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不少房屋登记工作人士在网上探讨城市住宅小区的车位登记问题，意见颇为分歧。分歧主要在两个方面： 一是对车位的客体认识。车位，尤其是地下车位究竟是什么物?是房屋建筑物的附属物、还是建筑物区分所有权的专有或共有部分、抑或是地下空间权的客体? 二是能否登记?如何登记?是单独所有权、还是建筑物区分所有的专有部分所有权、抑或是房屋的从物。 律师分析： 《物权法》136条虽然已将空间权问题纳入到建设用地使用权，作为用益物权类型。但在我国开发建设实践中，对于地表权的支配范围不仅存在于地表平面，更主要的是利用地表上下空间。如出让取得建设用地使用权的房地产开发建设单位，需使用地下一定范围的空间夯地基或者建造车库。 由此可见，因开发建设住宅小区而建造的车库、车位，属于《物权法》第六章规定的建筑物区分所有权的范畴。
小区车位既然是建筑物区分所有权的范围，它就不是一般的单独所有权。因为《物权法》 71条明确规定： 建筑物区分所有权是由业主的专有部分所有权，专有部分以外的共有权和共同管理权组成的复合性产权。 既然是这样，那么小区车位究竟是专有部分还是共有部分呢?不可一概而论。而是就车位存在的不同情形，法律做出了不同规定。基本上分三种情况： 1、地上占用共用部位的车位属于管理设施。 《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 2、规划设计属于特定专有部分使用的车位，类似专有部分的附属物 此类情况往往在土地使用权出让合同中以土地用途、在规划设计中以特定使用范围所确定。如别墅区院落里的车位、底层楼盘的附属花园内的车位、复式建筑通连的地下车位、和连带房屋的车位等。而且这种车位开发建设单位在建房前或在买卖合同中对购房人以及利害关系业主给予了说明或明示。 3、地上、地下车库内的车位，符合法定条件的是区分所有权的专有部分。 这类车位是由规划设计确定，建在整幢建筑物的地下层或小区的独立的车库内。对这类车位应该按照基本单元对开发建设单位进行专有部分的所有权初始登记，单独记载于登记簿，发《房屋所有权证》。开发建设单位可以依据《物权法》七十四条第二款通过约定的方式，对该车位予以出售、附赠或出租。 简单来说，小区车位大体上有三种，有产权车位，人防车位，无产权车位。 第一种最简单，产权在谁名下就是谁的；第二种最常见，产权属于政府，但是开发商可以对其进行经营管理(法律规定谁投资谁管理使用，但是开发商投资还是业主投资有争议)；第三种最复杂，要看规划，看开发商的建安成本，但是立法大趋势是认定其为全体小区业主共有，业主(业委会)胜诉的比例越来越高。 |
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