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前两天，关心楼市的橙友给我们抛出了一个问题：现在杭州到底还有多少人要买房？
我们已进入“不缺房“时代？ 据国家统计局发布的七普统计数据，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，人均住房面积已达41.8平方米/人。 从这个总量来看，我们似乎已经进入了“不缺房”的时代。 但在杭州，我们采访了一圈身边的年轻人，却有不少人说自己缺房。 安徽姑娘小静说：“谈了三年的男朋友上个月回老家了，我们之前说好一起在杭州买个小家的。” 刚生下二胎的小陈，打算换一套大点的房子，把老家的父母和两岁的大宝接过来一起住，“再不带在身边，真怕儿子以后不认得我这个妈了”。 “房子我缺啊！我们的目标是想给双方父母在杭州各买一套房子，这样大家各自有空间，又能互相帮扶和照料。”在杭州奋斗刚买下首套房的小夫妻说。 总量上的不缺房，并不代表着某个区域的不缺房。比如农村地区人均居住面积显著高于城市地区，但随着人口流入城市，农村的房子很可能大量被闲置。而各城市之间，由于城市规模和经济发展等不同，人均住房面积也存在着很大差异。 超4成家庭选择租房 杭州住房自有率仅为57.92% 杭州人的真实住房需求还有多少？从一份统计报告可以窥见端倪。 根据浙江省第七次人口普查数据，杭州住房自有率仅为57.92%，排名第九，仅高于金华和宁波。（住房自有率是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数的比例） 其中，杭州家庭自建住房的比例占20.01%，其次是购买新建商品房，占比17.91%。
租房是杭州家庭户最主要的住房来源，超过4成的家庭选择租房，其中租赁廉租房/公租房的占比4.4%，租赁其他住房的占比36.02%。
无自有住房家庭集中在外来人口较多的大中城市，以青年群体为主，因居住地的购房政策、房价等因素限制下，这些群体选择租房来解决当下的居住需求。 从这个角度看，杭州有大量城镇人口租房居住，城镇“刚需”基数庞大。 2022年，杭州市常住人口中共有家庭户4435927户。按比例估算杭州租房家庭的数量超过179万户。按照中国人“买房自住”的传统观念，这些租房族是潜在的“刚需”置业人群。 近五年杭州增加了280多万人口 和住房息息相关的，还有人口流入情况。一座城市的人口流入数据，决定了潜在住房需求规模，甚至为未来房地产市场的发展提供需求支撑。 杭州是浙江唯一一个常住人口突破千万的城市。 2022年末，杭州常住人口达到1237.6万人，新增人口数量17.2万人，占浙江全省增加人口的46.5%。 2021年，杭州常住人口为1220.4万人，新增23.9万人。 2020年，杭州常住人口为1193.60万人（注：人口普查数据），新增157.6万人。 2019年，杭州常住人口1036.0万人，新增55.4万人。 2018年，杭州常住人口为980.6万人，新增33.8万人。 换言之，如果杭州保持对年轻人才等外来人口的吸引力，杭州的住房需求就不会减少，等待买房机会的刚需群体就一直存在。 近五年112万个家庭在杭买房 我们再看杭州房地产市场的销售数据。
去年，受疫情等多种因素影响，杭州楼市共卖出了16万套房子。 虽然这个数据属于近5年的低点，但我们把时间跨度拉长一些——从2018年至2022年，杭州新房和二手房共成交了近112万套，有近112万个家庭在杭州买房安家。 杭州人均住房面积44.52方 你达标了吗？ 根据浙江省第七次人口普查数据，2020年，浙江省家庭户的户均住房面积为111.27平方米，户均住房间数为2.73间，人均住房面积为46.16平方米。 这其中，城镇和乡村差异很大，乡村的人均住房面积明显高于城镇。主要原因是乡村家庭户75.37%为自建住房，而城镇家庭户有39.77%为租赁住房。城镇流动人口多，房价高，导致人均住房面积提升水平较慢。 杭州的人均住房面积为44.52平方米，在浙江11市中排名第八，高于舟山、温州和宁波。若以三口之家计算，杭州的家庭居住面积约为133.56平方米。 排名第一的是衢州市，人均住房面积为69.89平方米，省内城市里，衢州人住得最宽敞。 2035年，刚性住房需求“下台阶” 从杭州自有住房情况、潜在购房人群、楼市成交情况等，不难看出杭州还有很多人群都是“住房刚需”。 尽管杭州市场前景良好，但当下道路也并不平坦。 例如新房市场分化明显，二手房观望情绪浓重，购房者买房更加谨慎，楼市成交周期变长等等。 另外，未来的刚性需求和住房总需求也可能会下降。 贝壳研究院《2021-2035住房市场需求预测报告》显示，随着新增人口减少、城镇化进度放缓，新增刚性住房需求占比将下降。预计2021-2025年刚性需求占比为22%，2031-2035年该占比降为13%。 到2035年，我国的住房总需求呈现逐步下台阶的特征。房地产开发仍有市场空间，行业开发销售不会出现断崖式下降，但也不会再现非理性繁荣。 |
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