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广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2020）桂02民终2742号民事判决书 判决要旨 房地产公司至今没有就案涉楼盘项目办理土地出让价款补交手续，亦未办理案涉商品房的预售许可证明，导致双方未能如约签订《商品房买卖合同》，《商品房预定协议》亦无法继续履行，房地产公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故房地产公司应返还购房款200万元并赔偿损失。 关于赔偿损失数额，双方在签订《商品房预定协议》后，钱某已支付购房款200万元，房地产公司也已履行建房义务，案涉房屋于2010年4月23日开工，2013年3月18日竣工验收，2019年4月30日竣工验收备案。钱某有理由相信房地产公司会按且已经按协议的约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照《商品房预定协议》约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此，房地产公司因违约给钱某造成的损失应根据订立《商品房预定协议》时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。钱某的损失应为可得利益损失，经计算为现市场价790.16万元与其本可以购买的成本价2378382元的差价即5523218元（790.16万元-2378382元）。 本案中两个焦点问题在于如何认定合同究属预约或本约，违约损害赔偿范围究竟应当如何确定。 综合案件事实，法院认定合同为预约合同，由于房地产公司违约，导致商品房买卖合同签订事实上的不可能，预约合同也无法继续履行，房地产公司应当承担违约责任，问题在于损害赔偿之数额应当如何确定。 从双方签订合同距今为止，已余15年之久，且在房地产公司动工修建房屋之后，守约方已经先后两次支付房款80%，最近一次也已余10年之久。若按照双倍返还定金，或按照协议约定支付已购房款3%的违约金，显然过低，不符合合同正义和公平价值的要求。 从守约方支付购房款以及房地产公司履行建房义务来看，守约方已经丧失了另行订立购房合同的现实可能，既无订约之足够资金，又无否定房地产公司将完全履行合同约定之理由，从现实意义上看，守约方已经丧失了购买其他房屋的机会。 在双方合同存续期间，房地产市场行情的上升带来标的房屋价值的上涨本可以在房地产公司完全履行合同义务后，为守约方所享有，因房地产公司的违约，守约方的机会损失转换成了现实损失，该损失也应当在判决损害赔偿中予以考虑。 而《民法典》第584条中所规定的违约损害赔偿中，包括对返还利益、信赖利益、固有利益、履行利益以及可得利益之赔偿。 本案例中涉及的损害赔偿，应当是属于对可得利益之赔偿。 返还利益： 《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”这里的返还即是返还利益，其非违约责任的承担，乃非违约救济手段的组成部份。在原物存在第情况下，请求权人可请求返还原物。 信赖利益： 信赖利益，也叫消极利益，指合同不成立、无效、被撤销或不被追认，相对人信赖其为有效，却因合同不成立、无效、被撤销或不被追认的结果所蒙受的不利益。 即使合同有效，也有信赖利益的问题。例如，守约方可能已经因信赖合同而改变了状况，如为了准备履行或已为给付而发生了支出。 信赖利益的赔偿，在法律上的限制是信赖利益不得超过履行利益。 这在交易上也是合乎公平责任和正常商业安排的，基于订约时的风险利益分配，确定合理交换价款，交易双方对未来收益有着合理预期。 使信赖利益赔偿超过履行利益界限，将使违约人承受不能在订约时所预见之风险，有失公允。 固有利益： 又称之为完全利益或维持利益。是指债权人享有的不受债务人和其他人侵害的现有财产和人身利益。 《民法典》第186条规定：因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。 这里的人身权益、财产权益就是我们所说的固有利益。固有利益的损害通常源于债务人的加害给付。 履行利益： 履行利益，又称积极利益或期待利益，是基于债务人的履行行为债权人直接获得的利益。 履行利益赔偿的结果是让债权人处于如同债务被履行的状态，因而继续履行最能保护当事人的履行利益。 可得利益： 王利明教授认为，可得利益是指因当事人一方违反合同所造成的债权人本来可以得到的利益。 由于一方违约，受害人不能取得合同规定应交付的财产，造成其生产经营活动中断或从事该活动的基础和条件丧失，从而导致利润损失，这就是一种可得利益损失。 可得利益主要有特征有四个： 一是未来性。可得利益是未来的，还未实际产生的利益，并非是现实中守约方已经拥有的利益，这是与直接损失区别的一大重要特征。 二是相对确定性。守约方基于现实和对未来的合理期待，有理由相信只要合同如约履行后自己就可以获得的利益，并非是守约方凭空捏造的、随意想出来的利益。 三是可预见性。法律不能要求违约方赔偿不可预见的损失，并且基于公平、诚信的考虑，要防止可得利益被不当扩大。 四是财产性。可得利益是建立在原有财产基础之上的财产增值利益，是可以通过货币来衡量的，应当属于财产损失。 《民商事合同指导意见》第9条认为，违约行为导致的可得利益损失，根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。 生产设备和原材料买卖合同中，违约一般导致生产利润损失；承包经营、租赁合同中，违约一般导致经营利润损失；先后买卖合同中，违约一般导致转售利润损失。 在计算可得利益损失时，应当运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损害以及必要的交易成本。 从最高法关于可得利益相关判决来看，最高法对于可得利益相关观点有以下实务案例： 可得利益明确证明——买卖合同当事人主张因标的物质量问题导致质保期外可得利益损失的，应举证证明该损失系因标的物存在质量问题所致以及能否排除标的物质量以外的原因。吉林里程协合风力发电有限公司与江苏新誉重工科技有限公司买卖合同纠纷案；案号：(2022)最高法民终74号。 订立合同时可得预见——对于可得利益的损失，应是违约方在订立合同时应当预见到的损失。唐山市丰南区燊升宝利贸易有限公司与唐山国丰钢铁有限公司买卖合同纠纷案；案号：（2021）最高法民再275号。 可得利益、信赖利益择一赔偿——可得利益属于履行利益范畴，因可得利益实为交易利润，其必然要有构成信赖利益的相关成本支出，故不能对同一交易既赔偿利润又赔偿成本，当事人只能对可得利益损失或信赖利益损失择一主张，否则可能导致过度赔偿。云南泰康消防化工集团寻甸有限公司清算组与云南常青树化工有限公司、泰康消防化工集团股份有限公司合同纠纷案；案号：(2021)最高法民终813号。 违约金约定是否过高认定还应参照可得利润——违约金是否过高的认定不应仅以实际损失为基础，还应结合守约方应获可得利润确定损失赔偿金额。中新春谊智业（吉林）综合能源有限公司与吉林省乐府大酒店、长春三利空调制冷设备有限公司合同纠纷案；案号：(2021)最高法民再341号。 可得利益受过失相抵规则限制——在合同约定的解除条件早已成就，但守约方长时间未行使合同解除权，对违约方造成的损失也存在过错，其主张可得利益损失可不予支持。烟台泰盛置业有限公司与海阳市自然资源和规划局、海阳经济开发区鲁古埠社区居民委员会建设用地使用权出让合同纠纷案；案号：（2019）最高法民终977号。 可得利益来自有效合同——无效合同自始无效，当事人通过履行无效合同可能获得的利益，不受法律保护，当事人不能通过无效合同主张可得利益损失。万利建设公司与商丘华程房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案；案号：(2020)最高法民终774号。 更多相关案例不一而足，可得利益之争取实乃当事人一重大权益。尽管在实务中，可得利益赔偿认定比例还较小，但在守约方受有损失而求赔偿时，能尽最大可能争取可得利益之赔偿，方能最大限度维护当事人合法权益。 |
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