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嘉宝花园小区实行了酬金制物业管理，许阿姨感受到的“服务加速”由此开始。
拆旧设备、装新设备、投入使用，最近许阿姨在小区里再次用上了安全的电瓶车充电设备，前后只花了不到一个月。更新设备涉及的流程、费用、收益安排等各方面，业委会都整理地明明白白。“数年前，面对同样的问题，小区相关工作人员的回应远远没有这么快。”许阿姨感慨。 许阿姨家住嘉定区新成路街道嘉宝花园小区。加速的背后，是小区业委会、物业“双业”联动新机制在起作用。记者了解到，嘉宝花园小区新一届业委会上任后，实行了酬金制物业管理，许阿姨感受到的“服务加速”由此开始。
“我想当吃螃蟹的人” “我上任之初就有一个明确目标：让业主少掏钱，让物业多办事。为了实现这一想法，我们新一届业委会成员想到了'酬金制物业管理’这一办法。我知道很难，但我想当吃螃蟹的人。”嘉宝花园业委会主任印爱国告诉记者。 业委会代表业主聘请物业公司，物业公司面向小区全体业主提供服务，这是社区治理的主要内容。然而，很多人并不知道，物业管理可以采用包干制或酬金制两种方式。 所谓包干制，指的是由业主向物业公司支付固定服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或承担；酬金制，指的是在服务费中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或承担。 两种方式各有优缺点。包干制执行简单，节省了业主的管理成本，但物业服务质量的好坏主要靠企业自律；酬金制更透明，但要求业主、业委会对物业管理有较高的认识水平。目前，物业管理以包干制为主。 为什么印爱国想把包干制改为酬金制？“当时，我们正面临物业费上涨的问题，但我们小区要涨物业费，一个字：难。”印爱国告诉记者，嘉宝花园是由别墅区、高层和多层三类不同形态的房屋组成的小区，不同房屋的上涨总费用差了几十倍。业委会要求查看以往的账目信息，以便合理制定物业费上涨的方案，而物业公司却以“你们不需要知道得这么详细”为由推脱。没有足够的数据，不同房型的业主都不同意上涨物业费，制定上涨方案更是无从谈起。 于是，小区业委会从两个方面着手推进。一方面，继续要求物业及时公开各类账目；另一方面，业委会也开始寻找合适的物业公司作为替换。当时正值物业公司与小区续签物业服务合同的当口，业委会明确提出，要把物业管理方式改为酬金制。“这是一个契机，我心里是有底气的。如果旧公司不在期限内续签，我们马上就可以换新公司接上，而且新公司明确同意酬金制。” 面对业委会的坚持，最终小区物业公司同意更改物业管理方式，完成了续约。 “双业”账目清晰厘清 自嘉宝花园业委会实行酬金制物业管理后，业委会和物业一起整理小区各类账目更方便了，将过去几年的账算得清清楚楚，同时将未来的管理成本也安排得明明白白。 “可以举的例子有很多。比如，以前小区有20多个固定车位未进行分配，一年的临停收入大概为3万元。现在我们将这些车位分配给业主，收入划进固定停车费收入一项，一年的临停收入比之前还多了，大概有5万元。再如高层住宅楼的电梯运维费，以前物业收到后，除了正常支出外，结余部分都进了物业的收益，变成了物业公司的利润。实行了酬金制后，这块费用的结余或不足都由业主承担，每年都有6万余元的结余，现在这笔费用已统计到维修资金里去了。”嘉宝花园业委会秘书鲁嘉萍告诉记者。 鲁嘉萍表示，改成酬金制管理的目的，不是一味省钱。“比如，在疫情期间，物业人员配合居委会承担了很多工作，我们给他们提供了相应的奖励费用。”记者了解到，由包干制改为酬金制后，嘉宝花园小区的维修基金账户结余已从最初的554万元增长到了去年的658万元。
重要的是提升服务效能 模式改变，账目厘清，都是为了提升服务效能。采访中，小区业主赵女士对现在的物业服务连声称赞：“基本上随叫随到的，上午打电话报维修，过几分钟就有物业人员上门。如果一时没有人，他们也会提前打招呼，约好几点到，不会让你空等。而且，我们小区停车费直到现在还是一晚5元，很便宜！” 住在高层的许阿姨则告诉记者，近年来小区每年都公示业委会账目，非常清晰，小到清洁工阿姨每月多少工资、绿化带里的花花草草用了多少钱，都一清二楚。 业委会秘书鲁嘉萍将小区的账目公开摆在业委会办公室，每一笔支出、收入都向所有业主敞开。“业主如果有疑问，可以随时来查看。”鲁嘉萍告诉记者，小区新一届业委会上任之初就和物业公司一起规划调整了物业服务方案，清退了不必要的工作人员。在业委会的认真监督和高效管理下，小区物业公司进行了人员分配等方面的改进。 由于酬金制管理方式对业委会成员的专业水平有较高要求，因此小区业委会成员不断向专业人员学习请教。鲁嘉萍退休前是一家企业的管理人员，退休后成为小区业委会秘书，常常就物业管理方面的问题咨询各方人士。“业委会成员要有魄力、有能力、有精力，才能在酬金制管理方式下和物业一起把事情做好。只有足够专业，才不至于被物业公司'忽悠’。我们会将这次改革坚持下去，让全体业主看到小区管理实实在在的变化。” |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
