 法律的真理知识，来自于立法者的教养——黑格尔 让与担保作为一种新型的、在实践中得到广泛应用的非典型担保，也逐步得到了法律层面的认可，作为一种新型担保模式，其作用模式与传统的担保物权、保证人模式都有较大不同。 本期，我们选取了最高法的典型案例，就司法实务中相关问题进行分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。 一 案情简介 一、新国公司与曾福元签订《借款协议》约定：若新国公司不能按期归还曾福元的借款，以其开发项目的120个车位等作抵押。后新国公司与曾福元签订《商品房买卖合同》约定：曾福元购买新国公司开发的房屋，总价为1200万元。后双方将合同项下的案涉车位至娄底市城镇房管处办理了《预购商品房预告登记》。 二、2017年8月，娄底中院裁定受理新国公司的破产重整申请。新国公司诉讼请求：确认双方之间签订的《商品房买卖合同》无效；判令曾福元协助办理《预购商品房预告登记》的注销手续。曾福元辩称《商品房买卖合同》合法有效，其就涉案车位享有优先受偿权。 三、最高法院认为，曾福元与新国公司成立借贷法律关系后另行以《商品房买卖合同》办理预购商品房预告登记之行为，实质构成让与担保合同法律关系，为让与担保。 四、在让与担保合同本身不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形下，依契约自由原则以及原因行为与物权变动行为相区分原则，应予承认设立让与担保的合同效力。就转移担保物所有权的物权行为而言，债权人与债务人双方缺乏让渡担保物所有权的真实合意，债权人不得基此主张享有担保物的所有权。 二 核心观点 让与担保作为一种非典型担保，其效力已经逐步得到法律承认。在不动产让与担保的体系下，双方签订的不动产买卖合同被认定为无效，但其背后隐藏的担保合同得到认可，为有效合同，债权人可依据双方之间的担保合同行使权利。在债务人未能及时清偿债务，所涉不动产也办理了预告登记或过户登记的情况下，债权人即可依据担保合同的约定申请对该不动产的价值享有优先受偿权。 三 实务分析 据以上案例可知，在签订不动产买卖合同的前提下，即使双方办理了过户登记，但从交易方式、支付价款等情况分析，如果无法认定系真实的房屋买卖合同关系，则双方之间系虚假的房屋买卖，双方之间的转让行为无效。 在让与担保的情形下，不动产买卖合同的法律效果表现为合同无效，但认可其后隐藏的双方当事人真实合意，即担保合同合法有效。让与担保作为一种非典型担保，不属于民法典物权编中列明的担保物权，即使双方依据不动产买卖合同进行登记，也并不能在两者之间发生所有权转移，而仅仅是进行了物权期待权的让渡，实质上双方当事人仅将不动产作为债权担保并不计划实际转让，因此，当债务人不能如期清偿债务之时，债权人并不能依买卖合同当然享有该不动产的所有权，仅能对其价值享有优先受偿权。 参照《九民纪要》、《民法典担保制度解释》，法律也对让与担保的效力予以明确：只要让与担保不存在法定无效情形，均应认定为有效。在让与担保的具体类型中，肯定清算型让与担保的效力，明确禁止流质型让与担保，这也与上述案例法官的裁判思路相同，即提供担保人让渡的仅是案涉财产的物权期待权，而非所有权。 同时，根据《民法典担保制度解释》的规定，不动产让与担保中债权人享有优先受偿权的前提是已进行不动产物权登记，包括预告登记和过户登记两种情形，但若当事人仅办理网签备案登记，则无法享有优先受偿权。其原因在于，无论是过户登记还是预告登记，所依托的部门是政府公信部门，登记取得的效力为普遍范围内的对世效力，也与《民法典》第二百零九条规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”相吻合；网签登记仅仅是一种在商品房买卖过程中防止出现一房多卖情形的一种行政管理措施，虽然也有一定范围内的公示效力，但并不为大众广泛知悉，无法产生与过户登记、预告登记等同的效力，也并不足以成为让与担保这一非典型担保的公示手段。因此，仅办理网签登记的债权人无法享有优先受偿权，办理过户登记或预告登记的债权人可享有优先受偿权。 四 律师建议 若双方确定以让与担保的方式为债权提供担保，则需注意以下两点：1）在合同中不得约定将约定财产形式上转移至债权人名下后，若债务未清偿，担保不动产即归债权人所有等流质型让与担保条款；2）在合同签订后，应尽快办理不动产预告登记或过户登记，防止因未办理登记而无法享有优先受偿权的情况出现。 五 类案参考 案例一 最高人民法院在在双辽天益房地产开发有限公司民间借贷纠纷【（2017）最高法民申50号】一案中，杨小峰与赵勇签订《借款协议》，约定：杨小峰以金鼎花园房屋四套作为此项借款的抵押，房屋《认购书》及房款收据开具甲方的名字，如到期乙方不能还款，此房屋自动归甲方所有。后天益公司与赵勇签订了四份《金鼎花园住宅认购书》及收据，认购书载明甲乙双方为天益公司和赵勇，天益公司给赵勇出具四份收款金额和收据。收据上交款单位为“赵勇（杨小峰）”、收款事由为“认购书上房屋住宅房款”，收款方式为“杨小峰借款”。法院认为，案涉担保的性质应当属于让与担保。在以商品房买卖合同的方式提供担保的情况下，当事人之间形成担保法律关系的前提条件并非签订书面担保合同，名为买卖实为担保的商品房买卖合同在民间借贷案件中屡见不鲜。债务人或第三人与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而是进行清算，即对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。本案，一、二审法院在认定天益公司以案涉房产为杨小峰向赵勇的借款提供让与担保的基础上，判令天益公司在提供担保的房产价值范围内承担还款责任，适用法律并无不当。 案例二 最高人民法院在湖南娄底市剑成置业有限公司、李小玲破产债权确认纠纷【（2019）湘民终870号】一案中，湘华公司与李小玲存在借款关系，后双方签订《补充协议》，约定剑成公司以案涉房屋提供担保，如湘华公司未按时偿还借款，则将房屋网签过户至李小玲名下，李小玲有权处分该房产，后双方签订《补充协议二》，约定剑成公司将案涉房屋网签过户至李小玲名下。争议焦点在于李小玲对案涉房产是否享有优先受偿权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，当事人之间的商品房买卖关系因虚假意思表示无效，但是其隐藏的让与担保关系则要根据合同法的相关规定来认定其效力。案涉让与担保系当事人的真实合意，并未违反法律、行政法规的强制性规定的情形，依法应当认定有效。剑成公司和李小玲签订《商品房买卖合同》后，对案涉15套房屋办理了预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条有关“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，案涉15套房屋在办理了预告登记后，剑成公司不能将案涉房屋再行出售或者设置其它权利，故该预告登记具有排他效力，起到了一定的财产权利变动的公示作用。现剑成公司到期没有清偿债务，李小玲请求参照法律关于担保物权的规定对案涉房屋处分所得享有优先受偿权，可予以支持。 案例三 四川省高级人民法院在钟晓霞、乐山鸿徳房地产开发有限公司、杨淑容等普通破产债权确认纠纷【（2020）川民终212号】一案中，钟晓霞与鸿德公司签订《商品房买卖合同》的真实意思并非建立真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系背景下对借款债务设立的让与担保，具有更高的合理性。钟晓霞上诉请求确认其与鸿德公司之间存在合法有效的商品房买卖关系，无事实和法律依据，应不予支持。关于钟晓霞上诉主张案涉《商品房买卖合同》进行了备案登记，已产生公示效力，其对案涉房屋享有物权期待权的问题。本院认为，钟晓霞与鸿德公司仅对案涉《商品房买卖合同》办理备案登记。该合同备案登记并非《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定中所规定的预告登记。而且，如前所述，钟晓霞与鸿德公司之间签订《商品房买卖合同》的真实意思并非建立真实的房屋买卖关系，而是为鸿德公司向钟晓霞借款100万元提供的让与担保，钟晓霞并不能基于该《商品房买卖合同》而要求鸿德公司履行房屋买卖合同。 六 法条链接 1.《中华人民共和国民法典》 第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第五百五十二条 第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。 第六百八十八条 当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 |
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