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桃李春风一杯酒，江湖夜雨十年灯。 在金庸笔下，《天龙八部》有九大门派，《倚天屠龙记》有六大门派……从武侠世界观照地产圈，其实也有独属于本行业的江湖流派和传奇。 房地产是土地的附生物，而土地又沉淀着区域文化、凝固着民族文化，房地产天然就是本土化最强的行业。广东的岭南风格、上海的海派格调、安徽的粉墙黛瓦、北京的宽绰疏朗，地产行业最不缺的就是文化底蕴和乡土亲和力。 正因如此，不同地域的房地产开发商，也有着各自的经营风格。 眼下的房地产界，可以按地域笼统地分为多个派系，比如粤系、闽系、浙系、赣系、渝系、鲁系、京派、海派等。一方水土养一方房企，有的派系足迹遍中国，有的派系深耕本省市，各有各的高光时刻。  7年前，粤系是巅峰；3年前，闽系最风光……那还要等几年，浙系才能迎来属于自己的时代？其实，这一天曾经到来过，且将再度到来。 Part 01 浙系地产风云录 星光熠熠，也曾力压闽系、与粤沪论剑 浙系的地产大佬，无一不具有别样的传奇色彩，大体可以分为两类：一是科班出身的精英分子，二是没上大学的草莽英雄。 1977年，高考恢复，杭州大学的历史系迎来了一批新生。谁能想到，他们当中竟然有未来绿城的创始人宋卫平、南都创始人周庆治、郡原地产创始人许广跃、钱塘房产董事长路虹、绿城行政总裁寿柏年…… 两个班，70个人，有15个人成为了浙系地产大佬，撑起了浙江房地产的半壁江山。这一教育史和商业史上的奇观，让杭大77级历史系，成为了名副其实的“地产总裁班”。  1998年，原浙大、杭大、浙农大和浙医大合并组建为新浙江大学 而彼时彼刻，未来祥生地产的创始人、17岁的陈国祥还在诸暨酒厂任技术员；未来佳源地产的董事长，18岁的沈玉兴即将去村里当会计；未来滨江地产的创始人、16岁的戚金兴还只是杭州九中的一名普通高中生…… 所谓“时势造英雄”，不同的人生际遇，却让他们殊途同归，中国地产界由此诞生了品质有高度、经营够稳健、利益愿共享、产品特精致的浙系。 之后的30余年，浪涌钱塘、风起云涌，江湖几多风雨。 有过绿都与万科的商标之争、有过周庆治与许光跃的“南都版”兄弟阋于墙、有过南都卖给万科的业界惊闻、有过广厦创始人楼忠福的打折卖楼记、有过金都创始人吴忠泉的转型搞农业、有过绿城先后卖身九龙仓、融创和中交后的“改绿换蓝”……  绿城宋卫平和融创孙宏斌“百日联姻”失败 高光时，2009年的地产百强榜上，绿城、宋都、银亿、新湖中宝、滨江、佳源、昆仑、海亮、大发、金都、众安等浙系地产企业星光闪耀。一举占据18席的浙系，有底气和粤沪房企论长短，更能力压仅占8席、未成气候的闽系。 低谷时，2013年销售额破百亿的房企中，浙系只有绿城、海亮、滨江、雅戈尔、奥克斯和佳源6家。外来房企却虎视眈眈，绿地、世茂、万达、首开、旭辉、雅居乐、融信、越秀等大鳄混战杭州土拍，杭州成了兵家必争之地，浙系只能苦苦守城。 所幸挺过了无数风雨，浙系地产仍在百家争鸣、仍能百花齐放，如今已有六派格局。 杭派各有千秋，有绿城、滨江、大家、宋都等多家房企；甬派（宁波）、温派紧随其后，前者有雅戈尔、奥克斯、荣安等，后者有中梁、华鸿嘉信、温州时代等；此外还有以祥生为代表的绍兴派、佳源为代表的嘉兴派，以及德信代表的湖州派。 沧海横流，方显英雄本色，如今的浙系地产大有可为，也必将大有作为。 Part 02 一超三强，新杰辈出 老英雄经营稳健，新豪杰迅猛发展 今年3月，《2023中国房地产百强榜单》发布，6家浙系房企登榜，分别是绿城中国、滨江集团、大家房产、众安集团、建杭置业和祥新控股。  这6家浙系房企，既有多年蝉联百强的老英雄，也有近两年登榜的新豪杰。大体格局可以概括为“一超三强二新杰”：绿城稳居前十，滨江、大家、众安常年上榜，建杭置业和祥新控股近两年才跻身百强。 1）绿城中国 1995年成立于杭州，2022年实现收入超1271亿元，同比增长26.8%，获中指院、克而瑞、亿翰智库三大机构测评“产品力第一”，连续11年荣获“中国房地产顾客满意度领先品牌”。 作为业内少有的“理想主义者”和“产品主义者”，绿城的品质让业主忠诚度高达90%，超过行业均值约30个百分点。最让人震惊的是，绿城有“180万绿粉”，业主复购率高达51%，高品质和好口碑也带来了高溢价能力。 2）滨江集团 成立于1992年，区域布局为“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”。布局和规模虽保守，但深耕也能出千亿，在地产行业调整期逆势前行。 正如滨江创始人戚金兴所言：未来5-10年是滨江最好的时候，池塘里的水干了，有能力的企业才能长久生存下去。 滨江戚金兴，“民营房企之光”的缔造者 3）大家房产 创建于1982年，隶属于国有企业杭州城投旗下，2022年新增土地价值全国排名第26位，实力稳健。“深耕浙江、聚焦长三角、布局长江经济带、辐射全中国”，如今已开拓30余座城市，以“杭派精工”的品质营造“美好社区”。 深度参与城市公建，目前已在杭州、上海、黄山、安吉等多座城市承建近120个市政公建项目。2020年，成立杭州大家祥元商业管理有限公司，大幅提升商业运营能力。 4）众安集团 1997年成立于杭州，围绕“地产+”全面布局，下设：房产、商业、服务、资本四大战略版块；业务覆盖中高端住宅、商业地产开发及运营、物业服务、金融、酒店、影院、健康、教育等。 在众安旗下，有以商业地产为支柱的中国新城市商业发展有限公司，2014年在港上市，多次摘获“中国商业地产公司品牌价值TOP10”。众安物业连年上榜“中国物业服务百强企业”，服务面积达1500万平方米。 5）建杭置业 成立于2019年8月，扎根杭州，一家特别年轻的房企。4年里，建杭置业连续两年进入地产百强榜，名次比之前上升了14位，目前布局9城30项目，包括浙江杭州、宁波、金华、衢州、温州、丽水及河南郑州等城市。 2022年，全国销售额TOP100房企的销售总额同比下降41.3%，但建杭置业当年全口径销售额达321.3亿元，首次进入300亿阵营，销售额同比增长52%，远超行业整体水平，后劲十足。 6）祥新控股 2019年成立于浙江湖州，同行是地产行业的新秀。立足湖州，深耕长三角，3年时间已在湖州、杭州、嘉兴、丽水4城落子23个项目。湖州是祥新控股发展的根据地，累计土储规划建面占比高达67%。 作为湖州起步的浙企，祥新控股深受“两山”理念影响，独爱山水资源。纵览所打造的项目，多数依山而建，临水而居，让房子更贴近自然、贴近生活，是祥新拓展市场的武器。 Part 03 谁算“新”，谁算“旧” 浙系房企大洗牌，日后谁能扛大旗？ 怎么样才算“新”？符合地产行业的规律和发展趋势，具有强大生命力和远大前途的房企才算“新”，反之则为“旧”。 在克尔瑞《2022年中国房企销售榜TOP200》上，至少10家浙系房企跻身百强，包括上面提到的绿城、滨江、大家、众安。 这4家浙系房企，年纪都不小了，大家房产成立已超40年，几乎和改开时间差不多。 但是，这些“不年轻”的浙系房企，仍然秉持工匠精神，以品质为核心竞争力，以高质量稳健发展应对行业变化，拥抱行业发展新格局，何尝不是浙系房企的不老标杆，怎么不算是“新浙系”呢？  而除上述4家外，还有至少7家浙系房企跻身销售榜TOP100，分别是中梁控股、伟星房产、德信地产、祥生集团、中天美好、荣安地产和新湖中宝。 在这其中，部分房企危机四伏，有的暴雷，有的从王座跌落，已经不能算是浙系标杆，更遑论成为“新浙系”的一员。 比如中梁，曾经销售额3年从百亿破千亿，是绝对的“黑马企业”，如今却债务违约，既卖物业又裁员；比如德信，曾经和中梁、祥生、佳源并称“浙系房企四小龙”，但去年12月债务违约，2022年营收虽跑赢平均，但债务压力明显；比如祥生，2020年踩中两道红线、2021年股价大跌、2022年宣告违约、2023年股票停牌。 而同处房企销售百强榜，伟星、中天美好、荣安和新湖中宝4家各具特色，毫无疑问是是“新浙系”的中坚骨干。 7）伟星房产 创建于1993年，母公司是浙江伟星实业——实控人是被称为“纽扣侠”的章卡鹏，业务版图包括服装辅料、新型建材、房地产、水电等。背靠实业，伟星自然有底气，近两年豪掷468亿拿地39宗，被称为土地市场上最大的“黑马”。 积极拓展房地产业，伟星是认真的。伟星房产2022年初披露的经营计划显示，将通过三至五年的努力，实现500-900亿元的销售规模。去年，伟星销售额超340亿。 8）中天美好 成立于 2004 年，总部位于中国杭州，深耕长三角经济带和西安、乌鲁木齐、长沙、唐山等国内重大城市。在主业外积极拓展“地产+”，业务延伸至物业服务、长租公寓、商业运营、代建管理、装配精装等。 2022 年，中天美好实现合并销售额299.2亿元，位列中国房地产企业销售额第65名，杭州房企成交总金额前十。 9）荣安地产 始创于1995年，总部位于浙江宁波，是宁波第一家房地产上市公司。荣安一直扎根宁波、深耕长三角、面向全国，已在宁波、杭州、苏州、重庆、西安等城市拥有上百个优质项目，开发业态涵盖住宅、商业、写字楼等。 2022年，荣安地产实现营业收入约142亿元，三道红线指标均为绿档，净负债率较上年同期下降37个百分点，各项债务指标持续下降，且在同行业中处于极低的水平，堪称是“财务自律”的模范。 10）新湖中宝 成立于1992年，新湖中宝深耕长三角地区，上海是其最大销售贡献区域。在国内房地产企业普遍承压的背景下，新湖中宝成为了极少数得到国资入股的房企，这得益于新湖中宝的生意版图够大，在金融、能源、科技等领域都有作为。 作为“A股里面概念最多的地产股”，新湖中宝近几年一直在积极转型，甚至有人怀疑它要退出地产界。可实际上，新湖中宝只是将地产开发向地产资产管理模式转型，它在长三角握有“少而精”的土地储备，正通过推行轻资产模式成为地产行业高质量发展的代表。 有的房企水深火热，有的房企突飞猛进，浙系地产界可谓冰火两重天。 偃旗息鼓的浙系房企，家家有本难念的经。还在高歌猛进的“新浙系”，各有各的成功秘诀：或背靠大树好乘凉，或家有实业底气足，或积累口碑产品好，或财务自律少杠杆…… 浙系鲜有扩张全国市场的房企，有人说这是故步自封、画地为牢、走不出的“浙家军”，但这何尝不是一种务实。况且，浙系其实是最早开始全国化布局的房企派系之一，只是大多抱憾回归大本营，但该拼该闯的时候，浙系从来不甘落后。 时至今日，新浙系坚持品质为王、笃行深耕布局、热衷模式创新、常葆共赢心态、拥抱行业变化，无疑是在迎合时代需求，为无数房企提供了借鉴和参考。 没有企业可以引领时代，只有时代选择企业。新浙系顺势而为、加速改变，才能在行业调整期巍然不动，甚至加速崛起。 如果收到这10家新浙系房企的offer，你会怎么选？ |
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