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今年以来，楼市大动荡，有好有坏。好消息之一，是出台了一些短期利好政策，其中包括下调房贷利率到4%以下。面对这个利好，几家欢喜几家愁，没买房的高兴，刚买房的苦恼，想提前还贷的纠结。 今年还流行“提前还贷”，道理很简单，以前房贷利率六个多点，现在只有三四个点，如果提前还掉贷款，一正一反，当即省了三个点。省了就是赚了，100万贷款省3%，一年就能省3万。就业如此惨淡，3万可养活一个人。另外，经营惨淡，提前还贷，不敢负债，减轻未来生存的压力。 那么，提前还贷，是对还是错呢？银行内部人士提醒：有些人提前还贷是赚了，有些人不了解情况，就可能是在给银行“白送钱”，还误以为是自己赚了。 【1】为什么要提前还房贷？ 对于普通家庭来说，一般都是砸锅卖铁付个首付，然后慢慢还几十年房贷。三年口罩影响，很多人失业或降薪，无法按时还贷。关键是房贷利率大降，对没买房的人是利好，对刚买房的人是纠结。 房贷利率一正一反，差价不少，提前还贷，可以减轻还贷的压力。提前还贷，可以防止未来的负债压力，预防房贷利率进一步下降，应对未来的不确定性。 【2】该不该提前还贷呢？ 该不该提前还房贷呢？家家都有一本难念的经，公说公有理婆说婆有理。首先，要看你的贷款利率和所选择的还款方式。 购房者选择的是商业性贷款，通常是先缴纳首付，剩下款项以贷款的方式偿还，还款方式有等额本息和等额本金两种。 一般人会选择等额本息的还款方式：扣款金额在整个还款期间内是固定的，越往后，利息在扣款中的比例越降低，本金比例逐渐上升。还款前期，偿还的都是利息，就算提前还贷也等于是在给银行白送钱。 另外，你还要仔细看看《贷款合同》，比如，有些银行约定你提前还房贷等于提前终止房贷合同，会收取违约金，有的银行则没有。 还有一种情况，如果你使用了住房公积金贷款，特别是用了国管住房公积金，贷款利率非常低，而且长期从住房公积金里支出，并不影响你利用工资生活。且，长期固定安全的理财收益就能跑赢贷款利率，这种情况就尽量不要提前还贷。 【3】因人而异进行还贷。 （1）等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。越到后期，所剩本金越少，所产生的利息也越少。如果已还款超过1/3了，说明已还近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。 （2）等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。 （3）用住房公积金贷款或贷款时有折扣的。比如，在国管公积金和市管公积金中，会享受较低的贷款利率。在某些时候，有些银行会搞贷款优惠活动，给出了较低的利率。你已经享受了较低的利率和较大折扣的利率优惠，现在处于降息通道，余钱不要提前还贷，安全理财更划算。 （4）如果你贷的是较高利率的商业贷款，手上有一些余钱，没有合适的投资渠道（银行存款利率太低，股市亏损风险太大），闲置资金无法获得较高收益，也无法在通货膨胀的压力下保值增值，提前还房贷在一定程度上节省了财务支出。 （5）如果你的还款能力较弱，手上没有较大资金提前还贷，原则上不要借钱去提前还房贷，这样的风险比较大。家庭留有应急储备金的，也不要用来提前还房贷，一旦出现突发情况就没钱应急了。 PS：以上都是大原则、大框架的意见，还有一些小技巧，仅供参考： （1）不要全部提前还贷。每月至少保留1000元的还款额，利用房贷抵个税的政策，根据收入情况能抵3%-45%的个税，这一点就跑赢了大多数理财收益。 （2）保留每月还款额要覆盖每月公积金。公积金的年息仅为1.5%，通过还贷抵扣，使公积金变为流动资金，用于理财、投资或应急，收益明显。 |
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