|
7月21日（上周五），国务院常务会议召开，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）。 ▍截自央视网7月21日新闻联播（左右滑动查看更多）  范围更小 19个超特大城市名单如下↓ 是改造，而非拆迁  公共基础设施更完善 4月28日，中共中央政治局会议提出：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 7月14日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。 *“平急两用”公共基础设施：集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。 相较于棚改只针对住房的拆改，城中村改造规模更大，配套设施更现代、多元。 不会直接拉动房价 上一轮货币化棚改，是央行通过国开行PSL（抵押补充贷款）注入基础货币，因此那几年，全国几乎所有城市房价都迎来暴涨，甚至翻倍。 但本轮城中村改造要求“多渠道筹措改造资金”“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，中国民生银行首席经济学家温彬认为：预计不会有专门的货币政策予以配合。 换句话来说：就算有补贴也不会是巨额补贴，不会大批量生产出“拆二代”，也难以直接拉动房价暴涨——但，可以达到「稳定房价」的效果，我们后面会说到。  既然不会直接拉动房价，那么为何业内不少人认为《指导意见》是一次“史诗级救市”？ 这涉及到2个“救”和1个“坚持”。 「救」：上下游企业 《指导意见》“救”的是：房地产上下游关联行业。 7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会，房地产被四度提及。会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示：从（房地产）负债来源结构看，近7成是个人预收房款和上下游企业垫款。 而城中村改造所辐射的行业，正是房地产上下游行业，尤其是建筑、装修等行业。 城市更新三大措施——留改拆，皆与建筑、装修等行业相关，保守估计19城至少能创造上千万个岗位。 「救」：国内投资环境 在7月6日召开的经济形势专家座谈会上，“扩大内需”“扩大投资”“扩大消费”都是被反复提及的词语。而城中村改造，正是举措之一。 比如广州今年便计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标；青岛今年则计划推进城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元。 此外，国泰君安的研报测算显示，一二线城市地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费；若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。 在国家层面的支持下，各城必将加快城中村改造步伐，拉动固定资产投资、激发民间投资活力，从而改善国内投资环境。 「实现」：房住不炒 7月6日召开的经济形势专家座谈会上，经济学博士刘尚希指出： 一方面要大力发展公租房、长租房等租赁市场，保障低收入群体的居住需求。另一方面取消限制性措施，高端的商品房完全交给市场去调节……既发挥政府的作用，也发挥市场的作用，两者作用结合起来，“房住不炒”才能实现。 这与《指导意见》提出的“鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态”等要求不谋而合。  ▍截自广州市政府官网同时，城中村改造还能让新市民逐步升级住房消费，助力构建先租后买的消费新格局新模式，从而为商品房市场可持续发展创造条件。 诚然，城中村改造不会像棚改那样直接带动房价上涨，但落后片区的改造、城市界面的提升、居住环境的改善、保障性住房的批量诞生，都能实现“房住不炒”，有效抑制泡沫产生，从而实现各城房价维持稳定或小幅慢涨。  大家都知道，近几年成都的「城市更新」如火如荼，我们也曾走进多个城市更新项目，去分析它们的亮点与缺点。 详情请戳： 除了因建筑形态以及商业业态的更新而诞生的望平街、华兴街等街巷之外，成都也有极为成功的城中村改造案例。 NO.1 天府艺术公园片区
 ▍跃进村改造后——天府艺术公园NO.2 有望成为全国范本 我们此前关注的中央花园“自拆自建”，是另一种形式的城中村改造——由居民主导。详情：99.9%业主同意，下一步就看官方态度了！ 该项目从去年3月开始重新征集业主意愿，到不久前签字同意率达99.9%，中央花园二期业委会拟定的“自拆自建”具体实施方案历经变化： 如果中央花园的“自拆自建”成功，或许也将成为全国城中村改造的范本。 NO.3 更注重“里子”工程 近两年来，成都将城市更新和老旧小区改造提升工程视为：构建幸福美好生活、创造高品质生活宜居地的重要抓手，累计推动91个片区更新，实施改造老旧小区1202个、惠及居民10.7万户。 而这些更新，都并非单纯的“建筑立面改造”，而是统筹区域“大配套”与小区“小配套”，“见缝插针”增补公共服务，打造15分钟生活圈——社区食堂、日间照料中心、社区养老院等配套服务，休闲活动广场、楼梯间扶手、无障碍坡道、电梯等便民设施……均涵盖其中。 N0.4 城中村改造，将有法可依 7月7日，成都市更新办组织召开《成都市城市更新条例》立法专项讨论会，就立法初步思路中涉及到的规划、国土、不动产登记、地价标准等内容展开了研究讨论并针对部分内容达成了统一共识。 未来，成都的城中村改造，将有法可依——这一次，成都跟上了广州老大哥的步伐！ 成都向上认为，《指导意见》的出台，至少对以下四种群体会产生影响。 第一类，年轻人。19个即将加快“城中村改造”的城市，将在城市核心区域建设一批保障性住房，同时又是处于快速发展期、有远大未来的人口净流入型城市。对于年轻人而言，这些城市也更值得选择。 第二类，老破小居民。在「城市更新」的大背景下，老旧院落改造必然会更现代，未来生活环境与公共资源配置，都值得期待。 第三类，民营企业主。过去几年，民营房企普遍面临流动性危机，不得已主动放弃手中的旧改项目，但在国家的大力支持下，城市政策、审批流程等或将放宽、倾斜，“长期主义”也将有更好的进入机会。 |
|
|
