如何认定在法院查封之前对不动产“合法占有”

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引言

在房屋买卖合同中，双方尚未办理过户登记期间，可能出现房屋出卖人因债务导致房屋被查封情形。房屋买受人若根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条之规定提出案外人执行异议之诉，需符合“法院查封之前签订合法有效合同、合法占有房屋、符合支付相应款项以及非因自身原因办理权属登记”之四要件，才能排除强制执行。实践中对该条款中“合法占有”的理解存在一定争议，为厘清相关问题，我们查询了相关案例并作出如下梳理，以期对大家有所帮助。

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 相关法律法规

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

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“合法占有”应当如何认定

什么是占有，《民法典》未明确约定。学者定义：“占有是占有人对占有物的事实上的支配或控制。”占有是自然事实状态，具备合法依据的占有又上升为法律事实，是一种法律保护的事实状态。在实践中，占有分为直接占有和间接占有。直接占有在不动产中的表现形式常为：取得房屋钥匙或者自行居住的证据；间接占有存在一定争议，根据《民法典》合同编中规定的三种动产特殊交付形式：简易交付、占有改定、指示交付。在不动产买卖中的表现形式常为：承租人向出租人购买该房屋并继续居住、房屋已经出租，房屋买受人在签订房屋买卖合同后取得的管理和收租权利等等。判断这些情形是否属于合法占有，其本质在于是否有足够的证据证明房屋买受人对不动产拥有支配或者控制的能力[1]。

情形一：取得钥匙可认定为占有房屋

案号：（2018）最高法民申387号

第三，再审申请人李某则主张案涉房屋至今无人居住的证据主要是案涉房屋的物业费、供热费、垃圾处理费、公用水电费等无人缴纳的物业公司明细，对此，被申请人郭某娥在本院询问中称，上述费用由于客观原因未及时缴纳，现已补交完毕，并向本院提交了相关证据。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭某娥在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。据此，李某则提供的物业公司明细不足以推翻郭某娥实际占有案涉房屋的事实。

情形二：仅缴纳物业费不能认定为占有房屋

案号：（2022）最高法民终138号

关于刘某上诉主张本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其诉求应当予以支持的问题。《执行异议和复议规定》第二十七条中关于“法律、司法解释另有规定的除外”是否包括该解释第二十八条的规定，各方认识和理解尚有较大分歧，司法实践中的处理也不完全一致。本案即便参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，基于本案已经查明的事实，案涉房屋于2019年1月17日即被查封，而刘某提交的《交楼入伙工作流程单》、《智弘银城绿洲收楼书》、《同意交钥匙书》以及管道燃气费、有线电视费收据等证据材料则显示，刘某于2019年4月9日办理的案涉房屋的收房手续，刘东二审庭审中对一审判决查明的“2019年4月9日，原告领取房屋钥匙收房”的事实亦无异议。由此，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定情形，刘某的该项上诉主张不能成立。二审庭审中，刘某主张其自2018年10月30日开始交纳物业费，此时即合法占有案涉房屋，但房屋的合法占有应以实际控制为基本标准，而非以是否交纳物业费为唯一考量因素，且刘某主张自2018年10月30日开始交纳物业费，除北海智健物业服务有限公司出具的证明外，并无实际交费的凭据，其该项主张不能成立。

情形三：未取得房屋钥匙，但买受人具有支配和控制能力，也可认定为占有房屋

案号：（2016）最高法民申2736号

本案的关键在于能否认定刘某生已经实际占有房屋。本院认为，同方公司已经向刘某生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘某生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘某生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。至于富申公司提出的涉案房产并非刘某生的唯一居住用房，属于闲置房等主张，并不影响刘某生作为购房人实际控制房产的事实，本院不予支持。综上，二审法院认定事实清楚，本院予以维持。

[1]苏福：“对查封前合法占有应从严认定”，载《人民司法（案例）》2017年第5期

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 案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，是否能认定为买受人合法占有房屋呢？在实践中，存在不同的观点。

情形一：案涉房屋未经验收合格不能认定为合法占有

案号：（2019）最高法民申3675号

本院经审查认为，本案再审审查的争议焦点为二审认定杜某虎对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益是否正确。

杜某虎主张其符合执行异议复议规定第二十八条的规定，对案涉房屋享有物权期待权，二审认定其不享有物权期待权系认定事实错误和适用法律错误。首先，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产。杜某虎提供了落款为2016年5月3日的业主信息登记表、收楼确认书、房屋验收登记表等证据，证明其在查封之前的2016年5月3日已合法占有案涉房屋。赵平生主张该证据虚假、时间系倒签，且交房时案涉房屋尚未竣工，达不到使用条件，无法占有使用。银陇公司主张因银陇公司缺乏资金，故向杜某虎等施工人在未竣工时提前交付了房屋。杜某虎对此予以认可。同时，最高人民法院另案判决认定此时案涉工程尚未竣工。因此，案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然杜某虎与银陇公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。

情形二：案涉房屋未经验收合格不影响合法占有

案号：（2020）最高法民申5586号

本院认为，本案应审查的主要问题为：黄某江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

庆华小贷公司申请再审称，不存在“中卫市祥辉物业管理有限公司”，案涉证据系伪造。经审查，中卫市祥辉物业服务有限公司认可其在设立前以“中卫市祥辉物业管理有限公司”名义与黄某江签署物业管理服务协议并实际履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，中卫市祥辉物业服务有限公司的认可行为系对公司设立前法律行为效力的追认，故相关证据真实、客观，庆华小贷公司该项申请再审理由不成立。此外，案涉工程在人民法院查封前虽未竣工验收，但已实际交付。2017年5月15日，中卫市祥辉物业服务有限公司与黄思江办理交接手续，建立物业服务关系，对案涉房屋实际占有使用，原判决据此认定黄某江在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当，庆华小贷公司关于黄某江违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

案号：(2021)最高法民终721号

关于莫某国是否在人民法院查封前合法占有案涉写字楼问题。富滇银行西山支行上诉称，莫某国并未实际使用案涉写字楼，不符合占有的一般判定标准，且案涉写字楼的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件。据一审查明，2016年11月11日，广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫某国已就案涉写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫某国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫某国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城住宅实施物业管理服务。莫某国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了案涉写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。莫某国依据合法有效的《认购协议》有权要求广福公司交付案涉写字楼，且其已经根据广福公司的交房通知办理了接房手续，富滇银行西山支行未提供证据证明莫某国接房时案涉写字楼不具备入驻及使用条件。故一审认定莫某国在人民法院查封之前已合法占有案涉写字楼并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。

笔者认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，系对建设工程交付的管理性规定，未验收合格所产生的法律后果仅与开发商是否受到行政处罚及买受人是否向开发商主张赔偿责任有关，其目的是保护房屋买受人的权利，并不影响开发商向房屋买受人交房这一合同履行行为的效力。因此，该规定不能阻却房屋买受人基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。

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 律师建议

房屋买受人在签署购房合同后，应当及时要求房屋出售人交付房屋，办理过户登记手续，并保留进行积极催告、对房屋享有支配或者控制能力的相关证据。若想在案外人执行异议程序中，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条之规定排除强制执行，则需注意“查封之前”的时间节点，以及“签订合法有效合同、合法占有房屋、符合支付相应款项、非因自身原因办理权属登记”之四要件缺一不可。