 哈喽，大家好呀！ 根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。 转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣减项目金额后的余额。 用公式表示是：增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额 土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。下面小五就详细为大家介绍土地增值税应税收入和扣除项目。 一、应税收入的确认根据《土地增值税暂行条例》（以下简称“条例”）及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式上来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。  对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入。其他收入，是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、土地使用权等。 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额，在计征时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。 二、扣除项目的确定按照《条例》规定，在计算土地增值税的增值额时，准予从房地产转让收入额中减除下列六类项目金额： （1）取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额包括以下两方面的内容： 1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 ①如果以协议、招标、拍卖等出让方式取得的土地使用权，为支付的土地出让金；②以行政划拨方式取得的土地使用权，未按规定补缴的土地出让金；③以转让方式取得的土地使用权，为支付的地价款。 2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。  （2）房地产开发的成本 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。  （3）房地产开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按下列规定进行扣除： 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 2、其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项（即土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和的5%以内计算扣除。 3、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （4）旧房及建筑物的评估价格 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。 （5）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要注意的是，如果房地产开发企业在转让时，缴纳的印花税已列入管理费用中，不允许再单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）允许在此扣除。 营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 （6）财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 需要特别说明的是，此项优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税人不适用。 以上便是土地增值税计税依据的相关知识。如果您对土地增值税的知识还有其他疑问的，欢迎与小五一起交流探讨~ 下期预告：土地增值税税率和应纳税额的计算 |
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