“又反转了！”四川成都，一男子因擅自封阳台，被物业告上了法院

“又反转了！”四川成都，一男子因擅自封阳台，被物业告上了法院。物业认为男子违反了《临时管理规约》，要求其拆除。但男子认为阳台是自己的，《规约》无权干涉。一审法院支持了物业，要求男子恢复原状，但二审法院撤销了一审判决，支持男子封阳台。可万万没想到，高院审理后，又出现了不同观点。

（来源：成都市高级人民法院）

男子高某在某小区买了套高层房子，且紧靠路边，所以价格相对便宜些。后来在交房时，高某发现自己所住楼栋的阳台都是开放式的，但小区内有4栋楼的阳台是封闭式的，他对此十分羡慕。

因为高某觉得紧靠路边的房子不仅会受到噪音影响，且容易招灰尘。而且如果有小孩的话，封闭阳台是十分有必要的，所以高某准备在装修时把阳台给封起来。

当然，为了不影响小区整体的外观，高某借鉴了另外4栋全封闭式阳台的设计理念，同时在选材上也尽量靠近。在设计完装修方案后，高某立即开始封阳台了，可物业却突然跳出来加以阻拦。

物业经理说：“我们小区有《临时管理规约》，如要封阳台，需经全体业主所占面积和户数均达到2/3以上同意才行，然后还必须按照开发商和物业的方案封阳台，你当初可是签了字的。”

高某记得自己签过《临时管理规约》，但他表示不记得有这个规定了，物业也未明确告知过。而且自家阳台是专属区域，那自己封阳台，就不需要他人来决定。

物业知道高某不服气，而且小区很多业主在高某的牵头下，开始闹了起来，所以物业搞了两次全体投票，但最终都没能达成封阳台的条件。既然如此，少数服从多数，高某等业主就不能擅自封阳台。

可是高某并未听劝，他偷偷把阳台给封了起来，结果被人给告发了。之后物业要求高某将阳台恢复原状，否则他们很难做，但高某就是不同意，一副我的地盘我做主的架势。

无奈，物业只得将高某诉至法院，让法院来决定这个阳台到底能不能封。

一审法院经过审理后认为高某不诚信，既然都签订了《临时管理规约》，就应当按照《规约》的约定履行义务。

民法典第502条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

民法典第509条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

因此，一审法院判决高某将阳台恢复原状。

高某不服，提起上诉后，二审法院作出了相反的判决，撤销了原审判决，支持了高某封阳台。

二审法院认为：

1、《临时管理规约》中约定经过全体业主双2/3的同意的规定，属于格式条款。

既然如此，在高某签署《临时管理规约》时，建设部门或物业应当明确告知，且不得侵害高某的合法利益，否则视为无效条款。

2、高某表示并不知道有这个条款，而且物业也没有证据证明已经明确告知了。

《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，承担不利后果。

因此，二审法院判决撤销了原审判决，支持了高某封阳台。

这回轮到物业不服了，物业申请了再审，结果高院又出现了不同观点。

高院认为本案的争议焦点是：（一）《规约》是否违反法律法规的规定。（二）高某能否封闭阳台。

首先，经过调查，高某在购房时，销售员已向其介绍了《临时管理规约》，同时也介绍了那4栋封阳台的楼房价格相对较高，但高某最终选择了便宜的靠马路边的，且不能擅自封阳台的房子。

也就是说，高某是知道封阳台需要经过全体业主投票决定的。既然如此，高某签订了《规约》，就应当遵守。

民法典第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

其次，经过调查，高某家的阳台在边界以内的空间，才属于其专有部分，边界以外的部分，是属于建筑物外立面的一部分，具有建筑物共有部分的属性。

《物业管理条例》第11条第6项规定，改建、重建建筑物及其附属设施;，由业主共同决定。

也就是说，高某家的阳台并不是专属于他的，只是由高某独家使用罢了，所以高某不能擅自决定封阳台。

既然如此，物业依照《规约》，安排全体业主投票决定是否封阳台，这并未侵犯高某的合法权益，也没有违反相关法律法规的规定。

第三，住宅室内装饰装修管理办法第6条第2项规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。

高院认为，如果放任高某对阳台进行封闭，会导致其他业主跟风，会导致整个小区楼栋外立面的不统一，同时也会对阳台造成一定损害，存在脱落风险。

最终，高院认定高某封阳台不合法，于是撤销了二审判决，支持了物业的诉请。