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2020年，基础设施REITs推出不久，我就和证券公司的一位领导在聊这事，她算是这个领域比较资深的专家， 当时说了一句话，我印象非常深刻。 她说，在我国，基础设施REITs短期内是一个比较小众的市场。 其实直到现在，可以初浅地认为，基础设施REITs目前仍然是一个小众的市场。 自2020年推出到现在，市场上共成功发行27支基础设施REITs，截止到今天2023年6月29日，市值大概在800亿元左右。 2022年全年全国也就成功发行13支，2023年半年过去了，成功发行了4支。 那到底什么是基础设施REITs？ 基础设施REITs，其实就是一种资本市场上的融资品种。 我们知道，一个企业主体想要到资本市场上融资，主要有两大类渠道， 一类是债权融资，就是通过发行公司债、企业债等各类债券进行债务性融资； 一类就是股权融资，主要通过IPO、定向增发、私募基金等方式进行股权性融资。 不管是债权融资还是股权融资，都离不开对企业自身的评估。 那么如果一家企业属于初创期，但刚好接手了一个现金流稳定且收益较大的资产，是否可以依靠优质的资产进行融资呢？ 在之前我用了不少的篇幅介绍过资产证券化，可以回顾回顾， 简单再说一下，资产证券化就是把企业具有比较好的现金流资产打包出来，以现金流为支持去发行证券产品，向投资者融资。 资产和企业主体一样，也可以分为债权融资和股权融资， 资产证券化，就是针对资产而言的债权融资； 基础设施REITs，是针对资产层面的股权融资。 原理上，基础设施REITs和资产证券化基本一致，就是把资产未来几十年的现金流打包进这个资本市场设计出来的股权融资品种，卖出去，实现现金流的一次性收回。 只不过，它属于股权性质的融资，是资产实现上市的一种路径。 看到“上市”一词，相信你应该就能体会到基础设施REITs的发行难度。 所以，我前面说的“小众”并不是它不受欢迎，而是因为难度高形成的小众。 近期，有一家城投公司想让我们讲讲基础设施REITs，他们听说可以通过基础设施REITs融资，而且资金使用比较灵活。 在之前的对接交流中，知道这家城投公司刚开始推进一个园区开发类项目，在努力申请政府专项债券， 这会他们想了解基础设施REITs，我还是有些意外，毕竟项目才刚推动。 到了现场才明白，是一家工程咨询公司跟他们介绍，可以用园区类的经营性资产申报基础设施REITs进行融资，现在国家大力支持，而且窗口期还很多，每个月都可以申报入库。 城投公司就以为可以尝试用这个品种来筹措项目建设资金，导致了一点小小的误会。 我们能理解，现在的工程咨询市场很内卷，大家都在不断地外延学习，想要充实自己的专业知识面，这是好事， 但最好在掌握到一定程度后再给甲方提供建议，且一定要沟通清楚。 我们再说回基础设施REITs本身。 前面，我说了基础设施REITs，是针对资产层面的股权融资， 重在“资产”一词。 大家知道“资产”和“项目”的区别吗？ 这两个词通常会带什么后缀？ 资产-运营，项目-建设。 一个项目，在完工前，叫项目建设； 在完工后，形成了资产，开始资产运营。 所以“资产”和“项目”，实际也叫“存量资产”和“新建项目”。 基础设施REITs，针对的是存量资产，不是新建的项目，而且是运营至少三年以上的资产。 所以，对于政府投资项目而言，当前性价比最高的融资品种仍然是地方政府专项债券。 而且地方政府专项债券每年都是三四万亿的额度，国有企业申报专项债，也完全不用考虑企业自身的资产规模条件如何， 只要有成熟的项目就可以去申报。 对于正在前期建设阶段的项目，根本不需要考虑基础设施REITs这一融资品种， 加上建设期和运营期至少三年的要求，至少是四五年后的事情了。 即使有了存量资产， 想要通过存量资产去融资，完全可以优先考虑资产证券化去融资， 它和基础设施REITs相比，根本不是一个层次的难度级别，基础设施REITs毕竟是“资产”上市。 如果不是非常优质的资产，建议短期内都不要花太大心思在这里。 我们看看已经发行的基础设施REITs都有哪些？
这些资产从全国来看都是非常优质的。 所以，老老实实地通过其他方式去融资，市场上现有的融资渠道足矣。 当然，如确有一个非常优质的资产，可以尝试发行基础设施REITs，在资本市场上打开当地的知名度。 最后，介绍一个查看基础设施REITs的网站， 这个网站很早之前我就介绍过，资产证券化信息网； 网址：https://www./index.html?page=home#/home 首页往下拉，就可以看到基础设施REITs的专区，
可以点进去查看每一支REITs的详细信息和发行材料， 网站是免费注册，功能不少，大家想熟悉基础设施REITs都可以去看看。 好了，今天先带着大家初浅地认识一下基础设施REITs， 下一次再对它进行深入地介绍。 |
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