商业银行如何确保押品合法有效？

根据物权法定原则，商业银行必须确保授信押品合法有效。但在实际工作中，部分评估机构工作不严谨，对抵押品的现场查勘流于形式，而抵押登记管理机构也可能违规办理预售许可证、产权证和抵押登记等，导致银行授信押品权属有瑕疵。

基本情况

2020年10月，“仙境”市XX房地产评估有限公司对XX房地产公司位于“仙境”市人民西路“XX城市商业广场”部分在建工程进行了评估，估价结果为**万元。

应“橙子”银行申请，评估中心对评估报告进行了审核，并在“橙子”银行的配合下，对该抵押物进行现场勘察。现场查勘发现，抵押物的地下土石方工程施工和基础工程仅部分完工，整个项目仅部分完成地下3层及地面1-3层框架，尚未达到在建工程抵押条件。

因此，虽然登记部门办理了预售许可证，并办理了抵押登记，但因在建工程尚未达到抵押条件，评估中心认定该评估报告作废，并建议“橙子”银行督促客户尽快落实相关条件，待该项目达到抵押条件后，再按规定进行在建工程抵押评估，以及办理合法、有效的抵押登记手续。

分析

《民法典》的出台，在《物权法》基础上再次确定了信贷客户可以用在建工程为他人的债务提供担保，也可以为自己其它用途的债务进行担保，而不局限于为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。

实务中，在建工程抵押要求占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得“四证一图”。其次，已投入工程的建设资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定了工程施工进度和工程竣工交付日期。

建议

授信押品作为重要的风险缓释工具，我们不能因为是银行入库的评估机构出具的评估报告就疏于审核，也不能因为权利机关办理了相关产权和抵押登记就认为押品没有瑕疵。对于所有的授信押品，我们要严格按照要求进行操作和管理。

1、加强押品评估现场勘查，到工地入厂房，看押品问管理，力争掌握实际押品管理情况和押品现状。对于在建工程，还应重点了解其规划、工程进度、基础设施及配套设施配置等，做到心中有数，心中有底。

2、加强押品的贷前审查，核实抵押人提供的押品证明材料的真实性，不但要符合法律法规的相关规定，还要考察押品的权属是否清晰，权证是否存在瑕疵，确保押品合法合规。对于不熟悉的，或不具备评估、处置能力的抵押品，要审慎接受。

3、在加大对业务经办人员押品管理知识培训的同时，不断完善对库内评估机构的动态管理和考核，加强对评估机构后评价的力度，提高外评报告的质量，共同把握抵押品的客观价值和权属状况。