|
从宏观视角观察，历年来房地产合作开发争端，在案件数量上，2019年之前呈快速攀升趋势，但自2019年达到顶峰后呈明显下滑态势；在审理程序上，存在上诉率高、再审率高、调解率低的“两高一低”特征；在管辖法院层级上，由于案件标的额普遍较大，故管辖法院级别明显更高；在裁判结果上，案件争议较大且程序对抗更久、案件改判率较高。
众所周知，房地产开发业务受土地资源、资金实力、政策调控、市场风险等多种因素制约，故而两方乃至多方合作进行房地产开发的模式早在房地产行业发展初期就已经出现。 自房地产合作开发模式诞生之后，由于它因应了我国房地产市场的发展形势，所以备受追捧。没有资质和专业能力的企业可以借此参与房地产开发业务，中小房企业可以借此提升品牌影响力，而规模房企则能借此实现优势互补和进一步提升扩张的目的。由此，合作开发成为当前房地产市场的主流开发模式。根据权威地产分析机构克而瑞研究中心提供的数据统计，截至2021年，Top100房企中仅有1家没有参与过合作开发项目。 然而，由于房地产合作开发牵涉的法律主体较多，部分合作模式所涉法律关系错综复杂，加之房地产开发是资金密集型产业，开发周期较长，面临的市场不确定性大，所以实践中因为房地产合作开发引发的争端亦是层出不穷。为此，最高人民法院在《民事案件案由规定》中特别设置了“合资、合作开发房地产合同纠纷”作为一个独立的四级案由，这也体现出该类争端在司法实践中的易发性和普遍性。 围绕房地产合作开发争端，早在2005年8月最高人民法院便发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《国有土地使用权司法解释》”，正式规定“房地产合作开发”这一法律术语。此后，该司法解释于2020年进行过一次修订，自发布至今始终是房地产合作开发争端的重要法律依据。 本文拟从司法审判大数据维度，尝试对当前房地产合作开发争端的特点和趋势作一分析。全文主要分为两部分，第一部分着眼于宏观视角下的整体数据观察，第二部分聚焦于微观视角下的主要法律问题。 本文基于Alpha数据库，以案由为“合资、合作开发房地产合同纠纷”作为检索关键词，检索了近年来的房地产合作开发争端案件（主要为裁判日期在2021年1月1日至2022年5月31日期间的案件），现将数据观察结果梳理如下。
从案件数量的历年分布情况来看，房地产合作开发纠纷案件在2019年之前快速上升，到2019年达到峰值，但此后呈明显下滑态势，特别是今年前五个月日降至惊人的151件。究其原因，我们认为核心原因可能是房地产行业增速放缓与行业集中度增加。其他的数据影响因素可能是新冠疫情原因，司法文书公开存在滞后和遗漏，以及部分仲裁案件未予公开等。
就案件的地域分布情况来看，2021年以来房地产合作开发案件数量位居前五的省份分别是山东省（290件）、广东省（248件）、河南省（194件）、湖南省（97件）、江苏省（94件）。
从近五年来的房地产合作开发案件的审理程序维度分析，此类案件的上诉率较高——50.93%，再审率也较高——40.67%。[1]与此同时，从裁判文书类型来看，此类案件的调解率非常之低。之所以呈现出这样的情况，是因为房地产合作开发项目涉及的利益通常十分巨大，对诉讼当事人的影响和重要程度不言而喻，所以在面对不满意的诉讼结果时，当事人通常会穷尽一切程序渠道，包括上诉、申请再审等来救济自身权利。此外，因为房地产合作开发纠纷最初都始于合作，故当事人在提起诉讼前通常都已进行过多轮的协商、谈判，只有在协商无果、谈判破裂的情况下才会选择向法院提起诉讼。所以，一旦房地产合作开发争端进入诉讼程序，争议各方之间的诉求差距往往较为悬殊，调解的空间相对较小。（三）标的额与审理法院——标的额普遍较大、管辖法院层级较高
从标的额来看，2021年以来的房地产合作开发案件中，1000万元以上的大标的额案件占比较高：其中标的额在1000万元至5000万元之间的案件数量共计171件，占比17.41%；标的额在5000万元至5亿元之间的案件数量共计95件，占比9.7%；标的额在5亿元以上的案件共计4件，占比0.41%。这充分说明了房地产合作开发项目涉及的利益通常较大。
与标的额情况具有一定对应关系的是管辖法院层级，因为大标的额案件数量较多，所以2021年以来的房地产合作开发案件中，由中级以上人民法院审理的案件数量占比也同样很高：其中由中级人民法院审理的案件数量共计644件，占比37.01%；由高级人民法院审理的案件数量共计163件，占比9.37%；由最高人民法院审理的案件数量共计96件，占比5.52%，这些都显著高于一般民事案由。
首先，从房地产合作开发纠纷案件的二审裁判结果来看，维持原判的案件占比仅为58.68%，如果加上撤回上诉的案件合计占比也只有67.64%；而改判和发回重审的案件合计占比高达25.23%。
其次，从再审的裁判结果来看，驳回再审申请和维持原判案件合计占比72.59%，提审/指令审理以及改判的案件合计占比22.84%。就上述二审以及再审的裁判结果而言，可以发现改判率（包括发回重审、提审、指令审理等）相比其他类型案件较高，这反映出房地产合作开发案件通常争议较大，案件情况复杂，法律适用存在较多的疑难争议之处。[1]严格来说，单纯从数据角度计算上诉率和再审率理论上会有偏差，因为二审案件与一审案件、再审案件与二审案件在数据上并非一一对应关系。但因为连续考察了近五年的整体数据，因此有一定的说明力。 法学博士、仲裁员、上海兰迪律师事务所高级合伙人，兰迪全国争议解决专业委员会主任 执业领域：房地产与建设工程、金融资产管理、公司与并购、重大民商事争议解决 武律师善于通过综合运用诉讼和非诉讼策略，根据客户商业需求设计一揽子的整体解决方案，从而达致客户利益最大化。曾成功在众多项目中为客户创造巨大价值，深受客户信赖与倚重。 复旦大学法律硕士、华东政法大学法学学士、上海兰迪律师事务所律师 执业领域：民商事争议解决、房地产与建设工程、金融资管纠纷、融资租赁与保理。
|
