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地下车位、社区管理用房、幼儿园、会所等小区配套设施如何确权登记 地方有一咨询，如何确定小区等设施的产权归属，实务中常见的有房屋、幼儿园、会所、社区管理用房、地下车位等。《不动产登记暂行条例》明确存在尚未解决的权属争议的不予登记，申请不动产登记的不动产物权应当是没有争议权属明晰的，包括法律直接确定权属的如国有土地所有权、不动产继承、合法建造建筑物取得物权等，也包括合同生效即发生物权效力的承包经营权、地役权，还包括一经审批即取得宅基地使用权的，当然最大量最普遍的就是以买卖、赠与等法律行为作为物权变动的原因行为，经过不动产登记发生物权效力的情形。 不动产登记人员在判断不动产登记申请如何登记时，应当建立登记思维，从登记能力、登记原因、登记类型来考虑，如何判断是否有登记能力，石哥已经在之前的文章写过，下面以住宅小区为例为例，讨论如何通过登记原因判断配套设施的产权归属，从而确定登记类型。 参考链接：原创！如何区分物和物的成分，铁路、公路、储藏间如何登记（上） 一、住宅小区可以建设商业等其他配套设施 我国立法将建筑物与土地视为不同的物，但应当一并进行买卖、抵押等处分。没有一并处分，合同约定只处分土地或者建筑物的，应当按照“地随房走、房随地走”的原则，视为一并处分，最高人民法院认为这一原则在农村宅基地处分中也有适用。这是由于房屋和土地分属于不同权利人，不但不利于利用不动产，还会必可避免的带来纠纷，影响物的使用效用。 由于我国土地所有权属于国家和集体两类主体所有，并且不能买卖土地所有权，因此设计了土地所有权和土地使用权分置的制度，在土地上为相对人设立了土地使用权，并允许流转。在2014年不动产统一登记机构改革前，土地和房屋分别由不同的行政主管部门进行分别管理和产权登记。2018年多规合一的机构改革前，土地和建筑物分别依照不同的规划进行管理和建设，土地部门有土地利用总体规划，城乡规划主管部门有城乡规划和控制性详细规划，目前都合并为国土空间规划，但土地利用总体规划和城乡规划的用途分类虽然已经经过调整靠拢，但依然还有很多不同。 城乡规划的弹性更大，包容度更强，也符合居民生活、生产的实际需求。2016年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确要健全公共服务设施，形成以社区级设施为基础，市、区级设施衔接配套的公共服务设施网络体系。难以想象如果住宅用地上不能建造餐饮、便利店（菜店、日杂等）等小区配套设施，居民买个菜、买个药要跑几公里，居住起来有什么便利舒适。住宅用地上建设的住宅底层是商业店面既是满足了居民实际生活的需要，也符合自然资源部《社区生活圈规划技术指南》和住建部《城市居住区规划设计标准》的规划设计标准规范，是客观上普遍存在的现象。 有人认为便利店属于商业设施，商业设施应当使用商业用地，这种考虑方式是比较简单粗暴的，没有考虑到建筑物和土地属于不同的物，分别建设和管理的现实。《国有建设用地使用权出让合同范本》明确土地用途由土地管理部门根据《土地利用现状分类》填写，也是作为出让地价评估的基础，并经过市县政府同意批准。规划部门依据控制性详细规划出具规划条件，只有容积率、绿地率等建设要求，不包括土地用途，即土地用途是由土地管理部门确定的。《不动产登记簿使用和填写说明》明确，房屋的规划用途填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。 不能机械的理解住宅用地上只能单一的建住宅，如果有商业店面应当改为商业用地。从住宅小区的配套设施看，还有室外综合健身场地、老年人日间照料中心、幼儿园、文化活动站等等配套设施，难道要根据设施的性质给土地分别增加体育用地、养老用地、教育用地、文化用地这些用途么。这样子做明显是不合理的，更是违法擅自改变供地方案和出让合同确定的内容。 参考链接：原创！房屋和土地用途不一致如何登记、怎么理解不按照批准的用途使用国有土地 至于有地方担心如果不对建筑物和土地用途进行把关，可能导致相对人钻空子，实际上这超过登记人员考虑的范畴，也是由于对建设项目建设需要审批监管的流程不了解导致的。签订出让合同后，基本上土地部门的管理职责已经完成，后续就是根据合同约定的开竣工时间查看是否闲置，并在竣工时进行土地核验。但建设和规划部门对项目建设内容是全程把控的，比如项目开工前要申请施工许可证，设计好施工图并进行审查，确定规划条件颁发建设工程规划许可证后，项目业主也不能自己设计，必须依据不同类型的建筑物设计规范标准制作规划总评图并提交规划部门审查，在技术审查阶段就把超容积率、改变用途建设等违法情形扼杀在摇篮里。 规划设计规范的标准很详细，分类很具体，比如宿舍、旅馆与住宅适用不同的建筑规范，酒店、厂房、商店、办公建筑等各自使用不同的设计规范，不会存在通过改变规划用途钻空子的情形。这点就交给规划部门进行审查，而且规划部门还可以依照《城乡规划法》的规定对不按建设工程规划许可证进行建设的项目进行处罚。因此登记人员无需纠结土地用途和房屋建筑物没有一一对应，这个要求不但没有依据，也是不可能实现的，只要房屋建设是依照规划合法建造，就按照规划许可证用途登记房屋的规划用途即可，要相信友军啦。 二、住宅小区配套设施产权判断标准 住宅小区的配套设施产权无非就是三个主体，业主单独所有或者共有、开发商和政府，注意这里的政府是广义的，包括了教育局等政府部门。小区的住宅肯定是业主所有，所存在疑问的当然就是住宅小区的配套设施，登记人员如何判断产权归属进而确定登记原因来收取登记申请材料，这里给出三个判断标准。 一是根据法律规定判断 属于全体业主共有的配套设施，按照《民法典物权编》规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，这是法定共有。注意这里的道路和绿地是作为土地的附着物被业主共有的。 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步增加了基本结构部分、公共通行部分、附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分，这些列举出的部分其实可以从解释提出的专有部门标准方面来推断，即不能登记为专有部分的，即是业主共有。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。 可以作为专有部分的设施，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》列举了三条标准，实际上就是从构造和利用上的独立性来判断，也是不动产单元的判断标准，这是实质标准，至于能否登记，只是形式上的标准，即即使没有登记，但只要符合实质的标准，即可办理不动产登记。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：来自不动产登记实务操作与理论研究 （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 二、根据地方性法规来判断 各地一般都有《物业管理条例》，很多省份在其中对公共部分的产权归属做了明确，比如《福建省物业管理条例》规定，本条例所称物业共用部位包括：建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。地下室、底层架空层等共用部位和共用设施设备的权属在购房合同中没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。 特别是最后一款规定，将没有明确约定归属的配套设施权属定为全体业主共有，符合国家的规定，也明晰了产权归属。 《广东省物业管理条例》第七十条 本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。 本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。 物业管理区域物业的以下部分属于业主共有： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备； （三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业； （四）法律、法规规定的其他共有部分。 三、合同约定 区分所有建筑物小区的业主的权利有三：对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。如何判断住宅以外的部分是共有还是属于他人所有（开发商或者政府）？除了上述的按法律、司法解释及当地地方性条例外，还要从双方合同约定来判断。 这里的合同约定包括出让合同约定和预售商品房买卖合同约定两种。对于出让合同约定应当移交的幼儿园、廉租房、市政广场、道路、桥梁等建筑物，属于在出让时已经明确由开发商代建的，产权属于政府，在首次登记时应当直接登记到政府指定的相关部门。注意合同约定的措辞，移交或者无偿移交，意味的是移转建筑物的占有，毕竟开发商是合法建造建筑物的土地使用权人，当然自始占有建筑物。如果是写的回购，产权是开发商的，当然是办理转移登记。 至于谁投资谁拥有这种原则或者提法，目前没有在现行法律上看到此类表述，也不应作为确定产权关系的标准。此外还有人提到要根据是否出让金对此有减免或者是否计入建筑物的成本造价等等及，个人认为都是没有必要考虑的，也不足以作为判断配套设施产权的依据。毕竟，没有开发商是按照成本价来卖房子的，都是随行就市，价格是由供需关系决定的，认为市场价与单个项目成本有关系的，应当回去再看看马克思主义经济学原理。另外住宅用地是市场竞争方式出让，只要出让公告和出让合同有明确配建设施及移交要求，即可认定双方已经对幼儿园等建筑物产权归属达成共识，无需越厨代庖的操心。这种情况就是民法典规定的建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人的例外情况，因为有出让合同可以作为相反的证据证明。 参见链接：出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记 至于很多地方没有将幼儿园移交要求写入出让合同导致在移交收回时引起纠纷或者有不同声音的，固然要考虑政府的信用，但也要根据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》的要求，确保已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对已挪作他用的要采取有效措施予以收回。。对存在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收。对于已经建成、需要办理移交手续的，原则上于2019年6月底前完成；对于需要回收、置换、购置的，原则上于2019年9月底前完成。 对于未写入出让合同的怎么办，实际上《福建省人民政府关于加快学前教育发展的意见》（闽政〔2010〕24 号）早在2010年11月7日已经明确：旧城改造和新区建设中的住宅小区开发，按照城市规划和学前教育规划必须配套建设幼儿园，出让土地前，应明确配套幼儿园的建设规模、标准、所有权属和建设时序等要求，承建方必须按照土地出让合同要求和有关规范标准建设幼儿园，与住宅小区项目同期竣工验收。建成后将房产产权交教育主管部门，由教育部门举办公办幼儿园，或由教育部门通过组织竞标由社会力量举办普惠性民办幼儿园，不得改变性质和用途。具体办法由省有关部门制定。未按规定安排配套幼儿园建设的小区规划不予审批，已经改变性质和用途的，要限期整改。石哥认为，既然文件有明确规定，可视为已经写入出让合同，按此办理。 当然配套设施也不是全部都能通过约定确定产权的，有的法定专有或者共有的建筑物是不能约定。比如我国台湾地区《公寓大厦管理条例》有明确，公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。 第7条公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。其为下列各款者，并不得为约定专用部分： 一、公寓大厦本身所占之地面。 二、连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅；社区内各巷道、防火巷弄。 三、公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。 四、约定专用有违法令使用限制之规定者。 五、其它有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共享部分。 四、根据技术图纸来判断 各地在判断配套设施产权时，也要先判断该配套设施的用途，要按照《不动产登记簿使用和填写说明》根据建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途来确定，即根据规划总评图，也可以依据施工图等技术图纸设计的设施用途来判断产权。对于配套设施建筑物，还要考虑是否计入小区业主的住宅公摊面积，如果已经计入公摊面积，则意味着成为业主共有。 因此建议可以参照我国台湾地区《公寓大厦管理条例》，有开发商在申请首次登记时依据设计图纸等明确专有部分、共有部分等产权归属。 第56条公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共享部分、约定专用部分、约定共享部分标示之详细图说及规约草约。于设计变更时亦同。 前项规约草约经承受人签署同意后，于区分所有权人会议订定规约前，视为规约。 公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记： 一、独立建筑物所有权之墙壁，以墙之外缘为界。 二、建筑物共享之墙壁，以墙壁之中心为界。 三、附属建物以其外缘为界办理登记。 第57条起造人应将公寓大厦共享部分、约定共享部分与其附属设施设备；设施设备使用维护手册及厂商数据、使用执照誊本、竣工图说、水电、机械设施、消防及管线图说，于管理委员会成立或管理负责人推选或指定后七日内会同政府主管机关、公寓大厦管理委员会或管理负责人现场针对水电、机械设施、消防设施及各类管线进行检测，确认其功能正常无误后，移交之。 对于各地争议较多的车位、车库的产权，不能作为法定的业主共有，因为毕竟很多人没有汽车的或者不是都同时买了汽车，而建筑造价或者成本难以判断前已述及。因此《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。即开发商可以出售车位或者车库，如果没有事先约定，规划的车位、车库产权归于建设用地使用权人。建设车位需要取得土地使用权，在国土资源部《国有建设用地使用权出让合同示范文本》中已经明确要出让土地的三维坐标，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高－10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。 土地使用权可以地上、地表、地下设立，因此规划要求建设的地下车位即使出让合同中没有约定出让地下空间土地使用权，也应该认为已经取得该车位的土地使用权，无需补交出让金。至于规划外的地下车位，考虑到地下车位建设的成本和政策效应，如果要鼓励开发地下空间，可以不用补交土地出让金。但福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定等规定非营利性的地下车位可以不用补交出让金。 至于如何判断《民法典》规定的车位、车库是否已经首先满足本区域内业主的停车需要，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经明确， “建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关'应当首先满足业主的需要’的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。” 各地争议较多的平战结合的车位，个人认为不属于《国防法》规定的国防资产，国家对车位的管理目的只是在于战时使用，类似征用，产权归属和日常管理应当属于开发商，开发商也可以将此出售。 |
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