业主身份的认定规则

一、业主委员会委员应当是业主

根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第三十一条“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件”之规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。

二、业主的认定

《民法典》第二编第六章对建筑物区分所有权做了详细的规定，但并未直接就业主身份的界定作出明确规定。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第一条：

依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

业主是指：依法登记或根据法院判决、仲裁裁决、征收决定、继承取得、建造取得房屋所有权的人，或者购买商品房且房屋已交付，但尚未登记的人。

因此，从上述法律法规及司法解释来看，房屋所有权人的配偶及其他家庭成员并不属于业主的范畴。

那么，就有人疑惑：配偶可能是房屋共同共有人，若配偶一方未办理产权登记，为何不具有业主身份？

三、律师分析

《民法典》第五编“婚姻家庭”篇中关于财产的认定，主要适用于约束夫妻之间的规定，对双方具有法律约束力；《民法典》第二编关于物权的规定，则具有对世的效力。

不动产权属证书的内容具有公信力，这种公信力是面向任何善意第三方、甚至全社会。

除非人民法院、仲裁机构的法律文书或者政府部门出具的文件足以让善意第三方相信实际权利人与登记簿上的记载内容不一致的，以实际权利人为准，否则应当以登记簿上的记载内容为准，仅依据婚姻关系、亲属关系存续去甄别房屋所有权的归属，显然是不妥当、不准确的。

在业委会的成立过程中，如让筹备组或政府相关部门来认定配偶或相关亲属是否是房屋共有人，

一是法律上他们并无权限去打破不动产法定登记的原则去认定房屋共有人，且不具备专业的判断能力；

二是将本属于内部夫妻、家庭之间的财产分割问题，混同与对世性的物权关系，并由筹备组或政府相关部门处理，会导致小区业主身份的认定异常复杂，根本不具备操作性。

最后，从法理上讲，关于业主身份的认定，应当坚持不动产的登记原则，未登记在产权证上的配偶或亲属不能因亲属法上的身份关系而取得物权意义上的业主身份。

从实务上讲，无论是配偶一方，或是业主的其他家属，想被认定为“业主”身份，可以通过在不动产登记簿上添加自己的姓名，以“业主”身份名正言顺地参选业主委员会。

来源：法律世界