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一、案情简介 A公司为某小区的前期物业服务企业。A公司突然收到小区业主委员会送交的《限期交接物业撤场函》，告知：业委会已于2018年12月22日决定解除A公司与某小区的前期物业服务，业委会已与B公司签订物业服务合同，该合同于2019年3月19日已生效，故要求A公司撤场。 A公司以业委会选聘和解聘物业服务企业的行为未经小区全体业主通过业主大会依法共同决定为由，请求确认：业委会的解除行为无效；业委会与B公司签订的物业服务合同无效。 业委会对此抗辩：业委会成立后，与B公司签订了普通物业服务合同，此时即使前期物业服务合同尚未到期，按《物业管理条例》第二十六条规定亦应终止；规定解聘物业服务企业的行为须经小区业主通过业主大会依法共同决定的《物权法》第七十六条仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。 二、分析 本文以法律适用角度，针对业委会的抗辩来分析其是否成立。 （一）业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，即可根据《物业管理条例》第二十六条（即《民法典》第九百四十条），前期物业服务合同终止吗？ 根据《物业管理条例》第二十六条规定，只有业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，方发生前期物业服务合同终止之法律效力。物业服务合同生效是前期物业服务合同终止的充分条件。存在已签订物业服务合同事实，不能当然发生前期物业服务合同终止的效力，因为物业服务合同成立只是事实判断，而物业服务合同是否生效则属于法律判断，即其是否得到民事法律秩序的认可。对业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同是否生效的法律判断，须以《物业管理条例》第三十四条（即《民法典》第九百三十九条）规定为依据，即业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，方为生效。所以，仅以业委会与B公司签订了普通物业服务合同事实，即依《物业管理条例》第二十六条规定得出前期物业服务合同终止之结论，显然属于适用法律错误。 （二）《物权法》第七十六条（即《民法典》第二百七十八条）是否不适用于前期物业服务合同？ 根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，对于物业服务合同生效，即使不存在解聘前期物业服务企业决定，亦发生前期物业服务合同终止之效果。若前期物业服务企业以《物权法》第七十六条规定为依据，主张因没有依法作出解聘前期物业服务企业决定而前期物业服务合同未终止，则该主张依法不能成立。因为物业服务合同生效是前期物业服务合同终止的充分条件，解聘前期物业服务企业决定在此不是前期物业服务合同终止的必要条件，这是《物业管理条例》第二十六条规定使然。于此情形下，不能适用《物权法》第七十六条来否认物业服务合同生效导致前期物业服务合同终止的法律效果。也就是说，业主通过业主大会做出选聘物业服务企业决定不以事先须做出解聘前期物业服务企业决定为前提。这才是《物权法》第七十六条规定“仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。”的法律意义。 当然，业主根据《物权法》第七十六条规定依法做出解聘前期物业服务企业决定同样发生前期物业服务合同终止之法律效果。在本案中，不仅存在选聘决定，而且存在解聘决定。这是本案特别之处，即不仅存在可导致前期物业服务合同终止的物业服务合同，而且还存在可导致前期物业服务合同终止的解聘决定。对于业委会做出的解聘A公司决定，由于该解聘事宜属于业主共同决定事项，须由业主根据《物权法》第七十六条规定通过业主大会做出决定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（《民法典》已改为应当经专有部分占建筑物总面积过三分之一的业主且占总人数过三分之一的业主同意），方可成立解聘A公司的业主大会决定。作为该小区的前期物业服务企业，A公司当然有权主张根据《物权法》第七十六条规定来确认该解聘决定的合法性。 所以，《物权法》第七十六条规定是认定本案中业已存在的解聘决定行为是否有效的法律依据。 三、结论 对于共同决定事项，业主必须依法通过业主大会形成独立于业主的业主大会决定，如此成立的团体意思，方为有效。所以，业委会欲使其抗辩成立，必须证明选聘B公司和解聘A公司的行为是经小区业主通过业主大会依法共同决定的。 |
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