理暂行规定》（百政办发〔 2010 〕123 号）第十一条第二款均有相同规定。 又如：《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（沪高法民一〔 2010 〕2 号）第 30 条规定：“未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以'买卖不破租赁为由’向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。” 二、司法实践中的裁判观点 对于采取何种对外公示方式才能使租赁权具备对抗效力以及房屋租赁合同未经登记备案，承租人能否主张“买卖不破租赁”这一争议问题，司法实践中的裁判观点也呈现出明显分歧。 通过梳理分析，大致可将各种裁判观点分为三大类：一是认为房屋租赁合同登记备案是承租人可得主张“买卖不破租赁”的必要条件，未经登记备案，不得对抗房屋受让人；二是仅将登记备案作为判断租赁关系真实性的因素之一，只要租赁关系真实，即便未进行登记备案也不影响“买卖不破租赁”规则的适用；三是认为未经登记备案并不构成“买卖不破租赁”规则的例外情形，不影响“买卖不破租赁”规则的适用。具体如下： （一）将登记备案视为必要条件 （ 2016 ）粤 0307 民初 14086 号案中，法院认为：“本案原告的租赁权是否足以对抗被告王某的所有权，从以下几个方面来判断：一是从原告对涉案房产的占有、使用权的公示公信效力看，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……故物权的设立必须符合公示原则，应该以可被外部所查知的方式表现出来，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。本案原告是基于其与第三人签订的租赁合同而产生的租赁权，其欲取得对抗善意第三人的效力，应具备一定的物权公示外观，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁合同应当向房地产部门办理备案登记手续。而本案的原告与被告龚某、王某签订的租赁合同并未经过房地产部门登记备案，虽然不影响双方的合同效力，但从平衡交易各方利益的角度，不得对抗作为善意第三人的被告王某萍。” ( 2015 )一中民终字第 00241 号案中，一审法院认为：“买卖不破租赁规则适用的限制条件为承租人持续占有租赁物，且在相关部门进行登记备案，使得不特定第三人能够通过一定途径查询得知租赁状况，这样可以使租赁权具有公示性，以保障交易安全。”二审法院认为：“《房屋租赁合同》未在相关部门进行登记备案，……《房屋买卖协议》未载明该房屋处于出租状态，且胡某也不能提供证据证明徐某在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系……原审法院认为胡某与徐某之间并不适用'买卖不破租赁’原则并无不当。” （ 2017 ）沪 0109 民初 33114 号案中，法院认为：“被告在租赁期限内将房屋出售给第三人，但该《房屋租赁合同》并未经过备案登记，被告还向第三人出具《证明》承诺系争房屋内未有租约，且第三人亦不同意继续履行该《房屋租赁合同》，导致原告无法按照合同约定继续使用房屋。……原告不能主张'买卖不破租赁’继续履行《房屋租赁合同》。” （二）将登记备案作为判断租赁关系真实性的因素之一 （ 2018 ）粤 03 执复 39 号案中，案涉房屋租赁合同虽已办理登记备案，但法院认为：“基于本案事实，虽然复议申请人王某提供了《深圳市房屋租赁合同书》举证其对涉案房产享有租赁权，但是经本院现场勘验，确认涉案房产至今未装修使用，且其在执行异议及复议审查期间均未能提供支付租金的付款凭证。因此，本院予以认定复议申请人王某没有实际占有、使用涉案房产。”并据此驳回了王某复议申请。 （ 2017 ）闽 01 民初 535 号案中，法院认为：“在林某所述的租期长达 145 个月且已付清全部租金的租赁关系真实存在的情况下，其理应向有关部门登记备案以公示其租赁权，但其未依法登记备案，故其与蒋某之间是否形成真实的房屋租赁关系亦存怀疑。” （ 2018 ）闽 01 民终 4104 号案中，法院认为：“吴某提交的两份《房屋租赁合同》均未到相关房产管理部门登记备案，真实性无法确认。” （三）认为未经登记备案不构成适用例外的案例 （ 2018 ）京 02 民终 1325 号案中，针对移动北京公司提出的未经登记备案不适用“买卖不破租赁”规则的主张，一审法院认为：“涉案房屋仍在吉野家公司的控制之中，该租赁具备一定的'公示’状态。……移动北京公司作为买受人，未举证证明其看房、洽谈及交易时其进行了相关注意与核实，故不能对抗吉野家公司的租赁权，租赁合同应继续履行。”二审法院认为：“移动北京公司所述《租赁合同》没有备案，不属于'买卖不破租赁’原则的例外情形。” （ 2017 ）沪 0110 民初 5758 号案中，邰某辩称李某与天磊公司签订的《租赁合同》未登记备案，不能对抗第三人。法院对此回应：“拍卖人在《特别告知》中说明上海市杨浦区国宾路 X 号 X 室房屋系带租约拍卖，列出房屋内存在包括浙豪公司法定代表人在内的实际承租人，并说明房屋内实际租赁情况不详，需由竞买人自行调查核实。李某与天磊公司的《租赁合同》在《房地产估价报告》明确列明。邰某完全可以通过与实际承租人联系、查看《房地产评估报告》获知李某与天磊公司的《租赁合同》。邰某称其不知道该份《租赁合同》，即使如此，也系邰某疏于核实导致，……邰某应继续履行天磊公司与李某的《租赁合同》。” （ 2018 ）粤 03 民终 8341 号案中，一审法院认为：“租赁合同并未经过房地产部门登记备案，虽然不影响双方的合同效力，但从平衡交易各方利益的角度，不得对抗作为善意第三人的王某。”二审深圳中院对此予以纠正：“房屋租赁合同的效力并不受登记备案手续影响，与物权公示原则无关，原审判决对此认定不当，本院予以纠正。” 三、问题分析 租赁权公示方式的选择问题，究其本质是承租人与受让人利益权衡的问题：当选择登记备案作为公示方式时，将对承租人提出更高要求，对受让人而言则只需核查登记备案证明就可获知房屋的权利状态，交易成本和风险更小；反之，若采取占有使用的事实状态作为公示方式，为了解房屋的占有使用状态，受让人往往需要实地核查，且因核查占有状态不及核查登记备案证明那般直观明了，核查结果未必与实际相符，如此无疑增加了受让人交易的成本和风险，这也是将登记备案作为“买卖不破租赁”规则适用的必要条件的主要考量。即便如此，从《民法典》的条文规定、登记备案面临的实践难题以及“买卖不破租赁”立法目的的落实角度看，租赁权的公示方式应为“占有”而非“登记备案”。 （一）《民法典》已明确租赁权公示方式及对抗效力产生时点 原《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定并未进一步明确租赁权对抗效力的产生时点，由此引发了巨大的道德风险，也即租赁合同的真实签订时间往往难以确定，司法实践中出现了大量的通过倒签租赁合同去损害房屋受让人利益的情形。 为了规避这一道德风险，《民法典》第七百二十五条对此作出了相应修改，该条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对比《合同法》与《民法典》条文可知《民法典》将可以对抗所有权的租赁关系限定在已经“转移占有”的租赁关系，未转移占有仅签署租赁合同的租赁关系不得对抗所有权。这一修改明确了“买卖不破租赁”规则适用中，租赁权公示方式为“占有”而非“登记备案”，租赁权对抗效力产生的时点为承租人占有使用房屋之时。 全国人大法工委组织编写的《中华人民共和国民法典释义》中也述及《民法典》立法过程中存在“占有”与“登记备案”两种公示方式之争，但经过平衡取舍后，最终将公示方式确定为“占有”而非“登记备案”。 （二）以登记备案作为公示方式存在操作难题 房屋租赁合同登记备案作为一种行政管理手段虽在我国施行多年，但在实际操作层面，出于避税、隐藏真实权利状态等考虑，当事人没有动力去办理租赁登记备案，由此导致登记备案普及率并不高。在此种情形下，正如《中华人民共和国民法典释义》中所言：“采用第二种方案（也即'登记备案’）会使得我国司法实践面临难题，即现阶段我国绝大部分房屋租赁都未进行备案登记。如果在民法典中直接采用第二种方案将会导致我国现阶段绝大部分承租人不再受'买卖不破租赁’规则的保护，如此则担心引发社会问题。” （三）以“占有”作为公示方式有利于落实立法目的 二战后德国居住房屋紧张，为最大程度保障公民居住权益特地创设了“买卖不破租赁”规则，后我国通过法律移植借鉴了该项制度。从一开始其立法目的就在于保障人的居住权益，但随着商业租赁的兴盛，这一立法目的在司法裁判中似乎被逐渐淡化。在法律未对居住租赁和商业租赁作出区分对待的前提下，租赁权公示方式的设计仍需一体考虑。如果说在商业租赁中要求作为“商人”的承租人进行登记备案公示尚属合理，那么对普通老百姓做同等要求无疑有过分加重负担之虞，最终结果反而是损害了普通老百姓的居住权益，使得“买卖不破租赁”规则立法目的落空。 综上所述，《民法典》时代“买卖不破租赁”规则中租赁权的对外公示方式为“占有”，对抗效力产生时点为承租人占有使用房屋之时。未经登记备案，不影响房屋租赁关系真实前提下“买卖不破租赁”规则的适用。争议各方应当重点关注房屋租赁关系的真实性、承租人占有使用租赁物的时点等关键事实。但即便如此，我们仍然建议房屋租赁当事人及时办理房屋租赁登记备案：一方面在于“买卖不破租赁”规则的适用以存在真实租赁关系为前提，房屋租赁登记备案证明可作为租赁关系真实的有力证据；另一方面则在于《商品房屋租赁管理办法》第二十三条对未办理登记备案的行为规定了相应的行政处罚。 作者简介：王和刚，执业律师，厦门大学法学硕士，主要执业领域为公司法、合同法、劳动法、建设工程与房地产、投融资等领域诉讼与非诉法律服务。 关注法秀，和优秀法律人共同进阶 |
|
|
