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文章导览：说一说刑事辩护那些事
核心提示：未成年人所签合同未必当然无效，应区分其行为与其年龄、智力是否相适应。1、涉案房屋原属被告的父母王某、包某(精神残疾)所有,没有办理产权登记。2、2000年，王某去世，当年包某与汤某再婚,去汤某处生活。2001年，被告被民政局安排在某院生活,涉案房屋闲置至今。3、2008年4月15日,被告（当时已满16周岁未满18周岁）与原告签订了《房屋买卖合同》,将房屋及院落整体出售给原告, 原告据此办理了土地使用证（证号A）。4、2011年1月5日,李某持2004年3月3日汤某、包某与李某签订了《房屋买卖协议》办理了土地登记（证号B）。5、2015年2月3日,政府发现这两份国有土地使用证重复登记,原因是王某去世后该房屋权属不清,包某、被告均有继承权,谁有处分权不明确,因此以撤销了原告和李某的A、B两本土地使用证。7、2019年1月2日，被告办理了国有土地使用证（证号C）。因房屋已无价值,登记部门不予为该房屋办理产权登记。一审法院认为，2008年双方签订合同时,被告已年满16周岁,并且以自己的劳动收入为主要生活来源，应当视为完全民事行为能力人，《房屋买卖合同》有效。但是诉争房屋一直以来没有办理产权登记，因长期闲置，经年遭受自然侵蚀而废弃，现在已经不是法律意义上的房屋，不具有房屋的基本使用功能，无法办理产权登记，故也无法办理过户登记。地上房屋灭失后，相应的土地使用权自然灭失，划拨土地使用权的转让应当经有批准权的人民政府批准，原、被告订立合同的标的物已不存在，导致合同无法继续履行。故判决驳回原告的诉讼请求。二审法院认为，涉案房屋原属王某、包某所有。王某去世后，包某和被告作为共同继承人对王某在涉案房屋中享有的份额予以继承。被告仅在其所继承的份额内对涉案房屋享有部分所有权。2008年双方签订涉案房屋买卖合同时，被告未满18周岁，结合其所受教育程度及生活经历，不宜认定买卖房屋行为属于与其当时的年龄、智力相适应的民事法律行为，并且其母亲包某并未对房屋买卖行为表示同意或予以追认，故涉案房屋买卖协议应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，原告的请求没有事实及法律依据，故维持原判。内蒙古高院经审查认为,《中华人民共和国合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，双方签订案涉《房屋买卖合同》时被告并未年满18周岁，且该合同所涉家庭重大财产，明显与被告当时年龄、智力、认知不相符。对此，被告在签订上述合同时应征得其法定代理人同意或事后追认。按照原审查明事实，被告母亲患有精神残疾，且其母亲与继父早在2004年已将案涉房屋出售于他人，根据日常生活经验，被告在原审所陈述案涉房屋买卖合同系其与继父赌气所为具有高度可能性，被告法定代理人对被告上述行为事后追认的可能性较小，故二审法院认定该合同无效，并无不当。当事人与未成年人签订合同时，应取得其法定代理人的同意。法定代理人未表态的，当事人应当即时催告其追认；在法定代理人追认前，当事人不应直接履行合同。
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