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核心提示：普通债权人不能对抗房屋的合法买受人。 案情： 1、2011年1月29日，原告与锦绣苑公司签订《预售合同》，购买案涉房屋，于2013年领取钥匙，但没有入住，没有办理网签手续。 2、2011年5月18日，被告与锦绣苑公司签订《销售合同》，购买案涉房屋在内的共10套房屋。同日，锦绣苑公司出具说明：上述房号作为借款的抵押物。 3、2013年9月18日，被告向法院申请诉前保全，法院裁定查封案涉房屋，后于2015年4月1日制作民事调解书：“由锦绣苑公司偿还被告欠款117万元。” 4、被告自称2018年8月持法院保全裁定书从物业公司拿到房屋钥匙，之后更换了入户房门，并进行装修。 5、2018年8月12日，原告发现被告在涉案房屋进行装修施工，当场制止未果，原告遂向法院提起诉讼，请求判令被告停止侵权、返还房屋。 裁判理由： 一审法院认为，原告购买房屋后，虽然一直未入户居住，但其领取房屋钥匙，应视为实际占有，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告作为无过错不动产买受人，享有物权期待权和合法占有权。被告只享有对锦绣苑公司的普通债权，其持保全裁定书领取涉案房屋的钥匙，本身具有欺骗性，并不能使占有行为合法。故判决被告返还房屋。 二审法院认为：被告在查封期间未经人民法院同意占有案涉房屋，属于恶意非法占有，相对于购房者的合法占有和物权期待权，不具有保护的正当性和价值。故维持原判。 最高人民法院认为： 首先，原告从物业处领取钥匙占有该房屋，系未经人民法院许可而占有处于查封状态的房屋，虽形成一定的占有事实，但尚难以形成完全合法的占有。但，该房屋的查封期满后法院并没有再续行查封，与此同时，原告与锦绣苑公司签订了住房预售合同，并支付了全部购房款，其占有该房屋具有实体上的法律依据。因此，在本案诉讼时，原告已经形成对案涉房屋的合法占有，对该占有应当予以保护。 其次，被告与锦绣苑公司的房屋买卖并非真实意思表示，被告亦未支付购房款，该买卖合同实质上是为民间借贷设置担保。可见，被告不能依据销售合同取得案涉房屋的所有权。而且，财产保全裁定书及调解书均未对案涉房屋的权属作出认定或处置，故被告占有案涉房屋没有合法依据。驳回其再审申请。 笔者分析： 本案属于秩序请求权引发的侵权纠纷。在一房二卖的纠纷中，应判断两个买受人权利的合法性、正当性和优先性，已经支付房款和实际占有的买受人应当具有优先权。本案中的被告并非真实购买房屋，其权利性质不合法，因此占有行为不合法。 |
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